Мораторий не спасет

Главным фактором стремительного удешевления квартир станет не столько сокращение предложения залоговой недвижимости, сколько отсутствие платежеспособного спроса и ипотечного кредитования

ЗАКОНОПРОЕКТ №3459–1 о защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса, ожидающий подписи Президента, уже успел наделать немало шума. С его вступлением в силу банкиры ставят крест на платежной дисциплине ипотечных заемщиков, предрекая рост невозвратов едва ли не до 80–100%. Зато риелторы получили новый повод заговорить о грядущем замедлении темпов падения, а то и росте цен на недвижимость. «Введение моратория может стать одним из факторов, препятствующих большому выбросу на рынок дешевых квартир, а это стимул для дальнейшего падения цен на недвижимость», — поясняет эту позицию Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital.

Впрочем, аналитики не склонны преувеличивать влияние законодательных новаций на рынок недвижимости. По оценкам банкиров, в разряд проблемных сейчас перекочевало около 30% от общего объема выданных ипотечных займов. Но львиная доля таких кредитов уже реструктуризирована, а процедура принудительного взыскания залогов начата лишь по 3–5% из них. В то же время столкнувшиеся с финансовыми проблемами заемщики нередко сами пытались реализовать недвижимость, чтобы рассчитаться с долгами по кредитам. Как следствие, количество предложений по продаже квартир, находящихся в залоге финучреждений, стабильно росло. «В октябре прошлого года в базе данных продаж квартир в Киеве процент заложенных квартир составлял около 1–2%, в феврале 2009 года он увеличился до 3–4% от всех предложений на рынке жилья. В настоящее время удельный вес находящейся в залоге недвижимости достигает 7–10% от всех продаваемых квартир. То есть сегодня практически каждая десятая продаваемая квартира находится в залоге у банков», — рассказала «k:» начальник отдела продаж квартир компании «Траектория» Лидия Ряжских. Тем не менее ни заемщики, ни сами финансисты отнюдь не заинтересованы в дешевых распродажах. В подавляющем большинстве случаев цены на залоговую недвижимость вполне соответствуют рыночным, а иногда и превышают их. «Отечественные банки не готовы продавать квартиры с большим дисконтом, надеясь, что рано или поздно цены пойдут вверх. Находящиеся в залоге квартиры до сих пор предлагались по ценам даже выше нынешних рыночных. Ведь год-полтора назад заемщики покупали квартиры по «космическим» ценам. Чтобы погасить задолженность перед банком, они пытаются продать квартиры по прежней цене, тогда как с начала кризиса цены на недвижимость в долларовом эквиваленте упали на 50%», — констатирует Алексей Зеркалов. «Такие объекты, особенно ликвидные, зачастую продаются на аукционах и покупаются доверенными лицами. На общий рынок они попадают крайне редко. Сегодня процент заложенных квартир из общей базы данных предложений составляет не более 8–10%. При этом их стоимость, в лучшем случае, может быть всего на 5–10% ниже рыночной», — согласна с коллегой Лидия Ряжских.

По мнению экспертов, цены на недвижимость будут идти вниз, даже несмотря на отсутствие угрозы наводнения рынка залоговыми квартирами, отчужденными в принудительном порядке. Основной причиной обесценивания жилья станет все то же отсутствие платежеспособного спроса. «Количество сделок на рынке быстро сокращается. Если в начале года их проводилось 300 ежемесячно, то в апреле — всего около 200. Скорее всего, в мае рынок не дотянет и до апрельского показателя. Для сравнения: в прошлом году на вторичном рынке было продано почти 20 тыс. квартир. То есть количество продаж упало более чем в 10 раз. На первичном рынке ситуация еще хуже. Количество сделок не превышает 20 в месяц, тогда как в прошлом году было продано около 10 тыс. квартир», — рассказал «k:» Сергей Костецкий, ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development. Львиная доля сделок по покупке недвижимости сегодня приходится на недорогие однокомнатные квартиры, расположенные на окраинах столицы. При этом средняя цена сделки колеблется в диапазоне $30–40 тыс. Основную категорию покупателей формируют потенциальные заемщики, копившие деньги на первый взнос по ипотеке. Потеряв надежду на получение займа, они приобретают жилье эконом-класса. Зато спекулятивная составляющая в спросе сейчас практически отсутствует.

Хотя базы данных агентств по недвижимости изобилуют почти исключительно дорогими квартирами, цены на которые фактически не отличаются от докризисных, реальные цены на жилье к концу мая упали чуть ли не вдвое. «Это элементарный подлог со стороны агентств, у которых есть негласная договоренность о том, что в общедоступные базы должны попадать лишь неликвидные предложения. Таким образом, они пытаются подтолкнуть потенциальных продавцов квартир выставить недвижимость на продажу, убедив их в возможности дорого продать жилье. А дешевые варианты (в пределах $25–30 тыс.) вообще не попадают в базы предложений, и рядовой покупатель даже не догадывается о таких сделках», — уверяет Сергей Костецкий. «Падение цен на недвижимость продолжается. Даже продажа залогового имущества с дисконтом не привела бы к значительному росту спроса, так как у населения отсутствуют средства для покупки квартир. Ипотечное кредитование с существующими процентными ставками просто не работает. Большинство украинцев не может себе позволить такие дорогие кредиты. Так что в дальнейшем цены будут снижаться именно под влиянием спроса, а вернее — его отсутствия», — отмечает руководитель аналитического департамента инвестиционной группы «Сократ» Константин Степанов.

По прогнозам аналитиков, цены на недвижимость достигнут «дна» уже к началу осени. К сентябрю столичные квартиры могут потерять в цене еще до 25%. А если бы не постепенная ревальвация гривни, потери могли бы составить и до 50%. «Ранее мы прогнозировали ежемесячное снижение цен на квартиры в Киеве на 5–10% (в долларах) в период с мая по сентябрь. Но с учетом ослабления курса американской валюты падение цен в долларовом эквиваленте, скорее всего, будет находиться в диапазоне 1–5% ежемесячно», — полагает Сергей Костецкий.