Землю захоплять її нинішні орендарі

Рейдери розбушувалися

Всього орних земель в Україні – 31,5 мільйона га, або 53% від площі держави. При цьому, за даними Держінспекції з контролю та використання земель, близько 75% української ріллі вже перебуває у власності селян, переважно пенсіонерів.

Разом з тим, за даними моніторингу Інституту соціології НАНУ, якщо у 1994 році негативно до інституту приватної власності на землю ставилося 26,8% українців, то у 2008 році – вже 52,1%, тобто удвічі більше.

Очевидно, така невідповідність пов'язана з особливостями сприйняття селянами інституту приватної власності на землю – вони побоюються втратити свої паї після відміни мораторію на проведення операцій з купівлі-продажу ріллі.

Схоже, їхні перестороги небезпідставні. Як розповів "Економічній правді" президент Асоціації фермерів та приватних землевласників України Іван Томич, в останні роки у державі триває активний перерозподіл земельного ринку.

Торги, переконаний він, ведуться між багатими українцями, представленими у Верховній Раді, причому у різних політичних силах. "Всі вони міркують над одним-єдиним питанням: коли і як забрати у селян землю", – говорить керівник асоціації.

Більше того, голова парламентського комітету з питань аграрної політики і земельних відносин Микола Присяжнюк стверджує, що ряд вітчизняних та іноземних фірм давно зарезервували гроші на придбання української землі. І зроблять це, як тільки з'явиться відповідний ринок.

Саме тому, переконаний Томич, під загрозою опинилася власність 7,5 мільйона пайовиків, переважно пенсіонерів.

Небезпека нависла і над орендарями селянських наділів – фермерами, які все частіше потерпають від рейдерських атак з боку нових українських латифундистів.

Так, на Дніпропетровщині рейдери напали на фермерське господарство Анатолія Гайворонського. В Криму було атаковане господарство Миколи Прищепова.

В селищі Чутово Полтавської області зловмисники підпалили чотири трактори та виробничі приміщення у господарстві "Сиріус", яким керує Олександр Мисник. І це далеко не повний перелік.

"Сьогодні близько трьох тисяч фермерів перебувають під колосальним психологічним тиском: їм погрожують, їх тероризують. Люди лягають спати й бояться, що у них завтра відберуть землю", – розповідає Томич.

І хоча це епізоди "докризової" епохи, сьогодні небезпека не зникла – відсутність коштів штовхатиме на шлях рейдерства багатьох, упевнений голова асоціації.

Тисяча доларів за гектар

Силове захоплення – не єдиний метод концентрації угідь. Відсутність в Україні повноцінного права приватної власності на землю найбільші гравці ринку компенсують шляхом укладення довгострокових договорів оренди.

За даними аналітичного звіту The Wealth Report 2009, укладеного британськими компаніями, в Україні на початку 2008 року договори оренди на 2-20 років продавалися за ціною до 1 тисячі доларів за гектар.

Втім, світова фінансова криза дещо сплутала карти найбільшим власникам землі. Вони чекали її подальшого подорожчання, однак у 2009 році ціни обвалилася на 75% до 250 доларів за гектар.

Тимчасом в інших країнах, за винятком Бразилії, земля суттєво не подешевшала. У Польщі гектар ріллі коштує 4 800 євро, у Румунії – 3 500 євро, у Росії – 800 доларів, у Бразилії – 200 доларів.

Знецінення ріллі в Україні – тимчасове явище, переконані експерти. За оцінками інвестиційної компанії "Сократ", середня ціна гектара землі після зняття мораторію становитиме 500-1000 доларів.

Це означає, що боротьба за стратегічний ресурс триватиме, і нинішні орендарі мають всі шанси стати найбільшими землевласниками країни.

Якими ж є сьогодні законодавчі перспективи викупу сільськогосподарських земель орендарями?

Після відміни мораторію питання купівлі-продажу будуть регламентуватись спеціальним законом.

Користуючись необмеженим впливом у парламенті, великі землекористувачі, ймовірно, нададуть переважне право на придбання земель нинішнім орендарям, тобто собі.

Інститут переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення передбачено статтею 130 Земельного кодексу України.

Згідно з нею, переважне право на придбання угідь мають громадяни, які живуть на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Про орендарів наразі – ані слова.

