kjsdsf
Подробнее Запомнить город


Условия диктуют арендаторы

размер текста:

В столичные логистические центры начали возвращаться арендаторы: за последние полгода вакантность складов незначительно снизилась. Впрочем, пустующих площадей по-прежнему в избытке, а владельцы комплексов, чтобы не потерять клиента, готовы снижать арендные ставки и идти на дополнительные уступки.

Потребность в складах растет

Руководители киевских логистических центров увидели свет в конце тоннеля: за последние полгода число пустующих складских площадей сократилось с 30 до 24%. Как рассказал «ДС» директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Аркадий Вершебенюк, с конца 2008 г. по середину 2009 г. вакантность комплексов росла, что было связано с сокращением занимаемых площадей существующими арендаторами, а также уходом ряда компаний с рынка. Но начиная с середины осени прошлого года этот показатель стал уменьшаться. Причем данная тенденция наблюдается даже несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов: первой очереди «Ольвиты» (8,5 тыс. кв. м), второй — «БФ Склада» (36 тыс. кв. м), а также ММК (24,5 тыс. кв. м) и «Топ-Транса» (17,5 тыс. кв. м), в результате чего общая емкость складских помещений повысилась за год на 11% — до 797 тыс. кв. м.

Главной причиной положительной динамики участники рынка считают стабилизацию в ритейле. Как уже писала «ДС», даже во времена финансового кризиса часть продовольственных торговых сетей продолжала запускать новые супермаркеты, из-за чего у них выросла потребность в дополнительных площадях. Наращивать объемы выпуска после полугодового спада начали некоторые производители , что объясняется увеличением числа заказов со стороны торговых сетей. Эту тенденцию подтверждает и менеджер по работе с клиентами компании «БФ Склад» Янина Прохоренко, по словам которой во второй половине 2009 г. один из крупнейших их арендаторов (логистическая компания) увеличил занимаемую площадь на 20%. Также прирост снимаемых помещений происходит благодаря миграции арендаторов из одного центра в другой. Как правило, компании переезжают в склады с более низкими ставками, что позволяет им за те же деньги расширить снимаемые площади.

Впрочем, некоторые опрошенные «ДС» комментаторы считают, что говорить о стабилизации данного сегмента рынка пока рано. Во-первых, вакантность здесь остается самой высокой в сфере коммерческой недвижимости. Ведь в столице пустуют не более 10% офисов, а в успешных киевских торговых центрах уже не осталось свободных помещений. Во-вторых, по словам директора по стратегическому маркетингу и развитию логистической компании «УВК» Олега Каленского, большая часть сделок заключается с арендаторами, которые переезжают из одного центра в другой, тогда как новые клиенты практически не появляются. В-третьих, по мнению управляющей логистическим центром AsstrA в Украине Светланы Гайдайчук, отчасти расширение арендаторами площадей носит сезонный характер. «В предновогодние месяцы и период рождественских праздников традиционно повышается спрос на продовольственные товары. Поэтому производители и продавцы данной продукции нуждаются в дополнительных местах», — объяснила она.

Шантаж ритейлоров

О том, что стабилизация на рынке пока не наступила, говорит и дальнейшее снижение размера арендных ставок. За последний год они упали в среднем на 56% в долларовом эквиваленте и на 25–30% — в гривне. Причем если в 2008 г. их размер определялся исключительно в конвертируемой валюте, то в прошлом году практически все владельцы комплексов сделали привязку к украинской валюте. К примеру, в 2008 г. снять склад класса А можно было за $9–10/кв. м, сейчас же — за 35–40 грн./кв. м в месяц, объекты класса В подешевели с $7–8/кв. м до 25–30 грн./кв. м, а класса С — с $4/кв. м до 8–10 грн./кв. м. И, как правило, в процессе переговоров большинство руководителей логистических комплексов готовы дополнительно предоставить скидку в размере 10–15% от заявленной цены, каникулы по оплате на один–три месяца, включить операционные затраты в стоимость аренды, а для существующих съемщиков — рассрочку платежей.

