Подробнее Запомнить город


Мораторий не спасет

размер текста:

Главным фактором стремительного удешевления квартир станет не столько сокращение предложения залоговой недвижимости, сколько отсутствие платежеспособного спроса и ипотечного кредитования

ЗАКОНОПРОЕКТ №3459–1 о защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса, ожидающий подписи Президента, уже успел наделать немало шума. С его вступлением в силу банкиры ставят крест на платежной дисциплине ипотечных заемщиков, предрекая рост невозвратов едва ли не до 80–100%. Зато риелторы получили новый повод заговорить о грядущем замедлении темпов падения, а то и росте цен на недвижимость. «Введение моратория может стать одним из факторов, препятствующих большому выбросу на рынок дешевых квартир, а это стимул для дальнейшего падения цен на недвижимость», — поясняет эту позицию Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital.

Впрочем, аналитики не склонны преувеличивать влияние законодательных новаций на рынок недвижимости. По оценкам банкиров, в разряд проблемных сейчас перекочевало около 30% от общего объема выданных ипотечных займов. Но львиная доля таких кредитов уже реструктуризирована, а процедура принудительного взыскания залогов начата лишь по 3–5% из них. В то же время столкнувшиеся с финансовыми проблемами заемщики нередко сами пытались реализовать недвижимость, чтобы рассчитаться с долгами по кредитам. Как следствие, количество предложений по продаже квартир, находящихся в залоге финучреждений, стабильно росло. «В октябре прошлого года в базе данных продаж квартир в Киеве процент заложенных квартир составлял около 1–2%, в феврале 2009 года он увеличился до 3–4% от всех предложений на рынке жилья. В настоящее время удельный вес находящейся в залоге недвижимости достигает 7–10% от всех продаваемых квартир. То есть сегодня практически каждая десятая продаваемая квартира находится в залоге у банков», — рассказала «k:» начальник отдела продаж квартир компании «Траектория» Лидия Ряжских. Тем не менее ни заемщики, ни сами финансисты отнюдь не заинтересованы в дешевых распродажах. В подавляющем большинстве случаев цены на залоговую недвижимость вполне соответствуют рыночным, а иногда и превышают их. «Отечественные банки не готовы продавать квартиры с большим дисконтом, надеясь, что рано или поздно цены пойдут вверх. Находящиеся в залоге квартиры до сих пор предлагались по ценам даже выше нынешних рыночных. Ведь год-полтора назад заемщики покупали квартиры по «космическим» ценам. Чтобы погасить задолженность перед банком, они пытаются продать квартиры по прежней цене, тогда как с начала кризиса цены на недвижимость в долларовом эквиваленте упали на 50%», — констатирует Алексей Зеркалов. «Такие объекты, особенно ликвидные, зачастую продаются на аукционах и покупаются доверенными лицами. На общий рынок они попадают крайне редко. Сегодня процент заложенных квартир из общей базы данных предложений составляет не более 8–10%. При этом их стоимость, в лучшем случае, может быть всего на 5–10% ниже рыночной», — согласна с коллегой Лидия Ряжских.

По мнению экспертов, цены на недвижимость будут идти вниз, даже несмотря на отсутствие угрозы наводнения рынка залоговыми квартирами, отчужденными в принудительном порядке. Основной причиной обесценивания жилья станет все то же отсутствие платежеспособного спроса. «Количество сделок на рынке быстро сокращается. Если в начале года их проводилось 300 ежемесячно, то в апреле — всего около 200. Скорее всего, в мае рынок не дотянет и до апрельского показателя. Для сравнения: в прошлом году на вторичном рынке было продано почти 20 тыс. квартир. То есть количество продаж упало более чем в 10 раз. На первичном рынке ситуация еще хуже. Количество сделок не превышает 20 в месяц, тогда как в прошлом году было продано около 10 тыс. квартир», — рассказал «k:» Сергей Костецкий, ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development. Львиная доля сделок по покупке недвижимости сегодня приходится на недорогие однокомнатные квартиры, расположенные на окраинах столицы. При этом средняя цена сделки колеблется в диапазоне $30–40 тыс. Основную категорию покупателей формируют потенциальные заемщики, копившие деньги на первый взнос по ипотеке. Потеряв надежду на получение займа, они приобретают жилье эконом-класса. Зато спекулятивная составляющая в спросе сейчас практически отсутствует.

