Подробнее Запомнить город


Осела землица

30.06.09 , Эксперт
размер текста:

Цены на землю за год упали минимум вдвое. Причин две: экономический кризис и политический конфликт вокруг и внутри органов, ведающих регистрацией земельных сделок.

 

«Единого Государственного земельного кадастра фактически не существует, — утверждает заместитель начальника Главного управления земельных ресурсов в Киевской области Мария Маноха. — Несколько лет назад от нас затребовали поземельные книжки каждого населенного пункта области (их 1184), чтобы внести в электронный земельный кадастр, но база до сих пор не сформирована. Таким образом, информации о земельных участках нет ни в сельсоветах, ни в земельном кадастре».

После прихода нового руководства в Государственный комитет по земельным ресурсам в декабре 2008-го началась настоящая эпидемия пропаж документов по землеустройству. В частности, в марте нынешнего года исчез с официальной печатью заместитель начальника Обуховзема Константин Шурубей. В Васильковском районе были попытки захвата управления земельных ресурсов неизвестными людьми. Учреждение несколько месяцев фактически не работало.

 

 

«Уничтожив земельный кадастр, с землей можно творить всё что угодно. Думаю, неразбериха с поземельными книгами и электронной базой земельного кадастра нужна для того, чтобы в дальнейшем можно было реприватизировать любой земельный участок», — считает бывший начальник отдела Государственного земельного кадастра и глава профсоюза работников земельной сферы Дмитрий Филипчук.

В последние месяцы оформление сделок по купле-продаже земли в Киевской области крайне затруднено, а отчуждение расположенных вне населенных пунктов участков полностью заблокировано. Легитимность сделок, которые заключаются, находится под большим сомнением. Естественно, покупатели не хотят вкладывать значительные средства в участки на таких условиях.

 

Дело не в Кулиниче, а в системе

На прошлой неделе под зданием Верховной Рады прошла очередная акция протеста работников земельной сферы и бизнесменов, требующих отставки главы Госкомзема Олега Кулинича. Протестующие утверждают, что назначенный по квоте Блока Литвина председатель комитета за несколько месяцев работы уничтожил систему государственного земельного кадастра и способствовал развитию коррупционных схем при продаже земли.

В частности, работники управлений земельных ресурсов Киевщины не согласны с принятым 16 июня на коллегии Госкомзема решением об увольнении Андрея Иванюка с должности главы областного земельного управления Киевской области.

До 17 декабря прошлого года комитет возглавлял Владимир Воеводин, ставленник бютовца Богдана Губского. Работники земельной сферы и бизнесмены были недовольны деятельностью Воеводина, обвиняя его в коррупции. Характерную оценку тандему Губского и Воеводина дал тогдашний глава секретариата президента Виктор Балога: «Нет ничего странного в том, что Кабмин принимает постановление об аукционах по продаже земли, а премьер-министр говорит о существовании земельной мафии. Можно допустить, что руководитель правительства просто хочет эту мафию возглавить. В ее распоряжении есть и инструмент в виде Государственного агентства по земельным ресурсам. Его возглавляет ставленник БЮТ Владимир Воеводин — близкий друг и бизнес-коллега печально известного бютовского землевладельца, народного депутата Богдана Губского. Кабинет министров через это агентство пытается создать механизм ручного перераспределения земли».

За время пребывания Воеводина на посту неоднократно горели или затапливались областные и районные управления земельных ресурсов, документация оказывалась либо похищенной, либо безвозвратно пропадала. В Киевской области сложилась особенно сложная ситуация. Были заведены уголовные дела по фактам махинации с землей против руководства и чиновников Бориспольского, Броварского, Обуховского, Киево-Святошинского и Макаровского районов области.

В итоге в ноябре прошлого года Генпрокуратура возбудила уголовное дело по факту превышения служебных полномочий и по факту служебного подлога главой Государственного комитета по земельным ресурсам Владимиром Воеводиным. Сам Воеводин тут же ушел на больничный.