Втім, зараз у Верховній Раді України перебувають на розгляді три законопроекти про ринок земель – один урядовий та два депутатські.

Урядовий, №2143, в цілому захищає права чинних землевласників-орендарів і передбачає їхнє переважене право на придбання орендованої ділянки.

Так, у разі продажу наділу його власник зобов'язаний запропонувати його для придбання орендарю за оголошеною ціною, а в разі його відмови – власникам та орендарям суміжних земель.

Альтернативний законопроект, №2143-1, підготовлений групою депутатів, також відверто захищає право орендаря на першочергове придбання ділянки та передбачає детальну процедуру реалізації такого права.

Законопроект №2143-2, запропонований депутатом Іваном Зайцем, обходить інтереси великих землевласників і віддає переважне право на придбання ділянок фермерам – якщо така земля перебуває у їхньому користуванні.

Якщо ж фермер хоче викупити орендовану ним ділянку, яка перебуває у державній чи комунальній власності, її вартість не може перевищувати розмір нормативної грошової оцінки. Як правило, це значно дешевше від ринкової ціни.

В урядовому та "груповому депутатському" законопроектах ціна продажу наділів у випадку використання "переважного права на купівлю" не обмежується.

Загалом великі утримувачі аграрних земель не можуть почуватися спокійно, бо зараз земля не у їхній власності, а орендується. А це збільшує ризики.

Деякі експерти прогнозують виникнення другої хвилі земельного рейдерства, адже багато договорів оренди було укладено з порушенням чинного законодавства. Підстави для такого розвитку подій є.

У 2006 році Верховна рада прийняла зміни до Земельного кодексу, згідно з якими всі угоди з продажу земельних ділянок, в тому числі і за довіреністю, укладені під час мораторію, після його відміни будуть визнані недійсними.

Це означає, що уже на початку січня 2010 року, коли завершується дія існуючої відстрочки, суди можуть бути завалені позовами. Колишні власники домагатимуться денонсації угод з продажу ділянок.

Проте, чи стане 2009 рік останнім роком існування земельного мораторію, насправді невідомо. У депутатів уже давно склалася своєрідна традиція: у кінці грудня вони дружно продовжують його дію.

Країна втратить село

Дискусії щодо вільного продажу аграрних земель вже давно стали розмінною монетою українських депутатів.

З-поміж двох важливих для себе сценаріїв – здобуття голосів виборців і приватизації підконтрольних земель – депутати досі вибирали перший.

Тож у випадку проведення одночасних виборів президента і парламенту та отримання п'ятирічних гарантій перебування при владі рілля, ймовірно, таки надійде у продаж.

Ціни, підкошені кризою, будуть низькими, а потенціал для зростання – значним.

Також не варто відкидати тиск західних інвесторів та урядів, які хотіли б контролювати головний посткризовий ресурс України – землю.

Чимало економістів стверджують, що посткризова економіка при оцінці національних валют має шанси повернутися до золотого стандарту, тому роль землі в системі економічних відносин буде лише зростати.

Які це матиме наслідки для України? На жаль, не надто втішні.

Вітчизняні олігархи радше перепродадуть землю західним інвесторам і покинуть Україну, ніж залишаться господарями. Власники паїв після їх продажу будуть або працювати за наймом, або, отримавши на руки "шалені" кошти, придбають середні квартири у Києві і назавжди покинуть зубожілі регіони.

Держава ж втратить село як підґрунтя української ментальності, отримає ще більш урбанізований, некерований і голодний Київ. Так, саме голодний.

Аргентина теж свого часу пустила на власний ринок земель іноземних інвесторів. Незважаючи на рекордні врожаї, 2001 року вона опинилася на межі голоду, адже власники угідь збували всю продукцію за кордон – туди, де ціни були вищими.

І справді: навіщо продавати кілограм м'яса на внутрішньому ринку за 17 песо, коли його можна реалізувати в Іспанії за 17 євро? Для довідки: євро дорівнює 3,5 песо.

У підсумку, внутрішні ціни в Аргентині піднялися до небувалих висот. У поєднані з високим рівнем безробіття та низькими зарплатами це призвело до голоду.

З економічної точки зору, земля, можливо, і має бути товаром. Втім, якість української еліти наштовхує на думку, що голодна Аргентина 2001 року здаватиметься раєм порівняно з Україною 2010 року.