Подробнее Запомнить город


Как спасти украинское строительство

15.06.09 , forpost
размер текста:

Строительство – это одна из базовых отраслей любой экономики. Она позволяет развивать ряд смежных отраслей – металлургия, производство мебели, цемента и т д. Рентабельность достаточно высокая – каждая гривна вложенная отдается шестью новыми. Это не выдумка, это подсчет сотрудников Государственного ипотечного учреждения (ГИУ).

Кризисные времена подкосили эту отрасль основательно. Но выход есть. В государственных пенатах уже около полугода вынашивается схема спасения отечественного строительства. И ключевая роль здесь отведена именно ГИУ.

Как это было

Еще два года назад, когда наблюдалась сумасшедшая гонка за жилыми площадями, а цена недвижимости переходила все мыслимые рамки, застройщики просто зарабатывали баснословные барыши – кто больше платил, тот и покупал квартиру. Казалось, это будет бесконечно, и многие заигрывались, не учитывая возможных рисков: строили дом, под продажу квартир которого уже начинали новое строительство. Некоторые просто брали кредит в банке под начало строительства.

Сейчас ситуация радикально поменялась.

Строители предлагают свои услуги, бетонные заводы предлагают свои услуги, но они никому не нужны. Кредитование закончилось также внезапно, как и начиналось еще 5 лет назад.

Нет денег – нет строительства. Но это не значит, что людям не нужно жилье. Положа руку на сердце, нужно сказать, что сейчас строить легче, и стройка продолжается. Но это касается только единиц – тех застройщиков, кто делал бизнес, подходя к вопросу серьезно, основываясь на собственном капитале и долгосрочной перспективе, а не быстро «срубить» деньги и уйти. «Прибыли серьезно упали, но если брать еще два год назад, когда норма прибыли была около 150%, усредненная прибыль все равно остается неплохой. Кто правильно выстраивал политику бизнеса, те нормально переживают этот кризис», – считает Андрей Камуз, глава ГИУ.

Тем не менее, рынок завален. Завален в прямом и переносном смысле этого слова.

С одной стороны, стоят дома с пустующими квартирами – никто не может их купить, с другой – не разворачивается новое строительство.

Большинство компаний не хотят понизить свою доходность и выжидают, когда рынок пойдет в рост. Но без толчка строительная отрасль будет еще долго находиться в таком состоянии.

ГИУ

В Кабмине уже полгода рассматривают варианты, как вытянуть строительную отрасль из трясины. Было принято решение задать стимул отрасли путем государственной поддержки недостроенных объектов со степенью готовности выше 75%.

На льготное кредитование конечного покупателя хотят выделить 1 млрд. грн.

Миссия распределения этих денег возложена на ГИУ, основной целью, которой является показать бизнесу и людям, что государство не будет стоять в стороне.

Эта государственная программа, должна быть реализована в рамках рыночного механизма. И это не просто бюджетные деньги, направленные на строительство. Из бюджета не выдается ни копейки – все деньги будут привлекаться у частных инвесторов. Государство и ГИУ являются гарантами того, что деньги, привлеченные на строительство, будут возвращены. Более того, предлагаемые решения касаются только социального жилья.

Объекты на достройку самые разнообразные. Всего было отобрано около 450 объектов жилой недвижимости. Но даже если отталкиваться от цифры 75%, их количество денег на их достройку все равно будет больше чем 1 млрд. грн.

Но сумма в 1 млрд. грн. не маленькая, потому нужно определенное время не ее привлечение. Но поскольку процесс нужно начинать уже сейчас, было принято решение начать с малой суммы – 50-100 млн. грн. Поэтому из ранее отобранных объектов на достройку выбрать только часть – около 10.

«Это дома с максимальной степенью готовности, которые можно сдать в эксплуатацию быстрее всего», – уточняет Андрей Камуз. Точное количество объектов будет известно после того, как пройдет анализ по отбору. Стоимость их достройки будет в пределах 50-100 млн. грн.

В ГИУ надеются на эффект мультипликатора. То есть, первый миллиард, который вбрасывается на достройку, – это только толчок, который должен запустит строительство, и показать людям, что можно снова вкладываться в строительство. Потом ожидается, что постепенно в отрасль вернуться инвестиции и маховик снова раскрутится. «Это очень важный момент, сейчас основной кризис – это не кризис ликвидности, а кризис доверия. Людям нужно показать, что снова можно строиться», – считает Андрей Камуз.

Механизм рефинансирования

Но есть вопрос – откуда брать деньги? Механизм простой – ГИУ совершает облигационный заем на 1 млрд. грн. под гарантии правительства. Покупателем этих облигаций выступает государственный «Ощадбанк». Но это не прямая эмиссия, так как ГИУ берет деньги в долг и платит определенную доходность по этим облигациям. «Наш кредит обеспечен ипотекой – конкретным жильем», - говорит Андрей Камуз. У НБУ под реализацию этого проекта зарезервирована указанная сумма.

Деньги будут привлекаться ГИУ под 12,1% годовой доходности. А рефинансировать банки ГИУ собирается под 12,6%.

