Строить по-новому: что предлагают парламентарии

Сегодня, 17 января, украинские парламентарии после новогодних каникул начнут работу в сессионном зале. Данная пленарная неделя станет завершающей в пятой сессии ВР VIII созыва. Один из документов, ожидающих рассмотрения во втором чтении на этой сессии, – законопроект № 4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности».

Этим законопроектом предлагается внести изменения в КУоАП, а также законы Украины «Об основах градостроительства», «Об архитектурной деятельности», «О землеустройстве», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», «О благоустройстве населенных пунктов», «О регулировании градостроительной деятельности», «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», «О лицензировании видов хозяйственной деятельности». Как указано в пояснительной записке, все изменения будут проводиться «с целью приведения в соответствие с лучшими европейскими практиками согласовательных процедур в строительстве».

Напомним, в первом чтении проект закона был принят парламентом еще 12 июля прошлого года. В случае же принятия его в целом строительную отрасль Украины ожидает существенный пересмотр условий работы. А учитывая активизацию отечественных застройщиков, наблюдаемую в последние годы, любые законодательные нововведения в этой сфере могут оказать ощутимое влияние на рынок.

Основным нововведением станет отмена категорий сложности объектов строительства. В настоящее время все строительные объекты в Украине делятся на I, II, III, IV и V категории сложности, что предусмотрено ст. 32 закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Присвоение одной из таких категорий каждому объекту лежит «на совести» проектной организации и заказчика строительства. При этом отнесение к повышенным категориям сложности – IV и V – регламентировано соответствующим Порядком, который был утвержден Кабмином еще 27 апреля 2011 года (постановление № 557).

Также категория сложности объекта строительства определяется в соответствии с государственными строительными нормами и стандартами на основании класса последствий (ответственности) такого объекта строительства с учетом рекомендаций и требований ДСТУ-Н Б В.1.2-16: 2013 «Определение класса последствий (ответственности) и категории сложности объектов строительства». Класс последствий (ответственности) представляет собой возможные последствия от разрушения или прекращения эксплуатации уже построенного объекта, и соответственно – потенциальную степень ответственности субъектов, участвующих в его строительстве.

Законопроект №4733-1 кардинально меняет эту модель. Так, в соответствии с ним, объекты строительства:

• I и II категорий сложности относятся к объектам с незначительными (СС1) последствиями;
• III и IV категорий сложности относятся к объектам со средними (СС2) последствиями;
• V категории сложности – к объектам со значительными (СС3) последствиями.

Именно от определенной категории сложности объекта строительства зависит, каким образом будет разрабатываться проектная документация, будет ли она подлежать экспертизе, какая разрешительная процедура и порядок введения объекта в эксплуатацию будут применяться. Следовательно, определение категории сложности в настоящее время можно назвать краеугольным камнем начала любой строительной деятельности.

Вместе с тем, согласно свежей статистике, только 0,8% строек в Украине осуществляется на основании разрешений на проведение строительных работ для IV и V категорий сложности. В свою очередь, на основании зарегистрированной декларации ведется 53,2% строек, и еще 46% – на основании уведомлений о совершении строительных работ.

Как отмечалось в ходе круглого стола «Реформирование разрешительной системы в сфере строительства как средство эффективной борьбы с незаконными стройками», организованного Ukrainian Building Community в октябре прошлого года, такая ситуация возникает, в частности, из-за искусственного снижения застройщиками объектов строительства к III категории сложности.

Например, для того чтобы не получать разрешение, застройщики разбивают большие жилые комплексы на отдельные дома и начинают строительство по декларативному принципу, регистрируя декларацию как на объекты III категории сложности. Таким образом недобросовестные застройщики сознательно избегают проверок достоверности документов, указанных в таких декларациях, что, в свою очередь, не дает возможности органам государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) предупредить самовольное строительство. В результате, на каждом пятом объекте III категории сложности фиксируется внесение недостоверных данных в декларации и занижение категории сложности.

Поэтому, как указано в пояснительной записке к упомянутому проекту закона, необходима отмена категорий сложности объектов строительства, объединение разрешительных процедур в пределах одного класса последствий и переход от трехступенчатой разрешительной системы (уведомления, декларации, разрешения) к двухступенчатой системе (уведомления и разрешения).

Теперь рассмотрим более подробно основные новшества, предлагаемые законопроектом.

Изменение разрешительной процедуры на проведение строительства

В соответствии с процедурой, которая действует сегодня, заинтересованное лицо вправе выполнять строительные работы после:

• подачи уведомления о начале выполнения строительных работ по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта;
• регистрации органом государственного архитектурно-строительного контроля декларации о начале выполнения строительных работ – по объектам строительства, относящимся к I-III категориям сложности;
• выдачи заказчику органом государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на выполнение строительных работ – по объектам строительства, относящимся к IV и V категориям сложности.

