Недвижимость&инвестиции: точки пересечения

ВВП в прошлом году вырос на 2,3%, в 2017-2019 гг., согласно оценкам Oxford Economics, ожидается рост на уровне 2,5-3%. На три строки поднялась Украина в рейтинге Doing Business 2016/2017 и заняла 80 место. Усиление интереса инвесторов во втором полугодии 2015-го почувствовал и рынок коммерческой недвижимости. В этом году ожидается рост активности как локальных, так и институциональных инвесторов.

По второму кругу

Не новость, что из-за военных действий на востоке Украины и сложной экономической ситуации многие инвесторы и девелоперы приостановили свою деятельность. В то же время на рынке повысили активность инвесторы, которые готовы рассматривать активы с высоким уровнем риска, положительно оценивающие долгосрочный потенциал рынка и способные воспользоваться существенным снижением "цены входа" на него.

По данным DTZ, в 2016 г. объем вторичного инвестирования на внутреннем рынке недвижимости составил примерно $78 млн, что на 21 и 66% больше показателей 2015 и 2014 гг. соответственно.

Существенный объем предложения на вторичном инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине в 2015-2016 гг. был сформирован банковским сектором. Начиная с 2015-го самыми активными продавцами на нем были банки, которые изъяли активы у своих неплатежеспособных клиентов. Также были выставлены на продажу через Фонд гарантирования вкладов или другие лицензированные торговые платформы активы нескольких украинских комбанков. Например, в конце прошлого года Фонд открыл потенциальным покупателям доступ к данным о ТРЦ "Республика" арендной площадью 135 тыс. кв. м, строительство которого велось на Кольцевой дороге в Киеве и было приостановлено несколько лет назад. Актив контролируется НБУ, и его продажа планируется в марте 2017-го через систему "ProZorro. Продажи".

Предлагали на продажу свои активы и ряд международных инвестфондов и девелоперов. Некоторые из этих компаний приобрели объекты до 2008 г., управляли ими более пяти лет и теперь заинтересованы в выходе для получения прибыли их акционерами.

В то же время руководитель департамента рынков капитала компании DTZ в Украине Владимир Мысак отмечает: несмотря на большое количество активов разного качества, которые выставлены на продажу на рынке коммерческой недвижимости, их ликвидность остается низкой в связи с неблагоприятным инвестклиматом в Украине и отсутствием доступного кредитного финансирования. Поэтому возможность продажи активов с привлеченным финансированием потенциально повышает их ликвидность.

Кроме того, со второго полугодия 2014-го наблюдается повышенный инвестиционный спрос компаний на объекты недвижимости по сниженным ценам, чтобы в дальнейшем использовать ее для собственной операционной деятельности.

В 2016 г. украинских девелоперов, заинтересованных в инвестициях в недвижимость, привлекал рынок жилья в Киеве и пригороде. В частности, высоким спросом пользовались земельные участки, пригодные для многоквартирной жилой застройки и расположенные в центральных районах столицы, которые были выставлены на продажу по привлекательной цене. Заметным был рост инвестиционной активности украинских девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости. Так, например, компания "Мандарин Плаза" приобрела земельный участок площадью 2,6 га у "Киевской инвестиционной группы", а владелец компании подтвердил намерения приобрести другие девелоперские проекты в столице.

В связи со снижением арендных ставок в долларовом эквиваленте и достаточно низкую инвестиционную активность с июня 2014-го до июня 2016 г. стоимость активов на украинском рынке недвижимости снизилась. Несмотря на это, многие владельцы объектов недвижимости решили не продавать активы по существенно сниженным ценам.

Торговая – фаворит сезона

Для большинства девелоперов и инвесторов сегмент торговой недвижимости остается одним из самых интересных, особенно в городах с населением от полумилионна жителей. Наиболее привлекательными остаются Киев, а также города-миллионники. "Чем больше население города, тем больше потенциал для развития рынка торговой недвижимости. Однако если рассматривать объект для инвестиций в этом сегменте, то более важными являются его характеристики – это должен быть качественный, конкурентоспособный торговый центр", – отмечает управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

Торговая недвижимость в качестве девелоперских проектов, по мнению эксперта, привлекательна для инвесторов. И хотя экономическая выгода в некоторых проектах очень незначительная, в целом в таких инвестициях наблюдается положительная динамика.

Офисная – в ожидании заполняемости

Как следствие экономического спада в 2014-2016 гг., на рынке офисной недвижимости, по данным DTZ, наблюдалась большая вакантность – свыше 20%. Многие девелоперы приостановили строительство проектов из-за сложной ситуации в банковском секторе. Но с середины 2016-го рынок аренды демонстрирует положительную динамику: вакантность значительно уменьшилась, арендаторы расширяются, ситуация для арендодателей и девелоперов становится более привлекательной.

В ближайшие пару лет планируется ввод незначительного количества новых объектов офисной недвижимости в Киеве. А некоторые девелоперы готовы возобновить строительство при условии привлечения большого арендатора или под конкретного пользователя помещений (в рамках контракта built-to-suit).

"На сегодняшний день офисная недвижимость с точки зрения девелопмента – это абсолютно непривлекательный сегмент. Но если рассматривать данный сектор с точки зрения инвестиций в готовый продукт, то сейчас, я считаю, такой шаг имеет смысл", – отмечает Александр Носаченко.

