Ринок нерухомості: без шансів на зростання цін

Немає більш стабільного сектору в Україні, ніж ринок житлової нерухомості. Учасники цього ринку стабільно вже два роки поспіль запевняють, що ціни на житло почнуть зростати. І з такою же завидною постійністю ці самі ціни падають.

На початку пікового для ринку нерухомості 2008 року забудовники обіцяли, що "шляху назад немає", і вартість квадратного метра буде тільки підвищуватися. Втім, кінець того ж року опустив багатьох таких "оптимістів" на землю, коли ціни на житло "просіли" майже удвічі.

Вже в другій половині найбільш "хворобливого" 2009 року ті ж самі "експерти" поспішили запевнити, що цінове дно досягнуте, і слід чекати розвороту. Проте, очікуваного зростання не відбулося ні в 2009, ні в 2010 році.

Як не дивно, 2011 рік також не відрізнявся істотними змінами цін в бік подорожчання житла. Хоча в минулому році ринок житлової нерухомості все ж таки мав кілька приводів для оптимізму.

По-перше, зросла кількість угод купівлі-продажу житла. Так в Києві в 2011 році було продано майже 18 тис квартир – на 30% більше, ніж у 2010 році. А це, начебто, має свідчити про пожвавлення попиту і поліпшення платоспроможності населення.

Голова комітету аналітики Союзу фахівців з нерухомості Всеволод Жоголєв каже, що відбулася навіть переорієнтація попиту в сегмент більш якісного житла. Зокрема, за його словами, в 2011 переважав попит на двокімнатні квартири.

За інформацією консалтингової компанії SV Development, частка угод купівлі двокімнатних квартир за минулий рік становила 53%, однокімнатних – 36%. На інші об'єкти припало 11%.

По-друге, як повідомляє Держстат, обсяг будівельних робіт в грошовому вимірі в 2011 році виріс на 11,1%.

Обсяги будівельних робіт, виконаних в Україні, 2008-2011

Рік	Обсяг робіт, мільйони гривень	Зміна в % до попереднього року	Динаміка, %
2008	64 362	84	-16
2009	37 886	51,8	-48,2
2010	43 174	94,6	-5,4
2011	60 454	111,1	+11,1

Джерело: domik.net

"Будь-який показник обсягу будівельних робіт, що перевищує 5% на рік – це багато. На західних ринках зростання в межах 1-3% уже вважається добрим", – пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Віктор Оборський.

Втім, не всі поділяють оптимізм з приводу пожвавлення попиту та зростання будівельних робіт. "Як це можна сприймати як позитив? Якщо розглядати обсяг ринку в докризовий період і зараз, то це приблизно 10% від тих показників", – підкреслює голова Ріелтерської палати України Олександр Бондаренко.

До того ж, як виявляється, це зовсім не сприяло підвищенню цін. Швидше, навпаки.

"За підсумками 2011 року ціни на житлову нерухомість у Києві в середньому знизилися на 1,25%. Зниження це було нерівномірним. У першій половині року ціни знижувалися досить суттєво, і до серпня "сповзли" в середньому на 4%", – зазначає Жоголєв.

За його словами, ситуація змінилася лише в серпні 2011 року. "Був деякий сплеск, який тривав з серпня до жовтня і призвів до "відскоку" цін десь на 3%. Однак з жовтня ситуація заспокоїлася. І сьогодні рівень цін аналогічний тому рівню, який був в 2009 році після стрімкої корекції", – підкреслює експерт.

Динаміка середніх цін в містах України 2007-2011, вторинний ринок, доларів за квадратний метр

№	Місто	Січ 2007	Січ 2008	Січ 2009	Січ 2010	Черв 2010	Жов 2010	Січ 2011	Квіт  2011
1	Київ	2600	3100	2150	1900	1880	1880	2170	1800
2	Донецьк	1100	1700	1550	950	1090	1120	1090	1100
3	Дніпропетровськ	1280	1700	1000	1120	990	1000	1060	900
4	Львів	1350	2000	1300	1050	1290	1310	1240	1000
5	Одеса	1900	1900	1450	1100	1250	1300	1400	1000
6	Харків	1150	1200	900	960	1010	940	870	950

 

 

 

 

 

Джерело: Союз консультантів з нерухомості

За даними ріелторських агентств, сьогодні середня вартість однокімнатної квартири в Києві становить близько $70 тис, "гостинки" – $50 тис, двокімнатної – $95 тис, трикімнатної – $125 тис.

При цьому мінімальна вартість окремого житла – десь $35 тис. До таких об'єктів, зокрема, відносяться переобладнані приватизовані гуртожитки.

І знову вникає риторичне запитання: а що буде з цінами на житлову нерухомість в 2012 році? Чи є привід переживати у тих, хто ще не обзавівся власним житлом?

Для того, щоб відповісти на це, "Економічна правда" вирішила проаналізувати основні передумови і фактори, від яких буде залежати ринок нерухомості в цьому році.

Ціна на газ

Чомусь більшість експертів найчастіше згадують саме це питання, кажучи про вплив на вартість житла в 2012 році.

"Вирішення газового питання – це макроекономічна стабілізація, стабілізація торгового балансу. Це спричинить отримання нового траншу кредиту МВФ, прихід приватних і банківських інвестицій в Україну. Якщо буде вирішене газове питання на тому рівні, про який сьогодні говорить уряд, то ми отримаємо зростання цін" , – вважає Жоголєв.

За його словами, за умови стабільності гривні та економічної ситуації ціни збережуться на сьогоднішньому рівні з можливими коливаннями на рівні 10%.

