Долой недострой

После активного роста в период подготовки к Евро-2012 и в связи с растущим спросом на бюджетное жилье строительный рынок постепенно сдает свои позиции. На рынке по-прежнему существует перекос в сторону офисов и объектов класса «люкс», тогда как потребители пока не готовы платить за лишние квадраты или дорогую отделку. По прогнозам аналитиков, рынок в этом году ожидают два возможных сценария — либо сохранение status quo, либо продолжительная стагнация.

Жилые скворечники

В 2012 году в строительной отрасли наблюдался общий негативный фон. По словам Игоря Гурьева, генерального директора Solid Group, рост в 2010-2011 годах был связан с подготовкой к Евро-2012 и большим объемом государственных и частных инвестиций в строительство. Со второй половины 2012 года наблюдается стабильное падение объема строительных работ — за год оно составило около 14%. На фоне общей стагнации рынка, рынок жилищного строительства показал существенный рост, связанный с замещением вторичного рынка первичным: в 2012 году в Украине было построено порядка 11 млн. кв. м жилья. Этот результат стал рекордным за последние 19 лет. Основной тренд на рынке жилой недвижимости в прошлом году — изменение спроса. Впервые за 20 лет первичное жилье догоняет «вторичку» по количеству сделок. Из 33,5 тыс. сделок купли-продажи 14 тыс. пришлись на новые дома, остальные — на квартиры, которые уже кому-то принадлежали. По подсчетам Михаила Артюхова, управляющего директора ARPA Real Estate, емкость рынка жилой недвижимости Киева в 2012-м составила около 2,8 млн. кв. м, или $3-3,2 млрд. Новостройки занимают почти 1,5 млн. квадратов.

Причина такого спроса на новое жилье заключается в том, что стоимость квадратного метра в новых домах не только не выросла, но и приблизилась к ценам на вторичном рынке. Как и во все посткризисные годы, основное число сделок заключаются в эконом-сегменте. По данным девелоперско-строительной компании ТММ, доля недорогих квартир составляет 80%. Отчасти это объясняется большим количеством относительно недорогих объектов в пригородах. На долю квартир бизнес-класса приходится около 15% рынка. Эта тенденция за год не изменилась и, скорее всего, сохранится в 2013-м. Остальное — жилье класса «люкс».

По данным компании SV Development, с января 2012-го по январь 2013 года средние цены на жилье незначительно выросли: на 6,6% — на первичном рынке и на 4,4% — в случае со «вторичкой». В абсолютном выражении рост составляет около $80-100. Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках сократился до минимума. Если
в 2006 году стоимость квадратного метра в новостройке составляла около $2,3 тыс., а на вторичном рынке — около $3,2 тыс., то в 2012-м разница в цене сократилась до $100-200. «Расслоение цен будет уменьшаться и в дальнейшем», — прогнозирует Алексей Говорун, заместитель генерального директора компании ТММ.

На рынок также вернулся один из докризисных трендов — продажа новостроек на этапе котлована. «С момента кризиса такой практики мы не наблюдали. Это говорит о возврате доверия к строительным компаниям и о хорошем спросе на первичную недвижимость», — поясняет тенденцию Михаил Артюхов. Еще один тренд — отсутствие массового ипотечного кредитования первичной недвижимости. Это вызвано общей экономической ситуацией и, в частности — низкой ликвидностью гривны. Это приведет к тому, что в следующем году ограничения для развития рынка первичной недвижимости сохранятся.

В первой половине 2013 года доля жилищного строительства на фоне общего падения строительного рынка увеличилась (по официальным данным, увеличение составило 7% к аналогичному периоду 2012 года). При этом общий объем рынка за первое полугодие 2013-го сократился на 18%. Причина — нестабильность макроэкономических показателей страны и, как следствие, отсутствие свободных средств у покупателей.

Покупательные места

Прошедший год для рынка коммерческой недвижимости стал одним из самых динамичных с начала кризиса. Общее предложение площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах Киева достигло 800 тыс. кв. м. В течение первых трех кварталов 2012-го были открыты два торговых центра общей площадью 74,5 тыс. кв. м — «Район» на Троещине и «Диамант» на Окружной. В ноябре состоялось открытие первой очереди ТРЦ Ocean Plaza — одного из крупнейших торговых объектов столицы. На протяжении первого полугодия 2013 года общее рыночное предложение качественных ТЦ в Киеве пополнилось частичным вводом двух новых объектов (ТРЦ «Полярный», ТРЦ Marmelad) и составило 925,7 тыс. кв. м.

«Мы ожидаем заметного роста инвестиционной активности в торговой недвижимости со стороны институциональных инвесторов, в фокусе которых будут находиться объекты и проекты, способные генерировать стабильные денежные потоки», — говорит Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG. Всего до конца 2013-го девелоперы обещают открыть восемь новых торговых центров общей арендуемой площадью (GLA) около 207 тыс. кв. м, что приведет к увеличению рыночного предложения на 23% и росту конкуренции.

До конца года девелоперы обещают открыть еще восемь ТЦ.

Это приведет к увеличению рыночного предложения на 2,3%

Согласно показателю обеспеченности качественными торговыми площадями (325 кв. м на тысячу жителей), Киев отстает от европейских городов, что свидетельствует о потенциале его дальнейшего развития. Но при этом на протяжении первого полугодия 2013-го уровень вакантности в киевских ТЦ вырос с 0,9% до 2,7%, что связано с ростом конкуренции. «Отсутствие свободных площадей в наиболее успешных ТРЦ Киева свидетельствует о высоком потенциале спроса на качественные торговые площади», — отмечает Виктор Оборский.

