Новые латифундисты

Золото, депозиты, сотрудничество с инвестиционными фондами – в прошлом надежные, сегодня – рисковые способы приумножения капитала. На смену им пришла более стабильная инвестиция – земля. Активнее всех «закапывают» миллионы отечественные финансово-промышленные группы. Кто из них получит титул самого крупного лендлорда?

В окрестностях города Бровары, рядом с Киевом, раскинулись поросшие травой земельные просторы. В отдалении друг от друга одиноко стоят новые логистические центры – единственные постройки в этом районе. Все остальное – невостребованные участки и немногочисленные бигборды, сообщающие о желании собственников их продать. Речь идет не о шести «советских» сотках, а как минимум, о 25-30 гектарах.

Пока что это «добро» спросом не пользуется. Инвесторы не спешат закапывать миллионы в пригородные просторы, ведь перед тем как заняться строительством, в большинстве случаев необходимо потратиться на изменение целевого назначения земли. Выгоды от такого проекта спорные, поскольку месторасположение построенного объекта не будет способствовать быстрой окупаемости, а под выращивание сельскохозяйственных культур предлагаемые лоты не годятся априори. В ином случае продавцы сами ушли бы в агробизнес.

Пока что крупные инвесторы заняты другим – концентрацией земельных активов в наиболее выгодных регионах страны, которые позволяют получать максимальную прибыль от ведения сельскохозяйственной деятельности и реализации проектов недвижимости.

Аграрный интерес Земли сельскохозяйственного назначения – один из наиболее значимых стратегических ресурсов Украины, твердят специалисты рынка. Факторов привлекательности у этого актива несколько. В условиях мирового продовольственного кризиса украинская земля становится золотым дном для компаний, работающих в агропромышленном секторе. Огромный потенциал отечественного продовольствия и его востребованность на внешних рынках оправдывают крупные капиталовложения в землю и обеспечивают инвестору долгосрочный доход, возможно, даже более стабильный, чем банковский депозит или золото.

По данным экспертов, всего в нашей стране сосредоточено около 60 млн. га земли, из которых 41,8 млн. га составляют сельхозугодия. Оставшиеся 18,2 млн. га – земли общего назначения, которые можно использовать как в производственных целях, так и под застройку. Пахотные земли, коих в Украине 33 млн. га, оцениваются специалистами в 300 млрд. грн. И в будущем этот показатель будет стремительно расти.

По данным инвесткомпаний, на сегодняшний день сельскохозяйственные земельные богатства поделены между 25 млн. собственников и арендаторов. Между тем «феодалов» в Украине во много раз меньше, и принадлежащие им участки весьма обширны. Это крупные отечественные агрохолдинги, дочерние предприятия иностранных сельскохозяйственных компаний, а также предприятия, которые входят в украинские финансово-промышленные группы.

Практически все крупные структуры, работающие в нашей стране, уже успели оценить преимущества землевладения и сегодня выделяют аграрное направление в отдельный полноценный бизнес. Для них инвестиции в этот сектор – это не только диверсификация рисков, но и развитие бизнес-направления, рентабельность которого будет возрастать из года в год. В консалтинговой компании First Capital отмечают, что перераспределение сельскохозяйственных угодий между крупными отечественными финансово-промышленными группами, а также некоторыми иностранными инвесторами, де-факто практически завершено.

Лендлорды нашего времени Поскольку в Украине действует мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, сконцентрировать этот ресурс в своей собственности ФПГ не могут. В их силах – только арендовать участки у сельского населения. И обходится им это относительно недорого – приблизительно в $30 за гектар в год. Проблема заключается в другом – в разрозненности земельных участков и ограниченном количестве таковых в наиболее привлекательных регионах страны.

