Доллар в квадрате: как квартирный вопрос спасает накопления украинцев

Украинцы спасают свои сбережения, вкладывая их в квадратные метры. Щедрые предложения банков, сулящих высокие проценты, не могут победить страх потерять «нажитое непосильным трудом». Все уменьшаюшееся доверие к банковским сейфам и хранению «под подушкой» приводит к тому, что накопления вкладываются в фактически любую недвижимость, на которую этих накоплений хватает. О том, как и почему застройщики заняли место банков, рассказывает банкир Василий Невмержицкий.

Рынок недвижимости все еще далек от рекордов, установленных в 2007 году, когда спрос значительно превышал предложение, банки захлебывались, будучи не в состоянии «переварить» поток заявок на ипотеку, а застройщики рапортовали о десятках миллионов квадратных метров, введенных в эксплуатацию.

Но если в докризисные времена не менее половины всех сделок проходили с привлечением банковского кредитования (по некоторым данным – до 70%), то сейчас лишь 3% недвижимости приобретается при помощи банковского финансирования. Даже программы рассрочки, предлагаемые застройщиками, не в почете у украинцев. По данным компании UTG, в первой половине 2016 года 66% всей приобретаемой в новостройках недвижимости покупались без заемнных средств.

Банки не у дел

Финансовые учреждения перестают быть интересны украинцам. Последних уже не привлекают ни щедрые проценты по депозитам, ни готовность финучреждений кредитовать. И сколь бы сильным ни было желание банков отхватить свой «кусок пирога», пока у них нет почти никаких шансов.

Согласно статистике НБУ, с начала нынешнего года объем вкладов физических лиц увеличился на символические 7 млрд гривен – до чуть более 421,5 млрд. Результат вполне неплохой, но едва ли он потянет на тренд, учитывая, что в феврале объем вкладов населения достигал отметки 429 млрд. Страх перед потерей накопленных средств в очередном «лопнувшем» банке все еще слишком силен. И даже сверхвыгодные предложения банков не могут стимулировать украинцев оформлять депозиты.

Волна ограблений ячеек резко поменяла отношение населения к надежности банковских сейфов. Если прежде они считались самым верным способом обезопасить свои сбережения, то теперь их надежность стала весьма условной. Оказывается, банк больше не может гарантировать сохранность средств, а разбирательства часто не приносят результатов, поскольку содержимое ячеек не известно никому, кроме арендатора. Да и потерпевшие не спешат заявлять о пропажах, опасаясь вопросов о происхождении средств со стороны налоговых органов.

Ничуть не лучше обстоят дела с кредитованием. Дороговизна заемных средств и очень громоздкие процедуры оформления займов фактически заморозили ипотечный рынок в стране. С 2014 года, даже невзирая на девальвационные процессы, существенно влияющие на «гривневую статистику», портфель ипотечных кредитов украинских банков только худеет. С начала 2016 года он потерял еще около 10 млрд гривен и опустился ниже отметки 58 млрд. Это свидетельствует о том, что объем новых кредитов не сопоставим с объемами погашений и списаний выданных прежде займов.

Но причина крайне низкого спроса на ипотечное кредитование кроется не только в высоких ставках и банковских процедурах. Дело в том, что изменилась структура спроса на жилье. Если прежде украинцы покупали квартиры, в основном, чтобы улучшить жилищные условия, то сейчас спрос формируется преимущественно за счет инвестиционных чаяний населения. Граждане не доверяют ни банковским депозитам, ни сейфовым хранилищам, им больше не кажутся надежными домашние «схованки». И потому недорогое жилье в новостройках уверенно завоевывает освободившиеся ниши.

Малометражки снова в моде

Тот факт, что квартирный вопрос все реже решает проблемы дефицита квадратных метров, легко подтверждается статистикой рынка недвижимости. Ключевым критерием выбора квартир для украинцев стала цена. Не имеет значения ни количество комнат, ни метраж – главное, чтобы цена соответствовала сумме накопленных средств. В структуре вводимого в эксплуатацию жилья доля однокомнатных квартир бьет все рекорды. Так, в Киевской области – лидере по объему строящихся объектов, – 44% всех введенных в эксплуатацию квартир имеют всего одну комнату. При этом показатель средней площади по таким квартирам в первом квартале 2016 года снизился до 40,9 кв. метров.

Для сравнения, в 2011 году в том же регионе доля однокомнатных квартир едва дотягивала до 30%, а их средняя площадь составляла без малого 50 кв. метров. Эту статистику подтверждают и застройщики, по словам которых самыми «ходовыми» сейчас являются квартиры площадью от 25 до 35 кв. метров.

Спрос на такое жилье формируется исключительно страхом украинцев потерять накопленные средства. Многие попросту не видят альтернативы вложениям в недвижимость и охотно несут в офисы застройщиков свои сбережения. Квартиры стоимостью $10-15 тысяч полностью заняли нишу банковских депозитов и в ближайшее время едва ли уступят лидерские позиции. Этим же объясняется и настоящий строительный бум в ближайшем к столице пригороде.

Согласно статистическим данным, по итогам первого квартала 2016 года в Киевской области было введено в эксплуатацию почти втрое больше жилья, чем в столице (361,9 и 128,7 и тыс. кв. м соответственно). Невысокая стоимость таких объектов инвестирования обеспечивает постоянный спрос и гарантирует успешность проектов. Так, по данным опрошенных застройщиков, 90% квартир продаются еще до того, как объект вводится в эксплуатацию.

Точный объем инвестиций украинцев в новостройки оценить довольно сложно. Но даже по самым скромным подсчетам только в первом квартале 2016 года граждане вложили в квадратные метры не менее 9 млрд гривен. Причем, без привлечения банковского кредитования и только в одном из трех случаев – с использованием программы рассрочки от застройщика.

Василий Невмержицкий
финансовый эксперт