Условия диктуют арендаторы

В столичные логистические центры начали возвращаться арендаторы: за последние полгода вакантность складов незначительно снизилась. Впрочем, пустующих площадей по-прежнему в избытке, а владельцы комплексов, чтобы не потерять клиента, готовы снижать арендные ставки и идти на дополнительные уступки.

Потребность в складах растет

Руководители киевских логистических центров увидели свет в конце тоннеля: за последние полгода число пустующих складских площадей сократилось с 30 до 24%. Как рассказал «ДС» директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Аркадий Вершебенюк, с конца 2008 г. по середину 2009 г. вакантность комплексов росла, что было связано с сокращением занимаемых площадей существующими арендаторами, а также уходом ряда компаний с рынка. Но начиная с середины осени прошлого года этот показатель стал уменьшаться. Причем данная тенденция наблюдается даже несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов: первой очереди «Ольвиты» (8,5 тыс. кв. м), второй — «БФ Склада» (36 тыс. кв. м), а также ММК (24,5 тыс. кв. м) и «Топ-Транса» (17,5 тыс. кв. м), в результате чего общая емкость складских помещений повысилась за год на 11% — до 797 тыс. кв. м.

Главной причиной положительной динамики участники рынка считают стабилизацию в ритейле. Как уже писала «ДС», даже во времена финансового кризиса часть продовольственных торговых сетей продолжала запускать новые супермаркеты, из-за чего у них выросла потребность в дополнительных площадях. Наращивать объемы выпуска после полугодового спада начали некоторые производители , что объясняется увеличением числа заказов со стороны торговых сетей. Эту тенденцию подтверждает и менеджер по работе с клиентами компании «БФ Склад» Янина Прохоренко, по словам которой во второй половине 2009 г. один из крупнейших их арендаторов (логистическая компания) увеличил занимаемую площадь на 20%. Также прирост снимаемых помещений происходит благодаря миграции арендаторов из одного центра в другой. Как правило, компании переезжают в склады с более низкими ставками, что позволяет им за те же деньги расширить снимаемые площади.

Впрочем, некоторые опрошенные «ДС» комментаторы считают, что говорить о стабилизации данного сегмента рынка пока рано. Во-первых, вакантность здесь остается самой высокой в сфере коммерческой недвижимости. Ведь в столице пустуют не более 10% офисов, а в успешных киевских торговых центрах уже не осталось свободных помещений. Во-вторых, по словам директора по стратегическому маркетингу и развитию логистической компании «УВК» Олега Каленского, большая часть сделок заключается с арендаторами, которые переезжают из одного центра в другой, тогда как новые клиенты практически не появляются. В-третьих, по мнению управляющей логистическим центром AsstrA в Украине Светланы Гайдайчук, отчасти расширение арендаторами площадей носит сезонный характер. «В предновогодние месяцы и период рождественских праздников традиционно повышается спрос на продовольственные товары. Поэтому производители и продавцы данной продукции нуждаются в дополнительных местах», — объяснила она.

Шантаж ритейлоров

О том, что стабилизация на рынке пока не наступила, говорит и дальнейшее снижение размера арендных ставок. За последний год они упали в среднем на 56% в долларовом эквиваленте и на 25–30% — в гривне. Причем если в 2008 г. их размер определялся исключительно в конвертируемой валюте, то в прошлом году практически все владельцы комплексов сделали привязку к украинской валюте. К примеру, в 2008 г. снять склад класса А можно было за $9–10/кв. м, сейчас же — за 35–40 грн./кв. м в месяц, объекты класса В подешевели с $7–8/кв. м до 25–30 грн./кв. м, а класса С — с $4/кв. м до 8–10 грн./кв. м. И, как правило, в процессе переговоров большинство руководителей логистических комплексов готовы дополнительно предоставить скидку в размере 10–15% от заявленной цены, каникулы по оплате на один–три месяца, включить операционные затраты в стоимость аренды, а для существующих съемщиков — рассрочку платежей.

Причина небывалой уступчивости владельцев недвижимости — жесткая конкуренция за клиентов. «Чтобы добиться лучших условий аренды, некоторые из них устраивают тендер среди логистических центров. Самые лучшие предложения они потом показывают своему арендодателю, предъявляя ему ультиматум: либо он снижает расценки и идет на различные уступки, либо компания покидает данный объект», — сетуют представители одного из крупных складов.

Единственной уступкой, на которую категорически не желают идти управляющие комплексами, является заключение распространенных ранее долгосрочных договоров аренды (на пять и более лет). По словам Олега Каленского, максимальный срок соглашений сейчас составляет три года. Если же клиент настаивает на его увеличении, то арендодатель предлагает указать в договоре ставку в долларах. «Хозяева складов логично рассуждают, что через несколько лет ситуация на рынке улучшится и цены опять поползут вверх», — пояснил он.

Изменилась за последний год и структура арендаторов. По данным Colliers International (Украина), если в 2008 г. 22% снимаемых площадей приходились на ритейлоров, то по итогам прошлого года эта цифра выросла до 33%. Доля дистрибьюторов увеличилась за тот же период с 14 до 21%, телекоммуникационные компании нарастили ее с 5 до 7%. А вот логистические операторы сократили арендуемые помещения с 39 до 18%, производители — с 19 до 14%. Это подтверждает и генеральный директор логистического центра «Вит-импекс» Сергей Еременко. «Например, в нашем комплексе за последний год доля компаний-дистрибьюторов выросла с 55 до 65%», — отметил он.

Ставки будут падать

Представители опрошенных «ДС» комплексов считают, что до конца первого полугодия арендные ставки просядут еще на 5–7%. По прогнозам Аркадия Вершебенюка, относительная стабилизация может наступить уже во втором-третьем квартале этого года. «С одной стороны, это связано с небольшим количеством новых складов, введение в эксплуатацию которых запланировано на текущий год, с другой — ожидаемым ростом активности арендаторов», — считает г-н Вершебенюк. Увеличение ставок может начаться лишь в том случае, если вакантность складских помещений снизится до 10%, чего в нынешнем году, по мнению Сергея Еременко, ожидать не приходится. Именно этот фактор сдерживает реализацию свыше 10 проектов строительства новых комплексов, уровень готовности которых составляет от 30 до 80%. «Большинство этих объектов начнут достраивать, лишь когда вакантность упадет до 5–10%, а расценки начнут расти галопирующими темпами. Но это произойдет не ранее середины 2011 г.», — считает управляющий одного из логистических центров. 

Олег Козак