После прихода Олега Кулинича в Госкомзем началась комплексная проверка земельных управлений области, а всю документацию из областных и районных управлений передали в центральный аппарат для оцифровки и составления электронного кадастра. Теперь их не найти днем с огнем.

 

Сложности от законодателей

Разбирательства внутри Госкомзема совпали с принятием парламентом нового законодательства о регистрации сделок по купле-продаже земли. По Закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» право собственности на земельные участки удостоверяют договоры, к которым прилагается госакт прежнего владельца (закон вступил в силу с 1 мая 2009 года, см. «Эксперт» № 21 (213) от 1 июня 2009 года). Нотариус теперь должен ставить на акте соответствующую пометку и направлять его в органы госрегистрации. Многие владельцы опасаются делать отметку на госакте старого образца и предпочитают дожидаться, пока напечатают новый. Да и некоторые нотариусы требуют оформления новых актов при купле-продаже, как предусматривала прежняя схема. По словам партнера юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максима Копейчикова, опасения не имеют под собой почвы, поскольку отметка на выданном до вступления в силу изменений в Земельный кодекс госакте имеет такую же законную силу, как и на документах нового образца.

Но это далеко не единственная законодательная сложность на земельном рынке. По-прежнему действует мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Между тем значительная часть земельных участков, которые продаются под застройку в окрестностях крупных городов, — это бывшие поля и сады. Их целевое назначение изменено с явным нарушением закона, а значит, все операции с этими землями могут быть оспорены. Разрешить проблему могли бы законы «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земель», принятие которых давно ожидается. Пока принят только Закон «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», где держателем Государственного реестра прав на недвижимое имущество назван Госкомзем. На практике этот закон в полной мере так и не заработал. Держателем реестра является Минюст, однако заключительные положения Закона «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» предусматривают, что до формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится БТИ.

Ситуация усугубляется многолетним конфликтом между Госкомземом и Министерством юстиции. Каждое из ведомств считает, что именно оно должно отвечать за лакомый кусок — ведение реестра. В итоге реестров два: Госкомзем занимается земельным кадастром, а Минюст ведет реестр недвижимости, то есть того, что находится на земле. В других странах за редким исключением земельный кадастр и реестр недвижимости — это одно целое.

По словам первого заместителя генерального директора госпредприятия «Центр государственного земельного кадастра» Александра Горобца, сейчас законопроект о земельном кадастре находится на рассмотрении парламента. «Главный тезис законопроекта в том, что кадастр является децентрализированным, ведется не подразделениями Госкомзема, а органами местного самоуправления. Если закон будет принят, то получим не централизованную, прозрачную систему учета прав собственности на землю, а 600 разных систем. Называя кадастр государственным, мы отдаем полномочия местным советам. А что такое кадастр в местных советах? Там нет ни единого подхода, ни единых стандартов, ни единой системы», — говорит Горобец.

Наконец, на прошлой неделе парламент одобрил Закон «Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости». Отчуждать обещают по решению суда, а вопрос о компенсации остается открытым.

 

Как покупают участок

 

Земля дешевеет

Двадцать миллионов долларов — максимум, который может сейчас выручить владелец столичной компании Валерий Кузнецов за свои 45 га земли. Участки расположены в самых интересных местах: Киев, Карпаты, Одесса, Крым. В сентябре прошлого года их совокупная рыночная стоимость достигала 45 млн долларов. Кузнецов рассказал «Эксперту», что ему пришлось выставить этой зимой участки на продажу, но покупатели требовали очень большой дисконт. Бизнесмену повезло: банки, где он брал кредит на покупку земли, пошли навстречу и согласились на реструктуризацию долгов. Правда, не обошлось без «борзых щенков», но зато землевладелец не продал участки.