Кстати, на этой почве недавно разгорелся конфликт между компанией «Инсеко», которая занимается выращиванием сахарной свеклы, и корпорацией «Заря», входящей в группу «Индустриальный союз Донбасса» Виталия Гайдука и Сергея Таруты. Обе компании арендуют земельные паи в Ривненской области и на данном этапе активно борются за крестьян-арендодателей, переманивают их друг у друга, обещая более выгодные условия сотрудничества. Судя по всему, компания «Инсеко» в этой борьбе явно преуспела – на сегодняшний день она контролирует около 50 тыс. га земли и в ближайшем будущем намерена увеличить этот показатель до 80 тыс. га. Активы «Зари», по словам аналитиков, в Ривненской области гораздо скромнее. Более-менее крупный надел – 1,1 тыс. га – компания имеет на Волыни. Но то, что не удалось сделать на западе Украины, «ИСД» возмещает за счет восточных областей: второе крупное сельскохозяйственное предприятие, входящее в эту ФПГ, – ЗАО «Горловский мясокомбинат» – сконцентрировало около 13 тыс. га земли в Донецкой области.

В свое время для обеспечения фабрики Roshen сырьем активно «собирал» земли Петр Порошенко, контролирующий группу «Укрпроминвест». Сегодня сельскохозяйственное направление структуры выделено в отдельный бизнес, получивший название по аналогии с названием ФПГ – «Агропродинвест». Компания сконцентрировала более 100 тыс. га сельхозугодий в Волынской области и продолжает расширять свои владения. Немного скромнее в аграрном вопросе «Смарт-холдинг» Вадима Новинского. Около 5 тыс. га земли подконтрольная бизнесмену группа имеет в Черкасской и Закарпатской областях.

Проблему разрозненности земельных участков и сложности собрать арендованные наделы в одном месте потенциальные латифундисты решают достаточно просто – покупают сельскохозяйственные предприятия, имеющие наделы в разных областях страны. По подсчетам специалистов, это им обходится в $200 за гектар. К примеру, финансово-промышленная группа «Приват», подконтрольная Игорю Коломойскому и Геннадию Боголюбову, скупила десять таких заводов и ферм в Днепропетровской, Львовской и Хмельницкой областях. Игра стоила свеч – «Привату» таким образом удалось собрать около 120 тыс. га земельных владений.

Наибольший интерес у специалистов рынка земли вызывают структуры, контролирующие крупные наделы и при этом не имеющие отдельных сельскохозяйственных активов. К таким относится группа «ТАС» Сергея Тигипко, которая на сегодняшний день контролирует 30 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения. В инвестиционной компании Concord Capital рассказали, что группа создала совместное предприятие с иностранными партнерами и в будущем рассчитывает сконцентрировать 200 тыс. га земли.

Между тем одним из самых крупных и, что интересно, непрофильных, арендаторов, является компания «Ильич-Сталь» Владимира Бойко. Под ее управлением сконцентрировано около 238 тыс. га земли. Эти угодья находятся в Донецкой области. Там расположены предприятия «Хлеб Приазовья», «Мариупольский городской молочный завод» и еще несколько птицеводческих и комбикормовых заводов, которые привязывают к структуре Владимира Бойко.

В ожидании ошибки Крупные бизнесмены очень хорошо чувствуют разницу между понятиями «арендовать» и «владеть», поэтому отмены моратория на продажу сельхозземли они ждут, как спортсмены стартового свистка.

«Сегодня есть целый ряд компаний как отечественных, так и зарубежных, которые целенаправленно держат наготове деньги, чтобы скупить украинские земли, как только появится рынок земли», – предупреждает Николай Присяжнюк, глава Комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений. Ничего хорошего депутат в такой перспективе не видит. Более того, он говорит, что, выпустив землю в свободное рыночное плавание, Украина рискует повторить те ошибки, которые были допущены в 90-е годы с ваучерной приватизацией. А чтобы таких ошибок не допустить, перед принятием закона о рынке земли стоит потрудиться еще над целым рядом документов.

Например, над проектом закона «О земельном кадастре», который позволил бы провести инвентаризацию сельскохозяйственных угодий. Вот как раз это бизнесменам нужно меньше всего, точно так же, как и Государственному комитету земельных ресурсов. Последний, как рассказал Присяжнюк, отчаянно выступает против принятия данного закона. Возможно, это связано с тем, что документ сделает частично невозможным проведение махинаций, связанных с изменением целевого назначения сельскохозяйственной земли для ее дальнейшей продажи.

Сегодня для проведения юристами подобных мероприятий существует целый ряд лазеек в действующем законодательстве. Это и включение земельного участка в границы населенных пунктов, и признание их малоценными и непригодными для ведения сельского хозяйства – перечисляют специалисты. Так что купить участок – не проблема, проблема – купить много участков.

