Я горжусь тем, что живу в уникальной стране, потому что каждый прожитый здесь день и все происходящее может стать плацдармом для тестирования самых разнообразных теорий и гипотез. В 1952 г. группа ученых исследовала макак на японском острове Кодзима. Ученые заметили, что некоторые из обезьян научились мыть батат, передавая далее это мастерство молодому поколению. Когда же критическое число обезьян-умелиц было достигнуто (появилась так называемая «сотая обезьяна») – усвоенное поведение мгновенно распространилось на всю популяцию, а также на популяции соседних островов. Эффектом «сотой обезьяны» с тех пор стали называть спонтанный скачок в коллективном бессознательном, при достижении критической массы распространения идеи, умения. Но есть ученые, которые спорят о легитимности данного феномена: мол, макаки были неправильные, и батат у них был не тот. А зря.
Оранжевый всплеск
Стартом развития украинского рынка вторичных инвестиций в коммерческую недвижимость (приобретение построенных и сданных в аренду объектов) можно считать теперь уже далекий 2003 г. И вплоть до 2005 г. приобретались лишь небольшие офисные здания.
События Оранжевой революции не повлекли за собой мгновенные глобальные реформы и уж точно не гарантировали инвесторам большой прибыли. Но уже в 2006 г. иностранный фонд купил ТРЦ «Пирамида» с начальной ставкой доходности 16%, что на то время казалось высокой ценой за объект.
Влияние объективных факторов было не столь значительным, но общая эйфория и позитивный настрой оказались настолько мощными, что только ленивый тогда не стал покупать недвижимость или проект строительства в Украине. И если в 2004–2005 гг. годовые объемы сделок составляли $15–24 млн, то в 2006 г. этот показатель скачкообразно достиг $222 млн.
В 2007–2008 гг. фонды уже спокойно «проглатывали» объекты по $50–200 млн каждый, а всем имеющим хоть какое-то отношение к финансам украинцам по феномену «сотой обезьянки» передалось умение сдавать в аренду и строить. Максимальные объемы инвестиций были зафиксированы в 2007 г., когда были закрыты сразу несколько знаковых сделок на общую сумму $820 млн. На Украину зашли крупнейшие западные инвесторы, и даже немецкие пенсионные фонды с низкой толерантностью к риску активно присматривались к объектам.
Вопреки распространенному мифу о значительной доле российского капитала в индустрии недвижимости в Украине, строительство новых объектов и большинство приобретений готовых активов в 2007–2008 гг. было выполнено западными инвесторами. Банковское кредитование до 80% от рыночной стоимости было доступно практически для любого объекта. Фонды даже смогли привлечь несколько кредитов от иностранных банков, не имеющих представительств в Украине, по ставкам 5–7%.
Основные сделки по коммерческой недвижимости 2007 г.
| Продавец | Покупатель | Транзакция | Сумма (согласно открытым источникам*) |
|---|---|---|---|
| NCH Advisors (США) | Quinn Group (Ирландия) | ТРЦ «Универмаг Украина» | $59 млн |
| «Ярославов Вал» | Quinn Group (Ирландия) | БЦ «Леонардо I» | $95 млн |
| Demir Evrasian Investments (Турция) | LR&P (Великобритания) | БЦ «Подол Плаза» | $70 млн |
| Александр Меламуд и Александр Лойфенфельд | LR&P (Великобритания) | ТРЦ «Глобус» | $200 млн |
| «НЕСТ» | «Евразия» (Казахстан) | БЦ «Айсберг» | $150 млн |
| «ИСА Прайм Девелопментс» | «Евразия» (Казахстан) | БЦ “NTBC II” (БЦ «Прайм») | $80 млн |
| NCH Advisors (США) | Группа «Приват» | БЦ «Миллениум» | По оценкам экспертов, свыше $30 млн |
*Суммы сделок, согласно договорным отношениям, не разглашаются
Американские горки по-украински
Начальная ставка доходности на недвижимость в 2007-2008 гг. снизились до своего минимального исторического уровня 9,5% при наиболее высоких ставках аренды (например, $65–80 за кв. м без НДС и сервисных платежей за самые качественные офисные помещения в Киеве). Capital value инфлировала до уровня $6500–8000. Если быть точной, сделок, зафиксировавших такой низкий принимаемый инвесторами уровень доходности в 9,5% «годовых», было всего лишь две, где инвесторы видели возможность увеличения арендного дохода, оптимизации объекта, то есть получаемая реальная ставка доходности была значительно выше на второй, третий годы владения объектами.
Сладкими были годы фиксации сверхприбыли и веры в прекрасное будущее страны, пике же инвестиционного интереса к Украине стало самым большим среди соседних стран при развертывании кризиса в 2009–2010 гг. Требуемые инвесторами ставки доходности увеличились до 16–18%, то есть на 6–8 базисных пунктов, в то время как в столицах соседних стран Центральной и Восточной Европы (Будапешт, Прага, Москва, Бухарест, Варшава) – лишь на 3-4%. Арендные ставки просели в Киеве на 30–50%. Это привело к значительному падению цены за 1 кв. м объектов и нежеланию владельцев их продавать, даже если они не могли больше обслуживать кредит и испытывали давление от банков.
Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в 2003-2012 гг.
