Третьим лицам квартиру не отчуждать

Кому кризис, а кому самое время расширять жилплощадь. Одних только киевлян в «очереди» за дополнительными «квадратами» стоит около 100 тыс. семей. Т.е. спрос на жилье все еще не удовлетворен. Поэтому, несмотря на финансовые сложности в стране, люди продолжают покупать квартиры. Как минимизировать риски покупателя и не угодить в потенциальный недострой? Есть несколько универсальных правил, которые особенно актуальны сегодня, когда цены и предложения застройщиков уже не те, что были до кризиса.

Сначала верь глазам

Наименее рискованный вариант для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, купить квартиру на «вторичке». Со всеми «прелестями» коммунальной инфраструктуры, разношерстными соседями, неухоженным двором, не говоря уже о немалой стоимости. Для тех, кого этот «букет» не устраивает, гораздо интереснее предложения в новостройках. Предположим, что первый эмоциональный шаг уже сделан — для покупки квартиры выбран конкретный жилой комплекс или несколько примерно равных между собой вариантов, вид из окна и расстояние до метро оценены максимально трезво. Что делать дальше?

В первую очередь обратить внимание на цену. Если она занижена неадекватно, причин может быть масса. Например, комплекс находится безнадежно далеко от центра жилмассива, и никакой инфраструктуры, кроме старых хрущевок, рядом нет. Не исключено, что застройщик сэкономил на стройматериалах, пожадничав со звуко- и шумоизоляцией, оставив «кривые» стены и полы (на их стяжку может уйти до 10—15% стоимости квартиры). А, возможно, остро нуждается в деньгах, поскольку свои ресурсы закончились, а кредитные средства недоступны. К слову, сегодня большинство застройщиков возводят жилье за свои кровные. Поэтому компания, напрямую подтверждающая, что строит только за счет средств будущих жильцов, должна вызывать нешуточные подозрения. Впрочем, в «классическом» варианте, реальная цена зачастую на 20—30% выше той, которую демпингующие компании заявляют на билбордах. И вместо акционных 23 тыс. долл. даже самая утлая гостинка на ДВРЗ уже будет обходиться не менее чем в 35—40 тыс. долл.

Второе правило — самостоятельно оценить ход строительства: на каком этапе, как быстро движется стройка. Эксперты рекомендуют: прежде чем принимать решение, понаблюдать за стройкой один-два месяца. За это время становится понятна скорость возведения объекта, количество задействованной техники. По словам начальника отдела продаж ЖК Park Stone (Киев, Оболонь) Дмитрия Шости, на сегодняшний день все серьезные застройщики начинают продажи не ранее 60—70% готовности здания. «На этом этапе уже возведена вся „коробка“, начинают устанавливаться окна. Перед сдачей в эксплуатацию остается только добавить коммуникации и отделку. Фактически во многих случаях покупатели на этом этапе уже могут заходить в конкретную квартиру, оценивать вид из окна, реальную планировку, размеры лестничных клеток. А в квартирах на нижних этажах уже будет готова отделка, если застройщик в принципе ее предусматривает», — отмечает эксперт.

После визуальной оценки темпов и качества строительства можно переходить к репутации. Ответ на вопрос «А достроится ли дом?» дадут форумы (там наверняка есть отзывы о предыдущих объектах и возможных проблемах текущего комплекса) и данные о партнерах. Если большие банки кредитуют покупку квартир, а страховые компании соглашаются страховать риски, очень вероятно, что их службы безопасности, наученные кризисом, уже проверили застройщика вдоль и поперек. Наличие дома в списках партнерских программ Госипотечного учреждения или Фонда молодежного жилкредитования — тоже хороший знак.

Бумажное дело

Далее можно переходить к документам. Есть две группы бумаг: разрешения для застройщика и документы, по которым будет приобретаться квартира. Конечно, маловероятно, что компания сумела «выгнать» 20—23 этажа незаметно для контролирующих органов, не имея никакого отношения к участку и строительных лицензий. Впрочем, разрешение на строительство, договор аренды на участок, результаты госэкспертизы проекта и наличие самого проекта все равно нужно проверить. Более того, как отмечает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус, даже финансовую отчетность застройщика можно получить, сославшись на постановление Кабмина о перечне сведений, которые не составляют коммерческой тайны.

А вот второй блок документов нужно изучать еще тщательнее. Речь идет о проекте договора, который будет подписывать инвестор, и сопроводительных документах. Главный страх, который крутится в голове у каждого покупателя, который помнит аферу с «Элита-Центром», как не обнаружить еще одного или нескольких хозяев одной и той же квартиры. Есть две законные схемы покупки квартиры — через фонд финансирования строительства (ФФС) и через покупку облигаций. «В первом случае имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры, что подтверждается свидетельством об участии в ФФС. А после ввода объекта в эксплуатацию право собственности на квартиру регистрируется в БТИ. Во втором случае облигации обмениваются на квадратные метры», — говорит адвокат АО «Адвокатская контора „Скляренко и партнеры“ Елена Перцова.

Важно, чтобы во всех документах, которые сопровождают обе схемы, были четко прописаны сроки и порядок перехода права собственности от застройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, договор должен четко фиксировать обязательство застройщика не отчуждать имущественные права на квартиру третьим лицам, добавляет юрист. Без этого пункта избежать повторения аферы с „Элита-Центром“ будет достаточно сложно.

Нина Григоренко