Прыжок без парашюта

Арендные ставки на коммерческую недвижимость демонстрируют небывалое падение. Что будет дальше?

Сбылась мечта Анжелы Арендс, президента всемирно известного дома моды Burberry. На одном из самых фешенебельных небоскребов Манхеттена в конце мая ярко засияла вывеска ее компании. Еще недавно открытие нью-йоркской штаб-квартиры и нескольких новых магазинов Burberry на безумно дорогой Мэдисон-авеню казалось для руководства модного дома чем-то далеким, посткризисным. Во всем мире продажи товаров роскоши падают катастрофическими темпами – тут не до расширения. Но упустить возможность было бы непозволительной ошибкой: впервые арендные ставки на недвижимость в самых престижных районах Манхеттена упали до уровня семилетней давности – почти на 16%.

Хотя Киев пока и не дотягивает до амбиций Анжелы Арендс, местные тенденции в сегменте коммерческой недвижимости порадовали бы ее куда больше. С осени прошлого года арендные ставки на офисные и торговые площади в столице, равно как и в других украинских городах, сократились почти вдвое. И это далеко не предел.

Строго вниз

В соревновании по падению цен на съем и покупку недвижимости Киев отстает только от Буэнос-Айреса. В аргентинской столице «обвал» дошел до рекордных 71%. Уступки собственников отечественных торговых и офисных центров пока составляют 46-50% от прошлогодней стоимости. По сути для украинского рынка недвижимости, длительное время демонстрировавшего неудержимый ценовой подъем, такие показатели также достойны того, чтобы быть занесенными в книгу рекордов девелоперских неудач. Заметнее всего это в сегменте офисной недвижимости. Компании-арендаторы, ощутившие на себе последствия финансового кризиса и не имеющие возможности платить даже по заниженным ставкам, меняют дислокацию, оставляя собственникам бизнес-центров пустые помещения и разбитые надежды на рентабельность. Больше всего пострадали арендодатели, заключившие с клиентами короткие договоры, сроки действия которых истекли или истекают: не факт, что после этого арендатор захочет продлить договор и остаться в офисном центре.

Более защищены обладатели долгосрочных договоров. Вероятность того, что клиент съедет до окончания действия договора, снижается, хотя в некоторых случаях бывают и исключения. Одним из выходов для компаний-арендаторов, которые не могут покинуть офис, даже если им нечем за него платить, является субаренда. Еще в конце 2008 года доля субаренды в Киеве составляла около 2% от всего предложения офисных площадей. По словам Александра Носаченко, управляющего директора компании Colliers International, имея такое преимущество, как завершенные и готовые к немедленному въезду помещения, подобные БЦ непосредственно конкурируют с недавно вышедшими на рынок новыми бизнес-центрами. Давно эксплуатируемые офисы оттягивают на себя часть платежеспособного спроса и увеличивают вакантность в офисном сегменте.

Бесперспективная торговля

Общий уровень падения арендных ставок на торговую недвижимость составил около 39%. В Киеве площади подешевели на 40-50%, в регионах ситуация и того печальнее – падение на 70% за девять месяцев. При этом нельзя сказать, что вакантность в столичных ТЦ увеличилась – напротив, сегодня практически все они заполнены до отказа. Это связано с тем, что многие операторы, ранее работавшие в регионах, решили воспользоваться возможностью и перебраться в столицу. «Многие ритейлеры, имеющие магазины в регионах, обращаются к нам с просьбами подыскать им помещения в ТРЦ или в стрит-ритейле с хорошим месторасположением в Киеве», – делится опытом Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International. Тем хуже для регионов – многие торговые помещения здесь опустели. В некоторых небольших городах владельцы ТЦ идут на то, что предлагают арендаторам первое время пользоваться площадями бесплатно. Но не все на это «покупаются». В случае очень низких продаж даже при нулевой аренде магазин все равно будет убыточным из-за дополнительных расходов. А сегодня «минус» могут позволить себе очень немногие компании.

Чуть меньше тенденция удешевления коснулась складских помещений, поскольку и цены здесь росли куда медленнее, чем в других сегментах – около 5% в год. Исключение составляли логистические центры, расположенные в черте города. Из-за высокого спроса, который наблюдался в 2008 году, и отсутствия нового предложения арендные ставки здесь подскочили на 15-20%. С началом кризиса в некоторых городах цены вернулись на уровень начала 2008 года, в некоторых упали почти в два раза, а есть и такие регионы, где стоимость аренды осталась на прежнем уровне. Но это не надолго – по сравнению с прошлым годом количество заключаемых договоров аренды на рынке складской недвижимости сократилось на 40-50%.

Интерес уехал

Падение арендных ставок и отток арендаторов понизили привлекательность объектов коммерческой недвижимости для инвесторов, что автоматически снизило их стоимость. Сегодня торговые и бизнес-центры можно приобрести с 60%-ным дисконтом. Между тем желающих обзавестись личным ТЦ или БЦ не найти. Какой смысл, если в данный период времени объект не генерирует доход, а ждать восстановления рынка с убыточным активом на руках – непозволительная роскошь. Те инвесторы, для которых недвижимость была дополнительным источником прибыли, в период кризиса сконцентрировались на основном бизнесе. Среди институциональных инвесторов в докризисные времена были в основном иностранцы, которые сейчас на время забыли об Украине и ушли работать на родные рынки. Один из немногих примеров покупки офисного центра в нынешние нелегкие времена – приобретение российским холдингом AEON Corporation незавершенного небоскреба Mirax Plaza у компании Mirax Group, также российской. «Раньше рынки стремительно развивались, и можно было перепродать даже объект среднего качества, выйдя из инвестиции через несколько лет. Сейчас же банки особенно аккуратны и не будут финансировать приобретение второсортных активов», – комментирует Наталья Стельмах, руководитель отдела инвестиций компании DTZ. Возможно, инвестор и согласился бы купить объект, но только высокого качества и только по компромиссной цене. Но качественными объектами дальновидные собственники сегодня разбрасываться не станут. Мало ли – вдруг через лет пять на них тоже засветится модная вывеска, и тогда уж цены такому центру будет не сложить.