*Прогноз: в случае, если будут закрыты все сделки
В 2009 г. рынок практически опустился до своего «эмбрионального» уровня – объем транзакций составил всего $45 млн. Покупателями теперь стали украинские инвесторы. Но по мере смягчения кризисных явлений в США и Европе, начиная с 2010-го и весь 2011 г. на рынке преобладали позитивные настроения – как результат, снова было закрыто несколько значительных сделок. Впервые российская компания (с украинскими корнями) в начале 2012 г. заключила сделку по результатам начатых еще в 2011 г. переговоров по приобретению крупного объекта – ТРЦ Ocean Plaza.
Основные сделки по коммерческой недвижимости 2010 – начало 2012 гг.
| Год | Продавец | Покупатель | Транзакция | Сумма (согласно открытым источникам*) |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | «Панорама Групп» (Прибалтика) | «Оледо Групп» | 50% ТРЦ “Sky Mall” | $35 млн, кредит конвертирован в акционерный капитал |
| 2010 | Валерий Мазур | «ЭСТА Холдинг» | Киевский ЦУМ | По оценкам экспертов, свыше $65 млн |
| 2010 | Конфиденциально | «Будхаус Групп» | МФК по ул. Златоустовской, 11 | н/д |
| 2010 | Конфиденциально | Leroy Merlin (Франция) | Строительство гипермаркета для конечного пользователя по ул. Полярной, 17А | н/д |
| 2011 | «Алакор» | SCC/LSGI (Франция) | Участок 4,2 га в центре Киева с проектом строительства МФК «Парк Горького» | Около $80 млн |
| 2011 | «Арикано Групп» | DUPD | Проект строительства ТРЦ на участке 4.2 га в районе Лукьяновки | $25 млн |
| 2012 | «К.А.Н. Девелопмент»/«Киевская инвестиционная группа» | «TПС Недвижимость” (РФ) | ТРЦ «Ocean Plaza» | По оценкам экспертов, свыше $300 млн |
*Суммы сделок, согласно договорным отношениям, не разглашаются
Паническая атака-2
Из-за затянувшегося кредитного кризиса и нежелания фондов брать на себя риски развивающихся стран объемы инвестиций в Европе за 2012 г. снизятся на 10% по сравнению с 2011 г. Инвестиционный же спрос на объекты в Великобритании, Германии, Франции в такие годы турбулентности остается стабильным. Объемы транзакций по объектам в этих странах и колебания в ценах минимальны по сравнению с развивающимися рынками и, в особенности, с Украиной.
Еще с конца 2011 г. участились настораживающие заявления в прессе украинцами о давлении на мелкий и средний бизнес – тема, которую очень справедливо придала огласке и умело развила западная пресса. В таком соблазнительном деле, как присвоение нажитого чужим трудом имущества, «сотая обезьянка» среди власть имущих была достигнута молниеносно, что вынудило большую часть местных и иностранных владельцев заморозить любую экспансию своего бизнеса и дальнейшее инвестирование в недвижимость.
Уровень паники среди владельцев и инвесторов с начала 2012 г. стремительно ухудшался из-за опасений централизации власти после проведения выборов-2012, дальнейшей узурпации судебной власти исполнительной и, как следствие, усиления давления на бизнес. Иностранные инвесторы тщетно пытались найти анализ и сравнение предлагаемых реформ и политики соревнующихся партий, просчитать сценарии развития украинской экономики. В итоге уровень инвестиционной привлекательности Украины, измеряемый European Business Association, в третьем квартале 2012 г. упал до своего исторического минимума – 2,18, побив рекордно низкий минимум ноября 2008 г. – 2,22.
Объем снятых в аренду офисных площадей (прямой индикатор бизнес-активности, расширения нынешних или открытия новых компаний) в 2012 г. упал на 57% по сравнению с 2011 г. и стал даже ниже кризисного 2009 г. Объемы выдаваемых банками кредитов уменьшаются с каждым кварталом. Кредитно-дефолтные свопы (CDS) на еврооблигации Украины на 8 ноября 2012 г. в 4 раза дороже, чем у России, и в 6 раз дороже, чем у Бразилии, что снова подтверждает преобладание эмоционального восприятия рынка Украины и опасения непрогнозируемой ситуации после выборов над рациональным анализом экономической ситуации.
Как и в 2006-2008 гг., с весны 2012 г. сотрудники DTZ стали проводить несколько встреч в день с потенциальными инвесторами. Продавать украинские объекты крупнейшим инвестиционным конгломератам приятно, а вот наблюдать теперь уход иностранцев с намерением сюда больше никогда не возвращаться – горько и обидно…
Нам известно очень мало случаев, когда иностранные инвесторы значительно финансово проиграли от своих инвестиций в украинскую недвижимость, то есть большинство оправдали свои инвестиции и получили приличный возврат на капитал за эти 5 и более лет. Обидно даже не за компании, построившие качественные офисные, торговые центры и получающие сейчас за них «шапку сухарей», а за этот синдром, из-за которого нашему рынку теперь придется очень долго восстанавливать имидж надежной для инвестиций страны. Индустрия недвижимости – одна из наиболее капиталоемких, потому для ее устойчивого функционирования необходима уверенность банков и частных инвесторов в политическом и экономическом курсе. Продан Commerz Bank, присутствующие здесь «иностранцы» Erste Group, Bank of Cyprus уже заявили о намерении продать «дочки», многие иностранные фонды, поднятые для CIS стран, заблокировали решение инвестировать в страну именно из-за политической вакханалии, а поднять новые фонды под Украину становится практически невозможным в среднесрочной перспективе.
Наталья Стельмах
