Новая реформа от Зе-власти. Запретят ли украинцам сдавать квартиры без риелторов

Законопроект, который должен урегулировать деятельность риелторов, уже вызвал резкую критику среди участников рынка. При этом он ущемляет конституционные права украинцев.

32 народных депутата во главе с председателем комитета Верховной Рады по вопросам экономического развития Дмитрием Наталухой зарегистрировали в парламенте законопроект №3618 “О риелторской деятельности в Украине”. В сообществе специалистов по недвижимости он вызвал эффект разорвавшейся бомбы: хотя разговоры о том, что риелторскую деятельность нужно упорядочить, ходили уже очень давно, для профессионального сообщества он стал полной неожиданностью. Здесь даже не знали, что такой документ готовится, и, естественно, мнения профессионалов о том, как именно нужно этот рынок отрегулировать, никто не спрашивал.

В обязательном порядке 

Самой резонансной нормой законопроекта стало положение о том, что привлечение риелторов к сделкам с недвижимостью станет обязательным — ни продать, ни сдать в аренду квартиру или дом без услуг посредника станет просто невозможно. 

На эту норму обратило внимание экспертное управление Верховной Рады, которое проверяет законопроекты на наличие в них противоречий уже действующим нормам законодательства. В частности,  управление пояснило, что договор об отчуждении или сдаче в аренду недвижимости должен содержать индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта объекта недвижимости, который должен быть внесен в Единую информационную базу данных в сфере риелторской деятельности. В свою очередь, получить такой номер можно лишь после того, как в Единую базу будут внесены данные об объекте недвижимости и его собственниках. Для физлиц это означает, что в базу данных будут внесены их ФИО (фамилия, имя, отчество), дата рождения, место проживания, идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-налогоплательщиков. Однако ключевой момент — внести такие данные в реестр можно только на основании договора с риелтором. 

Другими словами, по задумке авторов законопроекта, если вы захотите продать свою квартиру, то вам в обязательном порядке придется заключать договор с риелтором, который и будет вносить эти данные в реестр. В противном случае сделка может быть признана недействительной. 

Опасения юристов Верховной Рады разделяют и юристы-практики. По мнению управляющего партнера юридической компании Winner Игоря Ясько, эта норма нарушает права всех граждан, поскольку препятствует собственнику реализовать право распоряжения своим имуществом. “А по тексту предложенных нововведений, не обращаясь к риелтору, собственник не сможет проводить любые операции со своей недвижимостью. Только “субъекты риелторской деятельности” будут иметь право вносить информацию по договорам в новый сервис — Единую информационную базу, которая будет публичной и доступной онлайн. Одновременно не зарегистрированные в базе реелторские договора не будет считаться законными”, — констатировал он. 

Возмущенное сообщество 

Ассоциация специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) заявила, что законопроект №3618 в его нынешнем виде недопустим и несет существенные риски для сферы предоставления риелторских услуг. 

“Ассоциация видит в положениях предложенного законопроекта ограничение прав граждан на распоряжение своей собственностью, которые гарантированы Конституцией Украины, также предложенные нормы содержат коррупциогенные факторы и риски, нарушают антимонопольное законодательство и в большинстве своем нарушают права и интересы субъектов рынка предоставления риэлторских услуг”, — говорится в заявлении. 

Президент АСНУ Юрий Пита отметил, что урегулировать рынок риелторских услуг власти пытаются последние лет 20, и при этом было пять или шесть попыток это сделать. Однако настоящий вариант — наиболее “дерзкий”. Он считает, что этот законопроект “надерган” из других законов, и он — низкого качества. 

Юрий Пита акцентировал на том, что при продаже или сдаче в аренду недвижимости паспорт объекта нужно регистрировать в базе данных, которую будет контролировать не государство, а Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности, создание которой предусмотрено законом. “Фактически, реестр, который будет содержаться персональные данные граждан, будет находиться в частных руках. Этот реестр не будет иметь никакого отношения к государственным реестрам. А ведь нужно помнить, что право собственности гарантируется именно государством”, — сказал он.

 Из тени — в тень 

По задумке авторов законопроекта, он должен вывести рынок риелторских услуг из тени, а также способствовать детенизации рынка недвижимости. В частности, в пояснительной записке авторы указывают, что на сегодня риелторскими услугами пользуются при заключении 90% договоров, однако несмотря на это, действующее законодательство не содержит специальных норм регулирования этой сферы, и, как следствие — происходит тенизация как сферы риелторских услуг, так и операций с недвижимостью. Действующее законодательство возлагает на риелторов ряд обязательств — они должны предоставлять информацию о заключенных с их помощью договорах в контролирующие органы, однако они этого не делают. “К сожалению, почти во всех случаях предоставления риелторских услуг, эти функции риелторами не выполняются, благодаря чему тенизируются операции с недвижимостью, и, соответственно, доходы населения. Последствием этого является то, что государственный бюджет Украины ежегодно недополучает миллиарды гривень”, — отметили авторы законопроекта. 

Однако, несмотря на то, что депутаты хотели сделать рынок недвижимости более прозрачным, эксперты рассмотрели в этих попытках и возможные коррупционные риски. В частности, Игорь Ясько отметил, что реестр субъектов риелторской деятельности будет поручено создать уже упомянутой выше Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности и именно ее руководство будет определять, кого наделять правом стать субъектом риелторской деятельности, а кого — нет. 

Также он обратил внимание на еще один орган — Совет общественного надзора в сфере риелторской деятельности. Согласно законопроекту — это орган риелторского самоуправления и орган управления Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности. По словам Игоря Ясько, члены Совета должны будут работать на общественных началах, но у них будут полномочия распоряжаться средствами Нацфедерации. Еще одна коллизия законопроекта — членов Совета будет выбирать Съезд специалистов по недвижимости, который фактически сами же члены Совета и будут созывать. 

Исходя из сказанного, можно осторожно предположить, что законопроект о риелторской деятельности в предложенной редакции вряд ли будет принят. 

Александр СУКОВ