Подробнее Запомнить город


Ринок нерухомості: знецінені активи не користуються попитом

размер текста:

Вже не залишилося країн, які б не відчули негативного впливу глобальної фінансової кризи. Разом з іншими галузями, серйозних втрат зазнав сектор нерухомості, і український ринок - не виняток.

Його нинішній стан та особливості розвитку стали предметом дослідження відомих міжнародних організацій.

Експертні організації Ernst & Young і Fitch Ratings констатують, що зростання штрафних процентних ставок і падіння цін на нерухомість, які похитнули іпотечний ринок на початку кризи, перемістилися й на ринок комерційної нерухомості.

Негативні прогнози вони пов'язують з відсутністю кредитування та порушенням інвестиційних механізмів.

Зокрема, в аналітичному дослідженні глобального ринку нерухомості й ринку нерухомості України компанії Ernst & Young наголошується, що кредитні структури та інвестиційні механізми неймовірно ускладнилися, що призвело до призупинення кредитування.

У свою чергу, обмеження доступу до позикового фінансування та неможливість розміщення капіталу за прийнятними нормами прибутку паралізували угоди з нерухомості.

Міжнародне рейтингове агентство Fitch відзначає, що позиції ліквідності компаній сектору нерухомості погіршилися в міру швидкого ослаблення кінцевих ринків і виведення банками коштів з цієї сфери.

Світовий обвал триває

Глобальна фінансова криза поставила під сумнів майбутнє світової індустрії нерухомості, вважають експерти Ernst & Young.

Якщо влітку 2007 року цей ринок викликав кризу у банківській системі, то восени 2008 року банки спровокували обвалення сектора нерухомості.

Опосередкований вплив фінансової кризи тільки зараз починає позначатися на економіці нерухомості у вигляді зниження купівельної спроможності населення та бізнес-впевненості, зростання безробіття та корпоративного банкрутства.

За даними фахівців відділу консультаційних послуг з нерухомості компанії Ernst & Young, відбувається масова переоцінка європейської нерухомості. Ціни на нерухомість у Великобританії впали на 31% у порівнянні з піком 2007 року, і очікується подальший спад до 24% до кінця 2009 року.

Крім того, акції компаній ринку нерухомості, які публічно торгуються, продаються за історично низькими показниками. А докризове співвідношення показника позикових коштів до власних, яке становило 80%, знизилося до 50-55%.

Зазначені негативні явища призводять до того, що інвестори починають розглядати альтернативні сектори нерухомості як засіб захисту. Тому кошти на світових ринках нерухомості вкладають в житло для студентів, паркування, центри обробки даних та в інфраструктуру, стверджують аналітики Ernst & Young.

Гірше, ніж в Африці

Для більшості інвесторів ринки, що розвиваються, складають основну нішу для зростання, хоча успіху ці ринки не гарантують.

Згідно з дослідженням Fitch Ratings, компанії сектору будівництва та нерухомості України та Росії мають найбільш слабку позицію ліквідності серед усіх європейських, близькосхідних та африканських країн.

Аналіз українського ринку комерційної нерухомості компанії Ernst & Young також підтверджує ці побоювання.

Через високу залежність від позикового капіталу діяльність індустрії нерухомості знаходиться у прямій кореляції з кризою ліквідності.

Аналітики компанії констатують, що стабільне зниження ставок капіталізації, яке відображало зростання цін і довіри інвесторів, кардинально змінилося. Тому, прогнозують вони, очікується високий рівень банкрутств серед середніх і малих девелоперів в Україні.

Вітчизняний ринок нерухомості сьогодні пропонує значну кількість знецінених активів, але при цьому не зафіксовано жодної великої транзакції, відзначають експерти.

Старший директор аналітичної групи Fitch з сектору будівництва та нерухомості у Європі, Близькому Сході та Африці Джуліана Краш вважає, що великі угоди не будуть проводитися до появи цінової рівноваги.

"Покращення позицій ліквідності малоймовірне, поки ринки нерухомості (України. - "ЕП") не досягнуть нової цінової рівноваги і не почнуть знову генерувати стабільний операційний грошовий потік, а ринки боргового капіталу не стануть знову відкритими для емітентів із секторів нерухомості", - сказала вона.

Перехід у нижчий клас

Більшість компаній, зазначають експерти Ernst & Young, намагаються мінімізувати операційні витрати і оптимізувати бізнес-процеси.

А це призводить до скорочення площ і консолідації всіх бізнес-підрозділів в одному невеликому будинку, на значно меншій території.

Чимало орендарів переглядають місця розташування офісів і віддають перевагу приміщенням більш низького класу. Компанії ж, які не сильно постраждали під час кризи, отримали можливість покращити умови розміщення без збільшення витрат.

Збільшується також кількість площ, що пропонуються в суборенду.

При цьому рівень вакантних офісних центрів класу А досяг в Україні 10-15%, а орендні ставки на такі приміщення знизилися на 30-40%.

Експерти прогнозують подальше зниження місячних ставок до рівня 30-40 доларів за квадратний метр для класу А, і до 15-30 доларів - для класу В.

У 2009 році очікувалося будівництво 70-120 тисяч квадратних метрів офісних площ. Однак більша частина цих проектів буде введена в експлуатацію у 2011-2013 роках.