«Для нас это является достаточным, так нашей целью есть не получение доходов, а запустить механизм строительной отрасли», – говорит Андрей Камуз. Основные покупатели этих бумаг – это коммерческие банки. ГИУ, таким образом, стимулирует понижение ставок по всей банковской системе – остальные банки также будут вынуждены понижать процент по ипотечным кредитам.

Но и это не все. Существует еще одна инициатива – привлечение дополнительно 1 млрд. грн. Чтобы осуществить это в 2010 году планируется увеличить уставный фонд ГИУ до 1 млрд. грн. (сейчас 200 млн. грн. – авт.) и привлечение под государственные гарантии 2 млрд. в 2010 году. Кроме того, в ГИУ предусматривают дифференциацию займов. «Планируем привлечь еще 200 млн. грн. простых ипотечных облигация (без гарантий государства), которые будут гарантированны самой ГИУ», – сообщил Андрей Камуз. В этом году ГИУ уже выпустили на такую же сумму простых ипотечных облигаций. Из них размещено 50 млн. грн. Стратегические планы – в первом полугодии привлечь 1 млрд. грн., а в конце года еще 200 млн. грн.

Кредитование заемщика

Имея желание получить в собственность таким образом квартиру, заемщик должен оплатить не менее 25% стоимости жилья, также иметь уровень дохода который позволит тратить не более 45% общих затрат семьи. До пенсии заемщику должно быть не меньше 20-30 лет – все зависит от того, на сколько берется кредит. То есть, окончательный расчет по кредиту должен наступить до выхода на пенсию заемщика. Это рассчитано на молодые семьи, которым государство должно помочь обеспечить себя жильем, иметь семью и строить Украину.

Процент обещают небольшой.

Обслуживание кредита выльется максимум в 15% годовых – таких ставок на ипотечном рынке Украины не было даже во время расцвета, не говоря уже о кризисном времени.

ГИУ уже начала выдавать такие кредиты. Средневзвешенная сумма кредита – 200 тыс. грн. Но есть и проблемы. Правда эти проблемы связанны не с заемщиками (мало кто из людей просрочивает выплаты), в основном эти проблемы с банками, которые получили рефинансирование от ГИУ. «Есть недобросовестные банки, которые привлекают эти деньги, а потом используют их не по назначению», – поделился мыслями Андрей Камуз.

Перспектива

Все четыре с половиной сотни недостроенных домов имеют высокую степень вероятности быть достроенными, просто, что не все попадут в первый этап. На примере первых объектов будет отрабатываться механизм финансирования достройки. «Очень сложно согласовывать процедурную цепочку между ведомствами. ГИУ, НБУ, Ощадбанк, Министерство региональной политики и строительства – каждое из этих ведомство имеет свой бюрократический аппарат и традицию взаимоотношений как внутри учреждений, так и за их пределами», – говорит Андрей Камуз.

Решая вопрос с достройкой, ГИУ решает тройную задачу: помогает застройщику достроить, поддерживает банковскую систему за счет рефинансирования банков под ипотечные кредиты и дает возможность конечному покупателю получить долгожданное жилье.

Учитывая то, что все объекты, отобранные на достройку это социальное жилье – переоценить данное начинание сложно.

В целом настрой позитивный, в ГИУ считают, что благодаря этой программе они смогут позитивно влиять на рынок. Благодаря усилиям правительства эти вопросы рассматриваются своевременно и в первую очередь. Это социальные программы нацелены на тех людей, которые живут от зарплаты к зарплате. Эта программа настроена на то, чтобы дать людям возможность взять доступный кредит и получить свое жилье.

 


Комментарии
комментариев: 1
21:03 | 15.06.2009
Ал
Какая оптимистичная статья. А на практике, нужные строители получать деньги, за откаты конечно и..... Как всегда. По 2-3тыс. дол за квадрат покупать эти квартиры полное самоубийство даже под 12-15% в гривне. Ну разве что начнётся мега инфляция.

...


Дайджест
Курс гривни - для Украины это один из гамлетовских вопросов, в национальной транскрипции звучащий примерно так: бросаться в прорубь на Крещение или нет.
Под конец года парламентарии пересмотрели свои оклады задним числом.
Очередная годовщина Революции достоинства, вместо того чтобы задать общенациональный дискурс, превратилась в истеричное выяснение отношений.
12.12.17, Сегодня
Госстат утверждает, что темпы инфляции замедлились, а некоторые продукты даже подешевели.
Сімейні драми й сварки між колишнім подружжям – не привід забувати про дітей. Однак, інколи ситуація складається абсолютно протилежним чином.
Министр обороны, глава СБУ, руководитель охраны Януковича – были гражданами России.
12.12.17, Сегодня
НБУ оценил жизнь страны за 10 месяцев. Эксперты: ждем инфляцию до 18% и доллар по 28,5 грн.
Верховна Рада в четвер минулого тижня прийняла в першому читанні законопроект 7206, який вже встигли охрестити Купуй українське, плати українцям!
12.12.17, ubr.ua
Представители КГГА и энергетики рассказали о нововведениях.
12.12.17, Сегодня
Инфляция в Украине более существенно, чем ранее считалось, отклонится от целевых показателей к концу года, считают в Нацбанке.
11.12.17
09.12.17
08.12.17
07.12.17


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!