По словам эксперта, в настоящее время в данном сегменте рыночная стоимость функционирующих объектов не намного выше, чем себестоимость их строительства. А в перспективе трех-четырех лет новые проекты, скорее всего, не будут реализованы в связи с экономической нецелесообразностью. "Однако рынок цикличен, а офисная недвижимость – достаточно понятный сегмент (спрос на офисные здания в Киеве на две трети сформирован мультинациональными компаниями), генерирующий стабильный, надежный денежный поток. Поэтому можно допустить, что через какое-то время он продемонстрирует положительную динамику с точки зрения показателей заполняемости и арендных ставок", – уверен Александр Носаченко.

Складская и гостиничная – замыкающие

Что касается складской недвижимости, то в ближайшие несколько лет строительство таких объектов является абсолютно нецелесообразным, уверен Александр Носаченко. На сегодня себестоимость строительства складских помещений существенно выше рыночной цены готового функционирующего объекта. Этот сегмент коммерческой недвижимости, как и гостиничные проекты, больше других пострадал вследствие экономического падения.

"В целом, если на рынке офисной, торговой, складской или гостиничной недвижимости представлен качественный функционирующий объект, имеет смысл его покупка. С другой стороны, если актив далек от идеала с точки зрения конкурентоспособности, его не стоит рассматривать, поскольку существуют другие хорошие предложения", – советует эксперт.

Выбери меня

Пока иностранные инвесторы проявляют осторожность, локальные – активность, фокусируя свое внимание на небольших лотах в $1-5 млн в основном в сегментах офисной недвижимости и ритейл-помещениях, расположенных на торговых улицах.
Владимир Мысак отмечает: локальные частные инвесторы, которые являются пользователями офисной или складской недвижимости, проявляют интерес к приобретению помещений, руководствуясь пониманием, что цены на недвижимость находятся на десятилетнем историческом минимуме. Эти игроки имеют больше средств в капитале и смотрят на лоты $1-10 млн, а иногда и выше. Например, покупка склада компанией Rozetkа – типичный пример для данного рода компаний.

Институциональные инвесторы, которые представлены компанией Dragon Capital, сфокусировали свое внимание на больших лотах и, как следствие, испытывали низкий уровень конкуренции. Они удачно приобрели два складских комплекса East Gate Logistics и West Gate Logistics общей площадью около 150 тыс. кв. м, а также ТЦ "Пирамида" общей площадью примерно 16 тыс. кв. м.

Также эксперты отмечают интерес со стороны международных компаний-производителей к объектам промышленной недвижимости на Западной Украине. В основном это бизнес, который расширяет свое присутствие в регионе либо только выходит на украинский рынок.

Что касается частных инвесторов МФК формата "жилье+ТЦ", то, по словам руководителя подразделения по реализации объектов строительства InCo home Юлии Барабановой, покупатель с осторожностью относится к инвестированию в квартиру в таком объекте из-за низкой культуры строительства.

Кого ожидать и чего остерегаться

По прогнозам экспертов DTZ, в ближайшие годы инвестклимат в Украине будет улучшаться, а предполагаемый объем инвестиций в 2017 г. составит $220-240 млн. В первую очередь пойдет в дело капитал, аккумулированный локальными игроками, которые опасались неопределенности из-за военных действий на востоке страны. К вложениям данную группу инвесторов склонят временной фактор и наличие качественных активов по привлекательным ценам.

Также можно ожидать роста активности институциональных инвесторов, хотя они будут проявлять осторожность из-за ситуации на Донбассе и сложной экономической ситуации.

"Несмотря на ограниченные возможности, связанные с привлечением кредитного финансирования в Украине, крупнейшие коммерческие банки оценивают общую ситуацию в стране оптимистично. Это, в свою очередь, создает предпосылки для возобновления кредитования в сфере недвижимости уже с 2017 г.", – добавляет Владимир Мысак.

Наиболее привлекательным для вторичного инвестирования остаются качественные объекты офисной, торговой и логистической недвижимости, расположенные в Киеве и его окрестностях, а также ТЦ, которые успешно работают в крупных городах Украины, за исключением восточных регионов страны.

По мнению директора UTG Евгении Локтионовой, из-за снижения платежеспособности как населения, так и бизнеса, и инвесторов, в ближайшей перспективе нет предпосылок для активности девелопмента относительно проектов современных ТРЦ и МФК в городах с населением меньше 500 тыс. человек.

Как и ранее, тормозить инвестиции, по словам Александра Носаченко, будет слабая экономика страны, боевые действия в зоне АТО и традиционные проблемы: коррупция, непрозрачные схемы взаимодействия предпринимателей и государства. По мнению Евгении Локтионовой, учитывая, что инвесторы в недвижимости – это на 98% локальные компании и предприниматели, уровень их адаптации и возможности решения проблем достаточно высок. "Однако если говорить в целом, то механизмы и процедуры согласования проектов получения различного рода разрешений остаются непрозрачными и глубоко забюрократизированными, создавая поле для коррупционных моментов", – отметила она.

Предпосылок для захода иностранных инвесторов мало, делает выводы генеральный директор Riverside Development Андрей Вавриш. "Разбалансированное законодательство становится весомым негативным фактором для иностранных инвесторов. Невооруженным взглядом видно, что в Украине защита прав собственности работает очень плохо, а судебная система недостаточно регламентирует защиту прав инвесторов", – говорит он. И добавляет: если судебная реформа, запланированная правительством, даст результат, то можно ожидать рост деловой активности.

Не менее важным фактором эксперт считает невмешательство государства в дела бизнеса. "В таком случае мы можем ожидать прироста инвестиций в основные фонды, а как следствие – получим хороший задел для повышения конкурентоспособности отечественных товаров", – уверен Андрей Вавриш.

Лариса СТЕПАНУШКО