Орендарі ідуть на поступки

Очевидно, що сегмент торговельної нерухомості у період кризи є найбільш стійким серед інших сегментів комерційної нерухомості. Тим не менш, зниження купівельної спроможності до рівня 2000 року значно вплинуло на загальний рівень попиту.

Загальна пропозиція торговельної нерухомості у Києві на кінець 2008 року становила 850 тисяч квадратних метрів, включаючи нову пропозицію у розмірі 140 тисяч метрів.

При цьому кількість вакантних площ постійно підвищується. Загроза збільшення вільних квадратних метрів змушує орендодавців знижувати орендні ставки.

Втім, їхнього обвалу не буде - більшість девелоперів відклали свої плани щодо виходу на регіональні ринки - міста з населенням менше 700-800 тисяч осіб.

Значне падіння темпів виробництва позначилося і на зниженні рівня попиту на виробничі об'єкти.

Ринок складської нерухомості став ринком орендаря з більш гнучкими і вигідними умовами, говорять аналітики. За їхніми даними, орендні ставки під впливом глобальної кризи знизилися на 15-20%.

При цьому потреба у нових приміщеннях буде поступово знижуватися, а нова пропозиція 2009-2010 років значно перевищить попит.

Подібна ситуація і на ринку землі. Поточні ціни на ділянки впали з початку кризи на 35-40% і очікується їх подальше здешевлення на 25-30% до кінця 2009 року.

"На ринку майже повністю відсутні середні та великі трансакції земельних ділянок. У секторі можна спостерігати лише лімітовану кількість незначних операцій під індивідуальне будівництво житлової нерухомості", - пишуть експерти Ernst & Young.

За їхніми даними, ділянки, придбані для спекулятивних цілей, виставлені на продаж, однак продавці стикаються з низькою ліквідністю і низьким попитом. У підсумку, знижки досягли свого піку і в окремих випадках склали 25-30%.

Значна перевага пропозиції над попитом триватиме до кінця 2009 року, прогнозують аналітики.

"Ділянки з найкращим місцем розташування та відповідною інфраструктурою, можливо, будуть єдиним затребуваним продуктом на земельному ринку України у 2009 році", - резюмують автори дослідження.

... ...
 


Комментарии
комментариев: 0

...
Новости партнеров


Дайджест
13.04.21, GMK Center
СВАМ лишит Украину конкурентных преимуществ – доступа к ресурсам железной руды. СВАМ дискриминирует кислородно-конвертерную технологию, которая использует в качестве основного сырья для производства чугуна и стали железорудное сырье.
13.04.21, Антикор
Коли президент Володимир Зеленський та його команда прийшли до влади, вони обіцяли соціальний ліфт для молоді. І вони його зробили. Уродженець Херсона 1988 року, конвертатор Євген Пуля сміливо може казати, що команда Зеленського надає можливості росту для молоді. Але звичайно не всім, тільки наближеним особам до офісу президента.
12.04.21
30 жовтня 2019 року в Україні набув чинності закон про концесію. Як він змінив правила гри на ринку та чи дозволить оновити інфраструктуру в країні?
09.04.21
Верховная Рада приняла за основу законопроекты о реструктуризации валютных кредитов, многие из которых украинцы взяли еще до мирового кризиса 2008 года, и до кризиса 2014-2015 годов, вызванного агрессией России, когда из-за девальвации гривны суммы валютных займов выросли в разы. Идея в целом выглядит правильно, но что не так с этими законопроектами.
На восьмому році війни з Росією частина українських підприємств продовжує торгувати з РФ та пострадянським простором. Що змушує їх це робити, які переваги у європейських ринків і чому не всі ними користуються?
08.04.21
08.04.21
В июле 2021 года Еврокомиссия опубликует Закон о Carbon Border Adjustment Mechanism. Документ вступит в силу с 2023 года и введет в действие так называемую карбоновую пошлину. Ею будет облагаться вся промышленная продукция, пересекающая границы ЕС, если в цепочке ее производства присутствовал углеродный след.
Великий бізнес швидко пристосовується до кризових умов. На відміну від малих та середніх підприємців, компанії, які формують цілі галузі, мають достатній запас стійкості. Як під час локдауну в Києві працюють продавці будівельних матеріалів, ресторани та освітні заклади?
08.04.21
По словам министра финансов Сергея Марченко, в ближайшие два месяца МВФ может заключить с Украиной staff level agreement (соглашение на уровне персонала). После этого, "будем делать свою работу, принимать необходимые законы, чтобы получить, наконец, средства". Как видно, подходы не изменились: правительство о чем-то за закрытыми дверями договаривается с Фондом, а затем ставит парламент перед фактом.
06.04.21
Внешняя торговля Украины по итогам I квартала показала внушительный рост в денежном выражении. Несмотря на коронакризис, прогресс налицо, хотя повод для оптимизма не такой и большой, как может показаться на первый взгляд.
На украинском рынке нефтепродуктов сохраняется неопределенность из-за того, что российская "Роснефть" отказывается поставлять в нашу страну свою продукцию. Учитывая, что речь идет примерно о четверти всего дизтоплива и автогаза в балансе Украины, может образоваться дефицит топлива.
02.04.21
01.04.21
31.03.21
30.03.21
29.03.21
26.03.21
25.03.21
23.03.21
22.03.21
16.03.21
12.03.21
09.03.21
05.03.21
02.03.21
01.03.21
26.02.21
24.02.21
19.02.21
16.02.21


Жми «Подписаться» и получай самые интересные новости портала в Facebook!