Недвижимость по американскому сценарию

При всей несхожести рынков недвижимости Америки и Украины у них есть, по крайней мере, две общие черты.

И в Штатах, и у нас весеннее оживление носит временный характер и вызвано самым значительным за последние несколько десятилетий падением цен. В США недвижимость, в зависимости от типа, с начала кризиса подешевела на 13-37%, в Украине – на 40-50%. При этом в обеих странах перед началом кризиса цены были предельно перегреты ипотекой.
У них и у нас

Правда, статданные и по американскому, и по отечественному рынку пока не отражают полной картины. У нас – из-за отсутствия статистики с реальными суммами заключаемых сделок. В Штатах – из-за наличия сотен тысяч "аукционных" домов, реализуемых без участия риелторов и, соответственно, не включаемых в отчеты NAR. Согласно статистике американских риелторов, в конце зимы стоимость дома для одной семьи (140-420 кв. м, два этажа, гараж, участок) в США колебалась в пределах $162-265 тыс. А в Донецке, где недвижимость одна из самых дорогих в стране – средняя цена однокомнатной квартиры в новом доме (45 кв. м, кирпич или утепленный монолитокаркас) составляла почти $80-90 тыс. Однако по данным Bloomberg, реальная средняя стоимость дома в США в феврале была чуть выше $165 тыс. А весьма приличную однокомнатную квартиру в Донецке сегодня можно приобрести за $35 тыс.
В Америке ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости зависит от антикризисных мер – в первую очередь от результативности новой программы по выкупу государством плохих банковских активов. США попытаются восстановить докризисный уровень производства и спроса. Если в результате действий администрации Барака Обамы удастся возродить ипотеку, цены, упав еще на 20-30%, пойдут вверх. Если оживления спроса на жилье не произойдет, стоимость недвижимости может упасть в несколько раз. В Украине в ближайшие годы ожидать возобновления кредитования не приходится. Но в отличие от давно живущей в долг Америки, массово брать кредиты украинцы начали не так давно – в 2004-м. Соответственно, стоимость недвижимости у нас вряд ли упадет ниже цен 2003-2004 годов, когда однокомнатную квартиру в Донецке можно было купить за $11-17 тыс. Не исключено, что цены откатятся до этого уровня уже к концу нынешнего года.

Подорожания не будет

Покупать и продавать жилье украинцы будут без привлечения кредитов. Запас средств у населения для этого есть: в конце концов, даже во время расцвета ипотечного кредитования в 2007-2008 годах, когда в кредит покупалось до 90% квартир, около трети стоимости заемщики вносили самостоятельно. Следовательно, при падении цен более чем втрое вторичный рынок по числу сделок вернется к докризисным показателям. Так что в 2010-м стоимость недвижимости, скорее всего, будет незначительно колебаться в пределах уровня цен четырех-пятилетней давности – немного подрастая после очередных выборов, когда на вторичный рынок будут попадать средства из предвыборных бюджетов, и проседая, после того как очередные выборы опять приведут к снижению темпов роста ВВП, как это бывало в 2004 и 2007 годах.

Заметное подорожание жилья невозможно без стимуляции спекулятивного спроса, быстрый рост которого почти невероятен без кредитных средств. Для того чтобы в Украину вернулись дешевые кредиты, необходим избыток ликвидности в мировой финансовой системе и в первую очередь – в США. Только тогда иностранные финучреждения начнут кредитовать банковскую систему emerging markets под 10% годовых, как это уже было в 2006-2007 годах. А отечественные банкиры вновь смогут выдавать ипотечные кредиты под 15-17%. Без кредитов недвижимость может дорожать параллельно с ростом доходов населения, а этого не предвидится.

Автор: