Как будет работать рынок земли

Мораторий в двух словах 

Закон об обороте сельскохозяйственной земли был принят Верховной Радой 259-ю голосами в первом часу 31 марта. Он вступит в силу лишь с 1 июля 2021 года. До января 2024 года приобретать землю с/х назначения смогут только граждане Украины общей площадью до 100 га. 

Почти 20 лет в Украине действовал мораторий на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Этот запрет ввели еще 18 января 2001 года. 

Мораторий запрещал владельцам пашни продавать свою землю. 

Мораторий должен был действовать до момента принятия “Закона об обороте с/х земель” или соответствующей нормы в Земельном кодексе. Кодекс был утвержден в 2001 году, а мораторий ежегодно продлевался. Последний раз — до 1 января 2020 года. 

За время своего существования, мораторий породил крупные агрохолдинги, которым было выгодно арендовать землю за копейки у владельцев паев. А еще — схемы, которые позволяли обойти запрет и создавали теневой рынок земли. 

Последние несколько лет тему моратория начали обсуждать все активнее. В парламенте собралось более 10 законопроектов “Об обороте земель с/х назначения” разных мастей. 

Первые шаги Верховной Рады 

В сентябре 2019 года президент Владимир Зеленский поручил парламенту до 1 декабря принять закон о рынке земли. 

13 ноября Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №2178-10 “Об обороте земель с/х назначения”. К законопроекту подали 4018 поправок. Больше всего — более 2 тыс. — внесли депутаты ОПЗЖ, которые активно блокировали снятие моратория. Блокированием занималась и фракция “Батькивищина”. 

6 февраля 2020 года началось голосование за поправки к закону. Обе фракции стандартно кричали заученные фразы, типа “в условиях кризиса спекулянты хотят, чтобы люди продали последнее — землю”. О том, что закон не заставляет никого ничего продавать — как всегда молчали. Вечером пленарное заседание было окончено, а законопроект — не принят. 

Что предусматривала изначальная версия законопроекта, БЦ уже писал. Также мы рассматривали, что изменилось в законопроекте ко второму чтению. 

Изменить измененное 

27 марта состоялось заседание фракции “Слуга народа”. На ней было решено пересмотреть законопроект. 

Открытие рынка земли рекомендовалось перенести на 1 июля 2021 года. А количество гектар в одни руки ограничить 100 гектарами до 1 января 2024 года. И до этой даты предоставить право покупки только гражданам Украины. 

За закон с такими изменениями должны были голосовать 30 марта. 

Что в итоге 

31 марта 2020 года в 00:42 Верховная Рада проголосовала за законопроект №2178-10 “Об обороте земель с/х назначения”. “За” историческое решение проголосовали 259 народных депутатов. 

Из фракции “Слуга народа” “за” проголосовало 206 депутатов из 213 присутствующих. 2 — “против”, 2 — “воздержалось”, 3 — не голосовало. 

Законопроект также поддержало 13 депутатов из фракции “Голос”, 23 депутата “Европейской солидарности”, 12 из группы “Довіра” и 5 внефракционных. 

Во время голосования фракция ОПЗЖ, конечно же, блокировала трибуну. Также депутаты из ОПЗЖ и “Батькивщины” заявляли, что при голосовании за поправки и сам закон, было допущены нарушения Регламента. Поэтому они будут доказывать неконституционность закона в Конституционном суде. 

На голосовании присутствовал президент Владимир Зеленский. 

Принятый закон отменяет мораторий на покупку-продажу сельскохозяйственных земель и открывает рынок земли с 1 июля 2021 года. 

Закон принят с изменениями, которые внесены таблицей поправок от 30 марта. А именно: 

Ранее планировалось снять мораторий с 1 октября 2020 года. Но, согласно новому закону, рынок земли будет открыт с 1 июля 2021. 

С этого момента исключительно граждане Украины смогут покупать до 100 га “в одни руки”. Начиная с 1 января 2024 года максимально можно будет купить не более 10 тыс.га. 

С начала 2024 года право покупать землю получат юридические лица. С тем же ограничением в 10 тыс.га. 

Также покупать землю могут территориальные общины и государство Украина. 

Иностранцы НЕ смогут покупать землю до проведения Всеукраинского референдума. Именно на референдуме народ должен решить, смогут ли иностранцы становиться собственниками земли через зарегистрированные в Украине компании. 

Но даже если всенародный референдум даст добро, то иностранцу будет запрещено покупать землю, которая находится ближе 50 км от государственной границы. Также такую землю нельзя покупать юрлицам с иностранными владельцами. 

Также не смогут покупать земли: 

Граждане или компании, конечными бенефициарами которых являются граждане государства-агрессора.

Люди, которые входят или входили в террористические организации.

Юрлица, среди акционеров которых есть иностранные государства.

Компании, владельцев которых нельзя установить или они зарегистрированы в офшорных зонах. Или в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

Запрещена продажа земельных участков с/х назначения государственной и коммунальной собственности. 

Государственные земли передадут в распоряжение громад, которые смогут только сдавать их в аренду, но не продавать. То же будет с землями, которые останутся у государства. 

Что касается цены, то до 2030 года минимальная стартовая цена будет на уровне не ниже нормативной денежной оценки (НДО). Это должно защитить местные бюджеты и владельцев от искусственного занижения цен. 

Расчет за землю должен происходить в безналичной форме. 

Со дня снятия моратория получить право собственности на землю смогут не только физлица, но и банки. Но только в порядке обращения взыскания как предмета залога. 

Далее банк обязан в течение двух лет продать земельный участок на земельных торгах. Если не продаст, то участок будет конфискован. В уставном капитале банков разрешается участие иностранного капитала. 

Решение допустить банки с иностранным капиталом было обусловлено структурой банковского сектора Украины. В ТОП-20 самых надежных банков Украины вошли только 5 банков без иностранных инвестиций. Ограничение круга банков привело бы к ограничению доступа к кредитованию. 

Кабинету министров поручено разработать порядок финансовой поддержки граждан и юридических лиц (в том числе фермерских хозяйств) для приобретения земельных участков с/х назначения. Утвердить порядок нужно в шестимесячный срок со дня опубликования закона. 

В новой редакции сохранено первоочередное право арендатора купить земли, которые тот арендует. Также есть возможность передать первоочередное право на покупку третьему лицу. Владельца о передаче прав нужно уведомить письменно. 

Как мы уже писали ранее, этот пункт может стать причиной новых схем. Например, агрохолдинг с иностранными инвестициями может создать новое подставное юрлицо, передать новоиспеченной фирме первоочередное право и таким образом купить земли. 

Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, или право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства, могут выкупить эти участки с рассрочкой платежа на 10 лет по цене, которая равна нормативной денежной оценке. 

Такое же право выкупа имеют арендаторы, которые приобрели право аренды путем переоформления права постоянного пользования до 2010 года. 

В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа. 

Это положительный пункт. Он позволит фермерам выкупить земельные участки, которые они давно обрабатывают на таких правах, и в которые вложили материальные ресурсы. 

Покупка-продажа земель с/х назначения на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республике Крым и городе Севастополе запрещена. Разрешена только передача по наследству. 

Элина РЕДИХ