Причина небывалой уступчивости владельцев недвижимости — жесткая конкуренция за клиентов. «Чтобы добиться лучших условий аренды, некоторые из них устраивают тендер среди логистических центров. Самые лучшие предложения они потом показывают своему арендодателю, предъявляя ему ультиматум: либо он снижает расценки и идет на различные уступки, либо компания покидает данный объект», — сетуют представители одного из крупных складов.

Единственной уступкой, на которую категорически не желают идти управляющие комплексами, является заключение распространенных ранее долгосрочных договоров аренды (на пять и более лет). По словам Олега Каленского, максимальный срок соглашений сейчас составляет три года. Если же клиент настаивает на его увеличении, то арендодатель предлагает указать в договоре ставку в долларах. «Хозяева складов логично рассуждают, что через несколько лет ситуация на рынке улучшится и цены опять поползут вверх», — пояснил он.

Изменилась за последний год и структура арендаторов. По данным Colliers International (Украина), если в 2008 г. 22% снимаемых площадей приходились на ритейлоров, то по итогам прошлого года эта цифра выросла до 33%. Доля дистрибьюторов увеличилась за тот же период с 14 до 21%, телекоммуникационные компании нарастили ее с 5 до 7%. А вот логистические операторы сократили арендуемые помещения с 39 до 18%, производители — с 19 до 14%. Это подтверждает и генеральный директор логистического центра «Вит-импекс» Сергей Еременко. «Например, в нашем комплексе за последний год доля компаний-дистрибьюторов выросла с 55 до 65%», — отметил он.

Ставки будут падать

Представители опрошенных «ДС» комплексов считают, что до конца первого полугодия арендные ставки просядут еще на 5–7%. По прогнозам Аркадия Вершебенюка, относительная стабилизация может наступить уже во втором-третьем квартале этого года. «С одной стороны, это связано с небольшим количеством новых складов, введение в эксплуатацию которых запланировано на текущий год, с другой — ожидаемым ростом активности арендаторов», — считает г-н Вершебенюк. Увеличение ставок может начаться лишь в том случае, если вакантность складских помещений снизится до 10%, чего в нынешнем году, по мнению Сергея Еременко, ожидать не приходится. Именно этот фактор сдерживает реализацию свыше 10 проектов строительства новых комплексов, уровень готовности которых составляет от 30 до 80%. «Большинство этих объектов начнут достраивать, лишь когда вакантность упадет до 5–10%, а расценки начнут расти галопирующими темпами. Но это произойдет не ранее середины 2011 г.», — считает управляющий одного из логистических центров. 

Олег Козак

 


Комментарии
комментариев: 0

...


Дайджест
26.07.17, ubr.ua
Какие антидемпинговые меры вводила Украина за последние три года.
26.07.17, Deutsche Welle
Согласно соцопросу, сторонников реформы децентрализации на Украине вдвое больше, чем ее противников. DW выясняла, как идет реформа передачи украинской власти от центра на места.
26.07.17, 112.ua
Было бы хорошо, чтобы зарплата в Украине достигла бы уровня 300, а лучше 500 долларов. Ибо текущая зарплата в 200 долларов явно больше расстраивает украинцев, чем радует. Но процесс начался, и теперь главное, чтобы он не затих на ровном месте. Слово за бизнесом.
26.07.17, ubr.ua
Финансисты не исключают возврат к 26,0 грн/долл.
Ровно год назад в Украине заработал принятый еще в октябре 2015 года закон о государственном финансировании политических партий.
Жителям Крыма хотят простить украинские долги, Киеву есть, чем ответить.
26.07.17, ubr.ua
Чиновники готовы менять критерии, но не отказываться от автоматической остановки НН.
25.07.17
Несмотря на бесконечные разговоры о кризисе, несколько вполне благополучных отраслей экономики Украины демонстрируют устойчивую положительную динамику, и вот почему.
Украинская газотранспортная система может оказаться не готовой к предстоящему отопительному сезону.
25.07.17, Сегодня
В правительстве уверены: без радикальных реформ из сложной ситуации не выбраться.
24.07.17
22.07.17
21.07.17


Жми «Нравится» и получай самые свежие новости портала в Facebook!