Ринок нерухомості: ріелтори тримають ціни

Вторинний ринок житла продовжує падати: квадратні метри дешевшають, а попит на них знижується. Усіх непокоїть питання, чи сягнув сектор цінового "дна", а якщо ні, то коли це трапиться.

Тим часом, продавці вичікують, а продавці перебувають під тиском ріелторів. Опинившись у ситуації різкого зменшення кількості угод, вони наполягають, що дешевшого житла вже не буде.

Невтішна пропозиція

Продажі на вторинному ринку житла перевищують аналогічні показники первинного. Але й вони залишаються одиничними і відбуваються в разі значного зниження ціни власником.

За словами аналітика компанії SV Development Cергія Костецького, кількість продажів зменшуватиметься й надалі.

"У 2008 році в Україні було продано 200 тисяч квартир. У січні 2009 року – 300 помешкань, а зараз – 200 на місяць. Влітку угод стане ще менше", – повідомив він.

І це при тому, що на вторинний ринок зараз переорієнтовуються покупці з первинного ринку, адже нині у деяких районах Києва та в інших містах країни старі квартири пропонують за більш вигідною ціною, ніж нові.

"Люди, які збирали кошти для сплати першого іпотечного внеску на квартиру у новому будинку, сьогодні за ці гроші можуть купити житло на вторинному ринку без кредиту", – говорить Костецький.

В консалтинговій компанії Knight Frank наголошують, що ціни на ринку вторинного житла обмежуються ціновими очікуваннями власника і необхідністю терміново отримати гроші з боку власника.

Останній чинник якраз і впливає на величину дисконту, який готовий надати продавець потенційному покупцеві.

Виходячи із зменшення кількості угод, в Knight Frank прогнозують, що вторинне житло раніше першої половини 2010 року не дорожчатиме, а до кінця 2009 року воно плавно подешевшає на 12-15%.

Костецький запропонував дещо інші прогнозні розрахунки, але очікування в SV Development неістотно відрізняються від попередніх – активним ринок буде не раніше 2010 року.

"До останнього падіння долара ми прогнозували зниження цін з вересня і до кінця 2009 року на 5-10%. Вересень для нас – це орієнтовне "дно". Зараз ми прогнозуємо падіння на рівні 1-5% в місяць до вересня. А з цього місяця до середини 2010 року ціни будуть знаходитися приблизно на одному рівні", – запевнив експерт.

У пошуках "дна"

Створити агентство нерухомості просто. Потрібно орендувати офіс і найняти кілька фахівців. Витрати ж мінімальні: платити доводиться лише за оренду офісу, а персонал отримує гроші тільки у вигляді відсотка від реальних продажів.

Однак криза змусила піти з ріелторського бізнесу чимало компаній.

Якщо на початку 2008 року їх в столиці налічувалося близько півтори тисячі, то сьогодні, стверджує джерело ринку нерухомості, таких фірм залишилося 70-100, тобто, вижило лише кожне п'ятнадцяте агентство.

Такі жорсткі умови змушують представників цього бізнесу змінювати тактику. Незважаючи на реальне зниження цін на вторинне житло, представники агентств нерухомості переконують потенційних покупців, що цінове "дно" пройдене, і вартість квартир буде зростати.

За словами джерела "ЕП", продавців умовляють не виставляти житло за низькими цінами. Якщо продавець забажає розмістити оголошення про продаж квартири на спеціалізованому сайті, у нього просто не вийде встановити ціну нижче певного рівня, стверджує Костецький.

"Електронна система пропонує переглянути оголошення і відмовляється його реєструвати", – каже аналітик.

Джерело з ринку нерухомості також підтверджує, що посередники дешеві варіанти житла намагаються реалізувати без розголосу.

"Вигідна пропозиція із низькою ціною може дістатися тільки тому покупцеві, який здатен зацікавити ріелтора грошовим заохоченням. Інакше шансів знайти житлову площу вартістю менше 40 тисяч доларів у покупця буде набагато менше. А такі заявки уже з'являються на ринку, і це не секрет", – зазначає співрозмовник.

За даними компанії SV Development, 70% угод на столичному ринку нерухомості – це продажі однокімнатних квартир, отже, такі схеми можуть бути масовими.

Сегменти дво- та трикімнатних помешкань займають у структурі продажів 19% і 11% відповідно, тому тут подібні хитрощі ріелторів трапляються рідше.