По данным консалтинговой компании SV Development, за год цены на сотку земли в Киевской области упали на 42% — с 6460 до 3720 долларов. Самые дешевые участки в Иванковском и Переяслав-Хмельницком районах, где сотка продается за 1015 долларов, а самые дорогие — в Киево-Святошинском (6067 долл.).

Такая тенденция по всей Украине. Сегодня средняя цена земельного участка в Днепропетровской области составляет 2524 долл./сотка (за год подешевела на 45%), во Львовской области — 2392 долларов (–40%), в Одесской области — 6339 долларов (–40%), а в Харьковской области можно приобрести участок по 1719 долларов за сотку (–25%). По мнению ведущего аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, разница в цене из-за различного целевого назначения земли небольшая. «Все прекрасно понимают, что за 200–500 долларов за сотку на вчерашней ОСГ (”особисте сільське господарство”. — ”Эксперт”) можно спокойно строить. Поэтому и порядок цен одинаков», — говорит он.

Кстати, арендная ставка на земли сельхозназначения также упала примерно вдвое. И сегодня почти невозможно найти арендаторов даже за 150–200 долларов за гектар в год.

Костецкий уверен, что стабилизация цен уже не за горами. В качестве аргумента он привел такие цифры: еще два-три месяца назад продавцы уступали в цене 30%, а в некоторых случаях размер дисконта доходил и до 50–60%. Сегодня скидку больше 20% никто не дает.

«Количество просмотров за последний месяц увеличилось, но сделки на рынке по-прежнему носят единичный характер», — говорит президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. По его словам, многие покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь, что цены упадут еще больше.

По оценкам экспертов, сегодня в Киевской области проходит в месяц до 300 сделок по участкам площадью до одного гектара. В докризисные времена ежемесячно продавалось-покупалось по 800–1100 наделов. Сделки по крупным участкам, где в основном и концентрировался инвестиционный капитал, остановились. Последние «остатки активности» зафиксированы в конце лета прошлого года. Вместе с тем игроки отмечают увеличение количества просмотров за последний месяц. Причем как со стороны носителей спекулятивного капитала, так и конечных потребителей. «Результата пока нет, но процесс пошел», — отметил владелец девелоперской компании HCM Group Андрей Заика.

В столице активно просматривают участки, расположенные в центре или близких к нему районах, с хорошей транспортной развязкой, желательно с готовым проектом и «чистые» с юридической точки зрения. Заика подчеркнул, что если раньше предпочтение отдавалось крупным наделам, то сейчас сравнительно высок спрос на участки в пять-десять тысяч квадратных метров (0,5–1 га). Освоить большую площадь у девелоперов не хватает средств.

Предвыборный Госкомзем

Евгений Жовтяк,
бывший губернатор Киевской области:

— Нынешнего земельного законодательства вполне достаточно для того, чтобы нормально администрировать рынок земли. Дело не в законах, а во властных интересах. Необходимо, чтобы к власти пришли люди, которые будут рассматривать Госкомзем как регулирующий орган, работающий на государство и на граждан, а не как доходное место для своей партии. Проблема создания единого земельного кадастра лежит в той же плоскости. Руководитель Госкомзема создает свой частный кадастр, пока на его место не приходит новый человек, имеющий обязательства перед своими политическими патронами носить им в торбе деньги. Соответственно, первоочередная задача каждого нового главы Госкомзема — засекретить всю информацию о земле, да так, чтобы она не досталась конкурентам. Все наработки предыдущего руководителя уходят на флэшках и жестких дисках вместе с ним в неизвестном направлении.

