Как правильно провести due diligence недвижимости?

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости, или due diligence уже давно предшествует проведению сделок с подобными объектами. Предлагаем вашему вниманию четыре основных аспекта, на которые следует ориентироваться в ходе такой проверки.

Кого проверяем

Прежде всего, тщательному «рассмотрению» подлежит сам продавец и его правомочность заключать сделки с недвижимостью. 

Если на стороне продавца выступает юридическое лицо, то в уставе компании следует проверять внутренний порядок принятия решений относительно недвижимости. В одних случаях исполнительный орган обладает такими полномочиями, в иных же принятие решений относительно недвижимости может оказаться исключительной компетенцией общего собрания участников.

Крайне важно убедиться в актуальности предоставленной редакции устава, поскольку с начала 2016 года госрегистратор не проставляет на уставе печати и отметки о регистрации. Отчасти риск предоставления устава в старой редакции можно устранить, к примеру, заказав расширенное электронное извлечение из Реестра юрлиц, отображающее все регистрационные действия конкретного юрлица, в том числе – даты внесения изменений в устав.

В этом же Реестре можно проверить, не находится ли юрлицо в процессе прекращения и не открыто ли в отношении него производство по делу о банкротстве, что также может существенно повлиять на порядок заключения сделки и сопряженные с ней риски.

Собираясь приобрести недвижимость у банкротящейся компании, следует учитывать три фактора.

Во-первых, уполномоченным представителем компании будет выступать распорядитель имущества, управляющий санацией, ликвидатор – одним словом, арбитражный управляющий, утвержденный судом в рамках такого дела.

Во-вторых, само отчуждение недвижимости будет проходить по процедуре аукциона, который могут неоднократно отменять.

В-третьих, недовольные кредиторы могут оспаривать в дальнейшем саму сделку.

Если продавцом является физическое лицо, на отчуждение недвижимости может понадобиться согласие второго из супругов (в случае приобретения продавцом имущества в браке).

Что проверяем

Ключевым «фигурантом» due diligence является, безусловно, сам объект недвижимости. Прежде всего, анализируются правоустанавливающие документы продавца, правомерность приобретения объекта, наличие обременений и прав третьих лиц на этот объект.

Так, например, правоустанавливающим документом потенциального контрагента может оказаться свидетельство на 290/300 долей в праве собственности на объект. Вторым совладельцем 10/300 – компания, единственный учредитель которой был обанкрочен и прекращен 10 лет назад. То есть «пустышка», не имеющая никаких юридических возможностей принимать решения, в том числе о разделе объекта недвижимости.

Важно при этом иметь в виду, что согласно законодательству, режим общей долевой собственности предполагает необходимость волеизъявления всех совладельцев объекта для осуществления каких-либо действий с последним (например, реконструкция). Поэтому приобретение объекта на таких условиях, фактически, «замораживает» его полноценное использование.

Значительно упростило анализ объектов раскрытие Реестра вещных прав на недвижимость. Заказав консолидированную информационную справку, можно увидеть не только право собственности продавца на объект, но и иные вещные права (например, право аренды этого объекта), а также обременения (аресты в рамках исполнительного производства, ипотеки и т.д.).

Вместе с тем, такой документ нельзя назвать панацеей – иногда справка, сформированная по критерию «объект», может не отображать обременения, в то время как справка по критерию «субъект» на продавца их покажет. Также Реестр может не «выдать» имущество компании по ее коду, и для того чтобы выявить нужную компанию, следует проанализировать сотни страниц с информацией о недвижимости ее «тезок».

Помимо проверки по реестру, нелишним будет также техническая инвентаризация объекта. Хотя в большинстве случаев процедура нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не требует подачи нотариусу техпаспорта на объект, имеющийся у продавца техпаспорт может не показать реального состояния объекта (отсутствие отдельных элементов или, наоборот, наличие самовольных строений).

Земля

В отличие от многих европейских стран, в украинском законодательстве соотношение земельного участка и объекта недвижимости на нем отвечает принципу «земля следует за недвижимостью». Вместе с тем вопрос оформления земельного участка может также существенно повлиять как на саму сделку, так и на дальнейшее пользование объектом.

Прежде всего следует обращать внимание на наличие у земельного участка под объектом кадастрового номера, поскольку, согласно Земельному и Гражданскому кодексам, такой номер является существенным условием сделки. При недостижении же сторонами согласия по всем существенным условиям, как известно, сделка не считается заключенной. Сама процедура присвоения земельному участку кадастрового номера может занять несколько месяцев.

При помощи Публичной кадастровой карты, зная кадастровый номер земельного участка, можно проверить его целевое назначение и соответствие объекта недвижимости такому назначению, а также собственника и пользователей земли.

В случае если продавец пользуется земельным участком на праве постоянного пользования, желательно оформить у нотариуса заявление-отказ от такого права в момент заключения сделки.

ЦИК vs корправа

В отношении сложных объектов недвижимости сторонами может рассматриваться вариант с приобретением корпоративных прав на компанию-продавца. Речь идет, прежде всего, о функционирующих целостных имущественных комплексах (далее – ЦИК) с завершенным циклом производства, множеством действующих разрешений/лицензий, где «жизнь» компании-продавца сосредоточена вокруг этого ЦИКа. Зачастую сам продавец настаивает на заключении сделки именно в такой форме, аргументируя необходимостью сохранить целостность объекта.

Невзирая на очевидные плюсы заключения сделки в форме покупки корправ, позволяющие избежать простоев в работе ЦИКа (сохранение всех разрешительных документов, штата работников, контрагентов и т.д.), риски приобретения объекта со скрытыми дефектами или пассивами компании многократно увеличиваются, как и «фронт работ» для их уменьшения.

Даже изучив имущественную, дебиторско-кредиторскую, финансовую, налоговую, судебную и т.д. историю компании за последние несколько лет и практически породнившись с ее базой «1С», в одном из протоколов общего собрания компании 6-летней давности последним пунктом повестки дня можно обнаружить делегирование сотруднику полномочий на открытие дочерней компании в Прибалтике. Дальнейшая работа с прибалтийскими государственными реестрами приведет к многомиллионному кредиту в местном банке, поручителем по которому выступила украинская материнская компания.

Примечательно, что сумма по кредитным обязательствам в несколько раз будет превышать оговоренную сторонами сумму сделки по купле-продаже корпоративных прав. Поэтому если конечный интерес покупателя сосредоточен именно на объекте недвижимости, а не компании со сложной структурой активов, репутацией, клиентами и т.д., схема с приобретением ЦИКа все же более предпочтительна.

Важно также помнить, что оба варианта приобретения объекта могут потребовать получения разрешения на концентрацию от Антимонопольного комитета Украины (ст. 24 Закона о защите экономической конкуренции). Несмотря на то, что в 2016 году в закон были внесены существенные изменения в части повышения финансовых порогов сделки, требующих разрешения на концентрацию, проверка достижения сторонами этих порогов является обязательным элементом due diligence – штрафы АМКУ за несанкционированную концентрацию могут достигать 5% дохода компании за год, предшествующий нарушению.

Людмила Сизоненко
юрист юридической компании LeGran.TT