Втім, не варто забувати, що на торговельний баланс України впливає не тільки імпорт російського газу, а ще й експорт вітчизняної продукції – завдяки ньому, наша країна отримує доходи в валюті. А один з основних споживачів українського металу – Євросоюз – переживає зараз не найкращі часи.

Крім макропоказників, від ціни на газ також залежить вартість будівельних матеріалів. І вони, за словами виробників, в 2012 році можуть подорожчати на 10-20%.

"Зараз для заводів, які виробляють цеглу та керамічну плитку, вартість газу становить $560-570 за тис кубометрів. Тобто, ніяких підстав для зниження цін немає, будматеріали дорожчатимуть" – запевняє глава "Всеукраїнської асоціації виробників будівельних матеріалів" Іван Салій.

Державна підтримка

У свою чергу, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов вважає, що "ринок нерухомості може розправити крила тільки за умови державної підтримки".

На його думку, інакше стимулювати попит в 2012 році буде неможливо. А отже, і підстав для зростання цін не буде. До того ж, сподіватися на фінансування галузі з держбюджету, як показує досвід останніх років, особливо не варто.

Так, в 2009 році був прийнятий антикризовий закон щодо підтримки будівельної галузі, який передбачав амбітні плани щодо компенсації кредитування "черговиків" і фінансування забудовників. Ця програма врешті решт не запрацювала, а допомога з бюджету виявилася мізерною.

В останні роки сектор також отримував скромні суми. Наприклад, у бюджеті-2012 на програму "Доступне житло" передбачено 200 млн грн, а 2011 року ця сума була вдвічі менша.

Зокрема, Салій відзначає, що 99,4% житлової нерухомості в Україні фінансується за рахунок приватних інвесторів.

"Державне фінансування в питаннях соціальної нерухомості та інших об'єктів лише 0,6%. Для порівняння: у Білорусі за участю держави фінансується 95%", – нарікає він.

Іпотечне кредитування

"ЕП" уже писала про те, що 2012 рік обіцяє стагнацію для іпотечного ринку.

Так, на початку 2011 року банкіри щиро сподівалися повернути докризові обсяги видачі позик. І цього вдалося частково досягти в споживчому й автокредитуванні, але не в іпотеці.

За минулий рік банки наростили іпотечні портфелі лише на мільярд гривень – до 3,5 млрд проти 2,25 млрд роком раніше. Це зростання на 55,6%, проте до докризових обсягів – 27,8 млрд грн у 2008 році – ще дуже далеко.

Самі банкіри підтверджують згортання іпотечних програм і їх недоцільність. Принаймні, на цьому вони наголошували в численних інтерв'ю "ЕП".

"Ми думали, що восени, коли буде напруга на ринку, люди будуть вкладатися в нерухомість. Ну, десь прорахувалися. Тому в нас зараз багато квартир і обсяг продажів не може мене радувати", – заявив голова правління банку "Таврика" Анатолій Дроб'язко.

До того ж, банківське співтовариство очікує подальшого падіння цін і цього року.

"Хто може купити все те, що вже збудовано? Ми не очікуємо зростання доходів населення… Бюджетні витрати скорочуються не тільки в Греції, а і у нас. Відкладений попит на квартири найближчим часом не з'явиться. Тому ціни на нерухомість будуть або стояти на місці, або знову знижуватимуться", – вважає голова "Райффайзен банку Аваль" Володимир Лавренчук.

За словами керівника "Єврогазбанку" Ростислава Павліченка, ціна квадратного метра може просісти ще на 20-30%.

Євро-2012

Як не дивно, цю подію експерти раніше називали одним з тих каталізаторів, який дозволить вітчизняному ринку нерухомості вийти на новий рівень.

Коли в 2007 році Україна і Польща виграли право на проведення Чемпіонату Європи з футболу, багато хто з забудовників поспішили заявити, що це дозволить українським містам-господарям Євро-2012 "обрости" новими житловими комплексами та інфраструктурою.

У результаті криза перекреслила всі плани девелоперів, а компанії-"одноденки" з "невідомими" власниками вигравали всі тендери і наживалися на держзакупівлях.

"Побічно "Євро-2012" могло вплинути тільки на ті компанії, які виступали субпідрядниками по великих проектах. Вони могли використовувати зароблені кошти для зведення нових об'єктів", – відзначає голова Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Прикладом такого субпідрядника є столична компанія "Київміськбуд", яка була задіяна на будівництві НСК "Олімпійський".

Президент Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова зазначає, що "Євро-2012" "ніяким чином на динаміці цін не позначиться, окрім як на короткостроковому подорожчанні добової оренди квартир".

"Вони що приїдуть сюди не футбол дивитися, а нерухомість нашу скуповувати? Кому це треба?", – дивується експерт.

За його словами, вартість оренди на час проведення Чемпіонату може підвищитися на 5-10%. Це і все.

Вибори-2012

Якраз ця подія, на думку експертів, може вплинути дужче на вартість житла, аніж проведення заходів світового масштабу.

"Під час будь-яких виборів – президентських або парламентських – на київському ринку спостерігається певна "хвиля" купівель нерухомості. Частина коштів, витрачених на рекламу і піар, так чи інакше перетікає на ринок", – каже Рубанов.

Серед осіб, які виявили бажання обзавестися житлом після виборів, переважають маркетологи, рекламісти і журналісти, підтверджує Бондаренко. Він припускає, що і інші покупці, які поліпшують житлові умови в такий час, зазвичай, пов'язані із виборами.

Утім, ніхто з опитаних "ЕП" ріелторів не вважає таку тенденцію визначальною для зростання цін. Обсяги таких угод все одно є несуттєвими.

Іван Палій