В стороне от дерибана

Николай Присяжнюк,
глава Комитета ВР по вопросам аграрной политики и земельным отношениям, депутат от Партии регионов:

— После назначения Олега Кулинича нашему комитету стало проще работать с Госкомземом. Предыдущий глава комитета Воеводин по каждому вопросу бегал советоваться со своими покровителями. Кулинич — человек с характером и принципами. Оба они являются представителями коалиции, и конфликт в комитете сугубо личностный. Старая команда борется за кресла и пытается скрыть злоупотребления, особенно в Киевской области. Из-за конфликта в Госкомземе заморожена значительная часть сделок с землей. По этой же причине в стране до сих пор не создан Государственный земельный кадастр, хотя на эти цели выделили средства правительство и Всемирный банк. Сегодня государство не имеет никакого морального права стоять в стороне от дерибана и торговли сельскохозяйственной землей. Без земельного кадастра мы не сможем создать цивилизованный рынок земли. Последняя версия законопроекта о кадастре уже вынесена на рассмотрение парламента. Документ предусматривает механизм создания автоматизированного кадастра так, чтобы регистрация или учет земли не зависели от председателя сельсовета, руководителя администрации района, как происходит сейчас.

Земля мешает инвестировать

Андрей Лемех, коммерческий директор украинского представительства компании URSA:

— Неурегулированность процедуры получения и оформления земельных участков на неопределенный срок отодвигает реализацию проекта строительства нового завода по производству минеральной ваты в Сквире (Киевская обл.). Мы уже более года пытаемся получить разрешение на выделение 25 гектаров земли под строительство. Сейчас чиновники мотивируют задержку тем, что с момента вступления в силу нового Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» решения по земельным вопросам выносит областная администрация. Компания URSA начала оформлять документы по старому порядку и половину процедуры уже прошла, но что делать дальше — пока не ясно.

Наша компания готова инвестировать в проект сто миллионов евро. В Европе большие заводы строят в глубинке. И там мэры городов создают все условия для привлечения инвесторов: прокладывают коммуникации, выделяют земельные участки, создают инфраструктуру. Украинские чиновники даже в нынешних непростых экономических условиях не заинтересованы в создании новых предприятий.

Светлана Крюкова, Дарья Кутецкая

Эксперт

 


Комментарии
комментариев: 0

...


Дайджест
Эпическое противостояние между Украиной и РФ по вопросу выплаты так называемого "долга Януковича" близится к завершению.
Случаи с задержанием украинцев в Беларуси участились. В Киеве уже не скрывают возмущения такими действиями белорусской стороны.
21.11.17, Сегодня
На прошлой неделе американская валюта стабилизировалась.
20.11.17
20.11.17, ubr.ua
Воры создают мошеннические сайты и заражают устройства вирусами.
Кабинет министров планирует расширить список лекарств, которые украинцы могут бесплатно получать в аптеках.
20.11.17, 112.ua
Если посмотреть на структуру инвестиций за последние пять лет, то никак не складывается впечатление, что главной задачей украинских политиков и крупных чиновников были модернизация производств и технологическое преобразование экономики. Но есть надежда, что с приходом инвестиционных денег в капитал приватизированных предприятий будет обеспечена мощная капитализация современных технологий.
У Кабинета министров есть меньше месяца на то, чтобы выбрать четырех независимых членов в набсовет НАК Нафтогаз Украины. Правительству стоит поторопиться, в противном случае, НАК останется без кредитных средств ЕБРР на закупку и закачку газа. Чтобы успеть, чиновники даже пересмотрели процедуру формирования набсовета газовой госкомпании.
20.11.17, 112.ua
В связи с принятием нового закона, правила и процедуры на рынке жилищно- коммунальных услуг существенно изменяются: утверждены формы организации управления домом, расширены обязательства потребителей коммунальных услуг и формы их взаимодействия с поставщиками-монополистами, урегулированы множество других нюансов.
20.11.17, Deutsche Welle
По данным специалистов, потребление электроэнергии в мире продолжает расти. При этом ожидается, что к 2025 году. США обгонят Россию и станут мировым лидером в добыче нефти.
20.11.17, ubr.ua
В Киеве участились случаи прорыва труб, по которым жителям многоквартирных домов доставляют горячую воду и тепло.
18.11.17
17.11.17
16.11.17


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!