Хотя базы данных агентств по недвижимости изобилуют почти исключительно дорогими квартирами, цены на которые фактически не отличаются от докризисных, реальные цены на жилье к концу мая упали чуть ли не вдвое. «Это элементарный подлог со стороны агентств, у которых есть негласная договоренность о том, что в общедоступные базы должны попадать лишь неликвидные предложения. Таким образом, они пытаются подтолкнуть потенциальных продавцов квартир выставить недвижимость на продажу, убедив их в возможности дорого продать жилье. А дешевые варианты (в пределах $25–30 тыс.) вообще не попадают в базы предложений, и рядовой покупатель даже не догадывается о таких сделках», — уверяет Сергей Костецкий. «Падение цен на недвижимость продолжается. Даже продажа залогового имущества с дисконтом не привела бы к значительному росту спроса, так как у населения отсутствуют средства для покупки квартир. Ипотечное кредитование с существующими процентными ставками просто не работает. Большинство украинцев не может себе позволить такие дорогие кредиты. Так что в дальнейшем цены будут снижаться именно под влиянием спроса, а вернее — его отсутствия», — отмечает руководитель аналитического департамента инвестиционной группы «Сократ» Константин Степанов.

По прогнозам аналитиков, цены на недвижимость достигнут «дна» уже к началу осени. К сентябрю столичные квартиры могут потерять в цене еще до 25%. А если бы не постепенная ревальвация гривни, потери могли бы составить и до 50%. «Ранее мы прогнозировали ежемесячное снижение цен на квартиры в Киеве на 5–10% (в долларах) в период с мая по сентябрь. Но с учетом ослабления курса американской валюты падение цен в долларовом эквиваленте, скорее всего, будет находиться в диапазоне 1–5% ежемесячно», — полагает Сергей Костецкий.

... ...
 


Комментарии
комментариев: 0

...
Новости партнеров


Дайджест
13.04.21, GMK Center
СВАМ лишит Украину конкурентных преимуществ – доступа к ресурсам железной руды. СВАМ дискриминирует кислородно-конвертерную технологию, которая использует в качестве основного сырья для производства чугуна и стали железорудное сырье.
13.04.21, Антикор
Коли президент Володимир Зеленський та його команда прийшли до влади, вони обіцяли соціальний ліфт для молоді. І вони його зробили. Уродженець Херсона 1988 року, конвертатор Євген Пуля сміливо може казати, що команда Зеленського надає можливості росту для молоді. Але звичайно не всім, тільки наближеним особам до офісу президента.
12.04.21
30 жовтня 2019 року в Україні набув чинності закон про концесію. Як він змінив правила гри на ринку та чи дозволить оновити інфраструктуру в країні?
09.04.21
Верховная Рада приняла за основу законопроекты о реструктуризации валютных кредитов, многие из которых украинцы взяли еще до мирового кризиса 2008 года, и до кризиса 2014-2015 годов, вызванного агрессией России, когда из-за девальвации гривны суммы валютных займов выросли в разы. Идея в целом выглядит правильно, но что не так с этими законопроектами.
На восьмому році війни з Росією частина українських підприємств продовжує торгувати з РФ та пострадянським простором. Що змушує їх це робити, які переваги у європейських ринків і чому не всі ними користуються?
08.04.21
08.04.21
В июле 2021 года Еврокомиссия опубликует Закон о Carbon Border Adjustment Mechanism. Документ вступит в силу с 2023 года и введет в действие так называемую карбоновую пошлину. Ею будет облагаться вся промышленная продукция, пересекающая границы ЕС, если в цепочке ее производства присутствовал углеродный след.
Великий бізнес швидко пристосовується до кризових умов. На відміну від малих та середніх підприємців, компанії, які формують цілі галузі, мають достатній запас стійкості. Як під час локдауну в Києві працюють продавці будівельних матеріалів, ресторани та освітні заклади?
08.04.21
По словам министра финансов Сергея Марченко, в ближайшие два месяца МВФ может заключить с Украиной staff level agreement (соглашение на уровне персонала). После этого, "будем делать свою работу, принимать необходимые законы, чтобы получить, наконец, средства". Как видно, подходы не изменились: правительство о чем-то за закрытыми дверями договаривается с Фондом, а затем ставит парламент перед фактом.
06.04.21
Внешняя торговля Украины по итогам I квартала показала внушительный рост в денежном выражении. Несмотря на коронакризис, прогресс налицо, хотя повод для оптимизма не такой и большой, как может показаться на первый взгляд.
На украинском рынке нефтепродуктов сохраняется неопределенность из-за того, что российская "Роснефть" отказывается поставлять в нашу страну свою продукцию. Учитывая, что речь идет примерно о четверти всего дизтоплива и автогаза в балансе Украины, может образоваться дефицит топлива.
02.04.21
01.04.21
31.03.21
30.03.21
29.03.21
26.03.21
25.03.21
23.03.21
22.03.21
16.03.21
12.03.21
09.03.21
05.03.21
02.03.21
01.03.21
26.02.21
24.02.21
19.02.21
16.02.21


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!