Вартість житла на вторинному ринку, доларів за квадратний метр

Район	Вер. 2008	Жовт. 2008	Лист. 2008	Груд. 2008	Січ. 2009	Лют. 2009	Бер. 2009	Квіт. 2009	Трав. 2009	Черв. 2009
Київ	3 629	3 608	3 513	2 462	2 297	2 005	1 864	1 553	1 505	1 497
Голосіївський	3 856	3 830	3 737	2 507	2 304	2 051	1 906	1 562	1 515	1 512
Дарницький	2 822	2 815	2 734	1 920	1 800	1 519	1 401	1 136	1 086	1 083
Деснянський	2 730	2 746	2 693	1 912	1 788	1 522	1 404	1 188	1 150	1 137
Дніпровський	3 067	3 046	2 961	2 050	1 906	1 620	1 485	1 244	1 203	1 214
Оболонський	3 669	3 740	3 497	2 419	2 248	1 964	1 830	1 524	1 485	1 504
Печерський	5 572	5 548	5 408	3 965	3 741	3 360	3 195	2 648	2 568	2 540
Подільський	3 529	3 479	3 392	2 251	2 065	1 772	1 647	1 418	1 389	1 392
Святошинський	3 078	3 073	2 981	2 037	1 890	1 646	1 520	1 286	1 252	1 232
Солом'янський	3 288	3 264	3 179	2 253	2 107	1 809	1 653	1 409	1 376	1 358
Шевченківський	4 571	4 547	4 438	3 121	2 911	2 600	2 416	2 020	1 962	1 931

Джерело: компанія SV Development, за результатами реалізованих угод

Банки проти посередників

Агентства нерухомості сьогодні побоюються також конкуренції з боку банків: фінансові установи дедалі частіше пропонують придбати заставні об'єкти нерухомості.

Ціни, які виставляють банки, часто більш привабливі, ніж у базах агентств, але покупці не хочуть мати справу з банками.

"Виставлення на продаж заставного майна клієнтами банку зараз йде активно, але продажі – не дуже. Якщо машини продаються швидко, то про нерухомість, а тим більше про землю, цього не скажеш. Щоб знайти покупця, треба добре попрацювати", – заявили в "Укргазбанку".

Гальмують такі продажі, зокрема, органи влади, які рекомендують банкам лояльно ставитися до позичальників.

Захищати клієнтів фінансових установ взялися і парламентарі. Як відомо, Верховна Рада в травні запровадила мораторій на відчуження у фізичних осіб заставного нерухомого майна.

А от лідерів іпотечного ринку таке рішення шокувало. Голова правління "Ерсте Банку" Йозеф Сікела назвав його популістським і безвідповідальним.

"Мораторій унеможливлює кредитування житла в Україні. Змінюючи правила, депутати нищать банківську систему і підривають довіру міжнародних інвесторів до країни", – відзначив він.

За даними Української національної іпотечної асоціації, до січня 2009 року іпотечний портфель банків складав 107 мільярдів гривень або 14,77% усіх позик. У разі вступу мораторію в силу неповернення за такими кредитами можуть різко зрости.

Втім, начальник відділу фінансових досліджень компанії GFK-Ukraine Дмитро Яблоновський вважає, що банки більше зацікавлені у реструктуризації боргу позичальника.

"Сьогодні є пропозиції з продажу заставного майна. Одні банки відкрито виставляють інформацію, інші намагаються не афішувати продажі. Але банки, швидше, підуть на реструктуризацію боргу, ніж воюватимуть з позичальником", – підкреслив Яблоновський.

При цьому він додав, що такі пропозиції виставляють і проблемні установи, і ті, що почувають себе краще.

Друга причина відсутності масового "викидання" на ринок заставних квартир банками – це наявність домовленості між будівельними компаніями і фінансовими установами.

"Розпродаж майна банками за заниженими цінами може призвести до того, що девелопери не зуміють розпродати квадратні метри у новобудовах", – пояснив Костецький.

Але при цьому, припустив експерт, ринок можуть обвалити проблемні установи: "Якщо банки опиняться на межі банкрутства, вони будуть змушені вивести на ринок заставне майно за заниженими цінами".

Потенційних же покупців заставного майна у банків стримує страх виявитися втягнутим у судові дебати з позичальником.

Юрист компанії Magisters Ярослав Олійник радить покупцям вивчати папери, на підставі яких відбувається продаж, а також документи, що підтверджують право власності продавця на предмет застави. "Треба стежити за чітким виконанням усіх процедур", – зазначає юрист.

За його словами, приймаючи рішення про придбання житла, яке було предметом іпотеки, покупець повинен пам'ятати: реєстрація права власності на таке майно може бути оскаржена в суді.