Проектом закона № 4733-1 предусмотрено, что по объектам строительства со средними и крупными последствиями право выполнения строительных работ предоставляется после выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ. Соответственно, для строительства объектов, имеющих III категорию сложности, потребуется обязательно получать разрешение.

Для желающих инвестировать в «квадратные метры» Киева это однозначно благоприятная новация: за последние годы было много случаев, когда столичные стройки признавались самовольными, контролирующие органы останавливали проведение строительных работ, в результате чего инвесторы несли убытки. Указанное же изменение позволит контролировать строительство многоквартирных домов и вовремя предупреждать возникновение самовольных строительств.

Однако для строительных компаний это осложнит ведение хозяйственной деятельности. Кроме того, проекты строительства объектов со средними и крупными последствиями будут подлежать обязательной экспертизе. То есть, на крупные строительные организации ляжет дополнительная финансовая нагрузка.

При этом процедура, предлагаемая законопроектом, будет улучшать условия для малых и средних предпринимателей и небольших строительных компаний. На основании уведомления сейчас можно осуществлять строительство домов не выше двух этажей (без учета мансардного) с площадью до 300 кв. м. Согласно же проекту закона, со следующего дня после подачи уведомления уже можно будет строить частные, малоквартирные дома, административные здания для малого, среднего бизнеса, а также жилые дома до четырех этажей площадью более 300 кв. м.

Положительным новшеством является и то, что на законодательном уровне будут установлены условия отнесения тех или иных объектов к определенным классам последствий (ответственности). Например, к объектам со значительными последствиями (СС3) будут относиться следующие:

1. Памятники культурного наследия, определенные в соответствии с законом Украины «Об охране культурного наследия».
2. Объекты повышенной опасности в соответствии с законом Украины «Об объектах повышенной опасности».
3. Жилые, общественные либо многофункциональные здания высотой более 100 м и/или с уровнем возможной опасности для здоровья и жизни людей более 400 человек, которые постоянно находятся на объекте.

Итак, вследствие ликвидации категорий сложности будет также ликвидирована регистрация деклараций о начале выполнения строительных работ. Но декларации о начале выполнения строительных работ, которые уже зарегистрированы, действуют до завершения строительства объектов, кроме случаев их отмены. Такая норма прописана в Переходных и заключительных положениях законопроекта.

Ответственность за правонарушения в сфере градостроительной деятельности

Проектом закона предусмотрено повышение ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности при строительстве объектов III категории сложности.

В соответствии с ныне действующим законом «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», за выполнение строительных работ без регистрации декларации о начале выполнения таких работ, а также при указании недостоверных данных в декларации субъектам градостроительства грозит штраф в размере 90 минимальных заработных плат.

После внесения изменений проведение строительных работ без соответствующего разрешения на объектах со средними последствиями (III и IV категории сложности) будет штрафоваться в размере 370 минимальных заработных плат. Учитывая недавнее повышение «минималки» до 3200 грн, штраф составит 1,184 млн гривен.

Анализируя все вышеизложенное, возникает логичный вопрос: можно ли считать рассматриваемый проект закона благоприятным с точки зрения инвестиционного климата в Украине? Ведь строительные организации, возводящие объекты III категории сложности, будут обязаны проводить экспертизу проектной документации, получать разрешения на проведение строительных работ, и в случае нарушений – будут платить бОльшие штрафы, чем было раньше. Несмотря на попытки реформирования органов ГАСК и децентрализации их полномочий, коррупционная составляющая в их работе остается. Посему есть риск бесконечного проведения внеплановых проверок строительства на основаниях, закрепленных в проекте закона. Все эти факторы могут отпугивать добросовестных инвесторов от градостроительного и планировочного развития городов Украины.

Однако следует отметить, что новый законопроект кардинально меняет подход к проведению строительных работ. Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», принятый 17.02.2011, воплотил декларативный принцип строительства, чем в достаточной степени упростил разрешительные процедуры.

Но в течение нескольких лет стало понятно, что упрощение процедуры практически вывело объекты строительства III категории из сферы контроля ГАСК и привело к злоупотреблению недобросовестными застройщиками. Поэтому и возникла необходимость разграничить объекты, для строительства которых требуется простое уведомление или разрешение на проведение строительных работ.

Новый законопроект устанавливает четкие правила игры при проведении строительных работ: перечень оснований для проведения внеплановых проверок органами архитектурно-строительного контроля, основания для отмены градостроительных условий и ограничений, а также внесение в них изменений. Поэтому в целом для строительной отрасли, и в частности – для инвесторов, этот документ будет иметь положительный эффект, хотя и нуждается в доработке.

Владислав Урывский
юрист ЮФ «Ильяшев и Партнеры»