Платите деньги
В начале октября в БИЗНЕС позвонил Владимир Настевич, заместитель директора Международного благотворительного фонда инженеров (далее — Фонд). История, которой он поделился, показалась нам одновременно и типичной, и крайне необычной. Дело было так. Долгое время Фонд арендовал нежилое помещение коммунальной формы собственности площадью около 600 кв.м в Шевченковском районе г.Киева, неподалеку от центра. Фонд также предоставлял услуги по сдаче своим же членам нежилых “квадратов” в субаренду, за что, собственно, и существовал. Когда срок действия договора аренды закончился, районные власти, не ставя, по словам г-на Настевича, Фонд в известность об условиях проведения аукциона, продали помещение. После чего местные чиновники предложили бывшим арендаторам снять занимаемые площади у нового хозяина, но, разумеется, по другим ставкам. Фонд (как-никак благотворительная организация!) арендовал у города площади по минимальным расценкам и сам намеревался выкупить помещение, воспользовавшись первоочередным правом. Поэтому новое предложение функционеров Фонда, естественно, просто ошарашило. Он подал иск в Хозяйственный суд г.Киева о признании договора купли-продажи недействительным.
Заметим, как будто бы ничего предосудительного в том, что местные власти подобным образом распорядились “кровным” помещением, нет. Чиновники, и не только в столице, заинтересованы в том, чтобы с максимальной продуктивностью использовать имеющееся коммунальное имущество. Вот и реализовали объект по окончании договора аренды, единоразово получив в городскую казну сумму (в данном случае — около 5 млн грн.), во много раз превышающую ежемесячную плату за аренду. Настораживает другое — механизм осуществления данной процедуры районными властями, о котором сообщил г-н Настевич и в котором БИЗНЕС разбирался (см. ниже). В конце концов тут дело вовсе не в отдельно взятом Фонде. Нередко в подобные ситуации попадают и обычные предприниматели, когда им, что называется, показывают от ворот поворот, используя для этого весьма сомнительные, на наш взгляд, методы. А сами бизнесмены, вместо того чтобы подобающим образом отреагировать, пытаются заниматься собственным расследованием. Именно об этом и пойдет речь.
Чтите законы
Как известно, согласно Гражданскому кодексу, арендодатель имеет первоочередное право на выкуп арендованного помещения. Договор же аренды между коммунальным предприятием по содержанию жилищного хозяйства Шевченковского района столицы и Фондом истек 1 января 2008 г. Но арендаторы из помещения до сих пор не выехали и считают, что находятся в нем на законных основаниях, поскольку фактически договор аренды продлен. Дело в том, что, исходя из нормы ст.17 Закона “Об аренде государственного и коммунального имущества”, арендодатель должен был в течение тридцати дней после истечения срока действия договора аренды заявить арендатору о прекращении действия этого договора. Если же он этого не сделал (а арендаторы утверждают, что они не получали подобного письма. — Ред.), то договор считается продленным, причем на тот же срок и на тех же условиях. Данная норма закона, по мнению юристов, действует даже в том случае, когда иное предусмотрено договором. Об этом свидетельствует масса судебных решений, касающихся спорных арендных правоотношений (например, постановления Верховного Суда Украины №3-626к03 от 20.05.03 г., №1/135-20/51 от 28.02.06 г.; постановление Высшего хозяйственного суда Украины по делу №40/13-04 от 21.09.04 г. и т.д.).
Поэтому требования договора между коммунальщиками и Фондом, согласно которым последний должен был освободить помещение в течение трех дней после истечения срока действия договора, а продлить договор — только в случае издания Шевченковской в г.Киеве райгосадминистрацией новых распорядительных документов, с точки зрения законности можно опустить. Однако, по словам г-на Настевича, районные власти не реагировали на просьбы Фонда о перезаключении договора. В то же время чиновники не настаивали на выселении. Мало того, уже после прекращения действия договора управление по вопросам коммунального имущества, приватизации и предпринимательства Шевченковского районного в г.Киеве совета (далее — Управление) регулярно присылало счета за аренду, которые Фонд добросовестно оплачивал, а Управление — принимало.
И только в апреле 2008 г. в счетах в графе “Наименование платежа” появилась новая запись: “по факту использования помещения”. Как пояснил БИЗНЕСу Виктор Марусеченко, начальник юридического отдела Управления, оплата по факту использования может производиться в том случае, когда предприятие уже не является арендатором, но и не выезжает из помещения. Мол, на тот момент Управление уже не считало Фонд арендатором, и на это была причина.
Шлите письма
По утверждению г-на Марусеченко, сделанном им на судебном заседании 6 октября 2008 г., Управление отправляло заказное письмо с подтверждением прекращения действия договора. Однако, поскольку, мол, этим занимался не юридический отдел, данное заказное письмо было отправлено согласно списку рассылки (т.е. общему реестру, на который оформляется единая почтовая квитанция об оплате) вкупе с другими. А так как произошло это более полугода назад, отыскать на почте следы, чтобы подтвердить отправку (получение) данного письма, дескать, невозможно. Однако это не совсем так, поскольку в “Укрпочте” БИЗНЕСу сказали, что все зависит от того, кто попросит проверить информацию (см. “Работник “Укрпочты…” на стр.44).
