Рынок жилой недвижимости снова замер в ожидании кризиса. Эксперты убеждены, что цены на квартиры до конца этого года опустятся еще как минимум на 5-7%.
Вопреки традициям, осень не стала хорошим сезоном для риелторов. На вторичном рынке жилой недвижимости Киева продолжается стагнация. В августе средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир снизилась почти на 2% по сравнению с предыдущим месяцем. За год долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 6,5%.
Так, по данным агентства «Столичная недвижимость», относительно июля средняя цена предложения 20% (или 3707) квартир низкого ценового сегмента снизилась на 0,9% до 1143 долл./кв.м, а для 20% квартир высшего ценового сегмента стоимость уменьшилась на 1,5% до 3473 долл./кв.м. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») уменьшился на 0,02 и составил 3,04. За текущие девять месяцев ценовые показатели уменьшились в «дорогом» сегменте жилья на 7,8%, в «дешевом» на 6,8%.
Средние цены представленных к продаже квартир по расположению и количеству комнат, август 2012 г.
источник: Столичная недвижимость
Эффект двойного дна
Участники рынка отмечают, что наименее ощутимо снижались цены на правом берегу столицы (за год они упали примерно на 3%). На левом берегу средняя цена предложения квартир уменьшилась на 7,7%. Больше всего подешевели квартиры, расположенные в центре Киева, – на 9,8%. «Больше всего пользуется спросом жилье экономкласса, в этом сегменте не очень большое ценовое проседание, к тому же владельцы при продаже такого жилья неохотно делают скидки. Например, я на днях закрыл сделку – продал гостинку на Оболони за 56 тысяч долларов. Квартира явно требует ремонта, и нужно менять сантехнику, но, несмотря на это, хозяева уступили, после длительного торга, всего одну тысячу долларов», – говорит брокер Иван Ефименко.
А вот в дорогом сегменте хозяева охотно идут навстречу покупателям. «На квартиры стоимостью более 100 тысяч долларов не так уж много покупателей, особенно это касается вторичного жилья, поэтому владельцы такой недвижимости готовы к компромиссу с покупателями. Так, например, одна из владелиц квартиры недалеко от станции метро Шулявская уже снизила стоимость «трешки» с дизайнерским ремонтом со 150 тысяч долларов до 140 тысяч и, все равно, не может найти клиента», – рассказывает брокер Ефименко.
На фоне падения цен на квартиры увеличивается и предложение на жилую недвижимость. «Количество представленных к продаже квартир в августе 2012 года на вторичном рынке жилья Киева увеличилось на 2,5% относительно июля и составило 18535 квартир. Объем предложения в общей площади и денежном выражении увеличился соответственно на 2,9% и 1,5%», – отмечают в агентстве «Столичная недвижимость». При этом в структуре предложения жилой недвижимости преобладают квартиры, расположенные на левом берегу – 40% (7356 ед.). Квартиры, расположенные на правом берегу, составляют 37% (6846 квартир) от общего количества, в центре Киева – 23% (4333 квартиры). В общем объеме 1-комнатные квартиры занимают 22% (4037 квартир), 2-комнатные – 32% (5897 квартир), 3-комнатные – 37% (6856 квартир) и 4-комнатные – 9% (1745 квартир).
Рост предложения тоже давит на рынок. «Цены продолжают ползти вниз. Клиент осознал, что теперь он – король ситуации: может диктовать условия, долго выбирать и торговаться, а если что-то не понравится – будет снова искать варианты, и я уверен на 99%, что аналогичный вариант в том же ценовом диапазоне он найдет», – говорит специалист.
Сценарий пессимистов
Ближайшие перспективы рынка недвижимости эксперты оценивают пессимистично. В лучшем случае – цены замрут, в худшем – продолжат падение. По самым оптимистическим прогнозам, квадратные метры до конца года подешевеют еще как минимум на 5-7%. И это без ускоряющих этот процесс рисков. Например, роста курса доллара. «Что происходит с курсом валют? Каким будет доллар после выборов? Какими будут цены на коммунальные услуги? Эти вопросы все чаще задают продавцы и покупатели квартир. Первые – переживают и хотят быстрее продать, вторые, те, у кого есть более 70% от стоимости квартиры, выжидают, рассчитывая на более выгодный курс», – говорит Иван Ефименко.
По мнению главы союза консультантов по недвижимости Виктора Несина, до конца года квартиры в Киеве могут подешеветь еще на 5-10%.
«Летом ко мне обратилась молодая пара, они хотели купить гостинку на Оболони, в пределах 53-56 тысяч долларов, просмотрели пару вариантов и даже на последнем остановились – рассматривали как покупку, но внезапно передумали: сказали, что обождут, посмотрят на курс доллара и евро. Молодежь угадала – курс начал расти, а цены немного снизились», – говорит Светлана Куценко, риелтор.
Сыграют в пользу дальнейшего снижения стоимости квартир и растущие проценты по ипотечному кредитованию. Сейчас финучреждения выдают ипотеку в среднем под 22-23% годовых. В следующем месяце, по данным экспертов, банковские кредиты могут вырасти еще на 0,01%-0,5% годовых. Причинами тому послужат рост ставок по депозитам, уход некоторых банков с рынка кредитования, сдерживание активизировавшегося спроса на кредиты, так и нестабильная финансово-экономическая ситуация в стране.
«Банки, выдавая кредиты, ориентируются на то, по какой стоимости они предлагают депозиты. Ставки на депозиты растут еще с мая, поэтому неудивительно, что наблюдается рост и кредитов», – отмечает аналитик Александр Жолудь.
Светлана Еремина