В этом году в Киеве ведется активное строительство и формирование состава арендаторов в четырех торгово-развлекательных центрах с GLA около 325 тыс. кв. м, заявленных к открытию в 2014-м. В их числе первые региональные ТРЦ Lavina Mall (GLA — 109 тыс. кв. м) и ТРЦ Respublika (GLA — 135 тыс. кв. м). Еще 19 проектов общей арендуемой площадью около 964 тыс. кв. м находятся на этапе проектирования, начала строительства или приостановлены. Их запуск в эксплуатацию планируется в 2015-2016 годах. «Новые крупноформатные профессиональные ТРЦ являются главными объектами перспективного развития для украинских и зарубежных торговых сетей. Их открытие приведет к качественному росту рынка и, при условии улучшения благосостояния населения, будет способствовать дальнейшей экспансии в Украину международных ритейлеров», — полагает представитель компании UTG.

Второй дом

По данным компании Colliers International, общее предложение офисов всех классов в прошлом году увеличилось на 12%, превысив отметку в 1,4 млн. квадратов. Из-за появления новых объектов повысился и уровень вакантности — с 13,5% до 16,8%, но арендные ставки при этом не изменились. Стоимость квадрата офиса класса А была на уровне $27-38, офисы класса В обходились в $17-23 за квадратный метр. Основные объекты, которые вышли на рынок в 2012-м: 101 Tower, БЦ «Торонто», БЦ «Мега-Сити» и БЦ «Европа». Большинство новых офисов относятся к классу А. Доля помещений такого уровня достигла 57% — это на 14% больше, чем было на рынке в 2011-м. Интересно, что подобный тренд не возникал с 2007 года, что говорит о постепенном восстановлении офисного сегмента. Тем более что в прошлом году на рынке состоялась крупнейшая за историю существования офисного сегмента сделка: компания Samsung арендовала около 20 тыс. кв. м для своего R&D-центра в 101 Tower.

Постепенно меняется состав арендаторов — сегмент IT-сектора вырос с 21%
в 2011 году до 35% в 2012-м, количество арендаторов из отрасли торговли также существенно увеличилось (с 5% до 20%). При этом финансовый рынок и медиа сдают позиции. Финансисты «сократились» с 20% до 11%, медийные компании — с 14% до 2%.

По словам Катерины Березинец, инвестиционного аналитика компании Эста Холдинг, рынок офисной недвижимости в первой половине 2013 года характеризовался хрупким равновесием — как
и в 2012-м, в столице было введено в эксплуатацию несколько крупных объектов, но уровень арендных ставок практически не снизился. Но вместе
с тем в этот период объем сделок аренды/продажи высококачественных офисных помещений составил около 50 тыс. кв. м. «В целом на рынке офисной недвижимости мы не ожидаем значительных изменений до конца этого года. Но, учитывая количество знаковых объектов, выставленных на продажу, возможно заключение одной-двух инвестиционных сделок по приобретению действующих БЦ в 2013-2014 годах», — говорит Катерина Березинец. По данным Colliers, в следующие два года можно ожидать значительный рост предложения в офисном сегменте Киева. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период офисных проектов на рынок выйдет около 260 тыс. кв. м новых помещений.

Рынок исходников

По данным аналитического отчета «Украинский рынок строительных материалов и технологий: 2012», проведенного агентством Personal Analitical Unit (PAU), емкость рынка стройматериалов в 2012 году составила 54,9 млрд. грн. — это почти на 10% больше, чем в 2011-м. Сегментами, которые росли быстрее других, стали рынок блочного камня, рынок оконно-дверных конструкций (металлических и металлопластиковых), теплоизоляционные материалы. Аутсайдерами оказались деревянные оконно-дверные конструкции.

Несмотря на то что в прошлом году сектор сухих смесей, в частности цемента, переживал относительно спокойный период, в 2013-м ситуация может измениться. Поскольку спрос, по прогнозам «Укрцемента», упадет на 5% по отношению к прошлому году, производство этого вида стройматериалов может также сократиться. По итогам первых пяти месяцев этого года спад производства в целом по рынку уже составил 7-8%. По данным Госстата, с января по май цемента, извести и гипсовых смесей было продано на 2,6 млрд. грн.

Основным фактором влияния на развитие индустрии производства строительных материалов эксперты компании PAU называют объем выполненных подрядных строительных работ, который по результатам 2012 года составил 62,3 млрд. грн. — на 14% меньше, чем в 2011-м. Объем инвестиций в рынок в 2012-м в целом вырос, по сравнению с 2011-м он увеличился на 41% — до 3,3 млрд. грн.

По предварительным данным Госстата, строительные предприятия сократили объемы работ на 16,2% в январе-апреле 2013-го по сравнению
с аналогичным периодом 2012 года. По оценкам аналитиков PAU, объем украинского рынка стройматериалов в 2013 году незначительно увеличится — на 8%, до 59,2 млрд. грн. с НДС в оптовых ценах. Поскольку конкуренция за строительные контракты будет обостряться, ожидается, что затраты на строительные работы снизятся, а производительность труда, наоборот, будет расти.
 

Яна Беседа