Вопрос же относительно неполучения письма от арендодателя как повод для продления договора аренды весьма интересный. Александр Григор, руководитель правового агентства “Григор&Партнеры”, отметил, что в действующем законодательстве не предусмотрено, как именно стороны договора должны заявить о прекращении арендных правоотношений. “Арендодатель, например, мог отправить не заказное, а простое письмо или даже просто позвонить. Следовательно, отсутствие четко прописанного механизма приводит к тому, что арендодатель мог исполнить свой долг, связанный с прекращением договора, пробубнив об этом себе под нос”, — иронизирует г-н Григор. С ним не согласна защитник арендатора в суде (из-за скромности пожелавшая остаться неназванной. — Ред.), которая полагает, что нормальный арендодатель, стоящий на страже своих законных интересов, постарается запастись доказательствами и отправить рекомендованное письмо. По ее убеждению, орган приватизации в состоянии позволить себе отсылать каждому арендатору отдельное письмо (см. также “Адвокат — о методах переписки”). В противном случае, складывается впечатление, что квитанция по реестру могла быть составлена, например, на одну-две компании, а затем в нее вписан еще десяток арендаторов.
Читайте газеты
Согласно ст.13 Закона “О приватизации малых государственных предприятий (малой приватизации)”, информация об объектах, подлежащих продаже на аукционе, публикуется не позднее 30 календарных дней до даты его проведения в информбюллетенях органов приватизации, местной прессе и других изданиях, определенных органом приватизации. Столь расплывчатая формулировка позволяет этим самым органам не только обнародовать подобные сообщения в изданиях, которых, бывает, днем с огнем не сыщешь, но и не утверждать списки подобных печатных СМИ. Ведь термин “определять” не означает “утверждать”. Поэтому, когда возникают спорные ситуации с гласностью аукционов, бывает трудно пояснить, почему такая информация появилась в некоем боевом листке, выпущенном, возможно, только в связи с публикацией объявления, а возможно, и задним числом.
В данном же случае районные власти утверждают, что знаменитое указание вождя мирового пролетариата о том, что газета не только коллективный агитатор и пропагандист, но и организатор, ими было неукоснительно соблюдено. Как следует из письма №7/9-177028/58 от 25.06.08 г., адресованного Фонду и подписанного начальником Управления Евгением Шевчуком, помещение, в котором фактически находится Фонд и аренду которого оплачивает, подлежит приватизации путем продажи на аукционе в связи с решением Шевченковского районного в г.Киеве совета №275 от 30.08.07 г., а информация о продаже на аукционе была опубликована 10 июня 2008 г. в одной из газет (названия не приводим. — Ред.). Обратим внимание на то, что арендатор получил сообщение об опубликованном объявлении спустя 15 дней после того, как газета якобы вышла.
Естественным желанием арендаторов, конечно, было найти искомый номер данного издания. Но тут начались странности: ни в киосках, ни на раскладках, ни в пунктах приема вторсырья столь нужный печатный орган обнаружен не был. Попытки купить номер газеты за 10 июня непосредственно в редакции также не имели эффекта — по телефонам, найденным в интернете, поначалу никто не отзывался. Поэтому арендодатели не сочли за труд лично побывать в редакции. По их словам, там они встретили лишь одного заместителя главного редактора, который вначале сообщил им, что газета бесплатно распространяется в метро, поэтому найти номер двухнедельной давности практически не реально. А затем вообще огорошил их известием, что именно в тот день, на который ссылается начальник управления г-н Шевчук, они были закрыты на ремонт, поэтому газета не выходила, потому информация об аукционе в ней напечатана быть не могла. Более того, по письменной просьбе представителей Фонда этот свой ответ заместитель главного редактора письменно же и подтвердил. В исковом заявлении сей факт нашел достойное отражение.
Однако на следующем судебном заседании ответчики по делу… продемонстрировали суду тот самый номер газеты с опубликованным в нем сообщением. Реакцию представителей Фонда представить себе несложно. В поисках истины арендаторы сразу же обратились в редакцию, но уже с вопросом, действительно ли в типографии, наименование которой было указано в выходных данных газеты, представленных в суде, размешался заказ на печать номера от 10 июня. И им вновь сообщили в письменном виде, но уже за подписью председателя редакционного совета газеты, что услугами данной типографии газета не пользуется еще с 23 февраля текущего года. Казалось бы, истина налицо. Но не тут-то было.
Как сообщил БИЗНЕСу Владимир Настевич, на прошлой неделе на очередном заседании суда один из ответчиков по делу представил еще один ответ о том, что номер действительно печатался. В свою очередь, БИЗНЕС, слегка удивленный столь противоречивыми сведениями, исходящими из одного и того же печатного органа, направил официальный запрос в ту самую типографию, услугами которой, если верить председателю редакционного совета, газета не пользуется уже почти восемь месяцев. И получил ответ руководителя типографии о том, что газета за 10 июня таки печаталась, причем достаточно большим тиражом, который был оплачен.
По мнению юристов, которых мы посчитали необходимым ознакомить с этой, согласитесь, совершенно неординарной ситуацией, данных фактов вполне достаточно для обращения истца с соответствующим заявлением в прокуратуру и правоохранительные органы, несмотря на то, что рассмотрение спорного договора только началось (см. “Милиционер — об…”). Чего, к сожалению, он пока официально не сделал.
Мораль
На наш взгляд, ситуация, сложившаяся в связи с то ли закончившимся, то ли продленным договором аренды, осуществленной или недействительной куплей-продажей помещения, во многом обусловлена прорехами в законодательстве, регулирующем оба эти процесса. Чем и пользуются местные власти, даже, возможно, и во имя благородной цели пополнения худого бюджета и поиска “пузатого” инвестора. В конечном счете, точку в этой показательной истории должен поставить суд.
Мы же обращаем внимание предпринимателей, которые в своем большинстве также осуществляют бизнес на арендованных площадях или оборудовании, на необходимость изучения содержания договоров аренды еще до их заключения (в том числе предусматривая в них и процедуру прекращения арендных правоотношений. Например, в виде письменного уведомления. — Ред.), а также процедурных вопросов приватизации. В ином случае можно потерять все.