«Мы ожидаем отмену моратория до 2010 года и полагаем, что стоимость земель, которые обрабатывались, будет выше по сравнению со стоимостью необрабатываемых земель за счет более высокой продуктивности», – говорит Анна Дудченко, аналитик инвесткомпании Concord Capital. По подсчетам экспертов, стоимость земли, как товара, будет составлять $300 за один гектар и в будущем вырастет до $800.

Недвижимый вопрос Чтобы развлечь себя в ожидании отмены моратория предприимчивые бизнесмены не пренебрегают и землями под застройку. Кризис на рынке недвижимости их мало пугает – это проблема мелких строительных компаний, которые не рискуют занимать участки под новые проекты и мечтают о том, чтобы как-то закончить начатое.

В это время на рынке хозяйничают ФПГ. Некоторые из них покупают земли для реализации собственных проектов, некоторые покупают доли в проектах, которые уже находятся на стадии реализации. По словам Брайана Малхолланда, руководителя группы по вопросам недвижимости в Украине, Грузии и Беларуси компании «Делойт», инвестирование в украинскую недвижимость выглядит привлекательным в среднесрочной перспективе. В Киеве и регионах ощущается значительный дефицит качественных офисных и торговых помещений. Выгодно строить торговые сети и обеспечивающую их работу логистическую недвижимость.

Алексей Анисимов, директор департамента недвижимости компании «ВС Энерджи Интернейшнл Украина», которая владеет 88 гектарами земли в Буче под Киевом, считает покупку земли с целью накопления невыгодной инвестицией. «Наш земельный банк можно условно разделить на две категории: «еще земля» – относительно тех проектов, которые находятся на стадии согласования, и «земля на продажу», – рассказывает Анисимов. По его словам, цена земли, которая относится к первой категории, растет с получением каждого нового разрешительного документа, а цена земли второй категории полностью зависит от состояния рынка. Специфический взгляд на этот вопрос у группы СКМ. «Нам интересно развитие собственных проектов, поэтому большинство земельных участков закреплены за конкретными проектами», – рассказала Елена Архипова, инвестиционный менеджер компании «Эста Холдинг», входящей в группу Рината Ахметова. По ее словам, земельный банк у компании небольшой – 100 га. Состоит он из участков, концепция развития которых еще не разработана или не утверждена.

250 гектаров столичной земли планирует застроить Дмитрий Фирташ. Подконтрольная ему корпорация Group DF сейчас планирует возвести развлекательный центр, офисы и жилье на Жуковом острове. Размер участка под этот проект – 132 га. Еще 113,5 га земли под застройку предприятие контролирует на киевской Оболони.

80 га столичной земли выиграл Вадим Новинский от покупки строительной компании «Юджин», которая занималась скандально известным проектом ТРЦ «Троицкий» рядом с НСК «Олимпийский». Такой завидный куш «Смарт-холдинг» получил взамен семи гектаров, на которых велось строительство торгового центра.

Пригородные земли и участки в регионах облюбовали DCH Александра Ярославского и «UDC Холдинг» Виталия Антонова. Последнему предприятию принадлежат проекты торговой, офисной, складской и гостиничной недвижимости в Киеве и Львове, площадь под строительство каждого из которых не превышает трех гектаров. Самый крупный участок земли, подконтрольный «UDC Холдингу», занимает 14 га львовской земли. Здесь компания планирует построить жилой район.

Между тем бизнесменам, желающим сформировать солидный земельный банк, стоит поторопиться. С каждым годом количество «свободных» участков в привлекательных районах сокращается. Более того, украинская земля манит иностранных инвесторов, которые хоть медленно, но настойчиво зондируют почву и изучают возможности покупки этого актива в Украине. В таких условиях привлекательными и дорогими становятся даже те районы, которым раньше востребованность и не снилась. Глядишь, через год-полтора и поросшие травой броварские окрестности пойдут с молотка.

Владимир Степенко, директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development

В нашей стране земля приобретается по двум схемам: для себя или для продажи. Земля для реализации собственных проектов приобретается по правилам, со всеми необходимыми документами, структурированно. Земля с целью дальнейшей продажи приобретается «просто так», без предварительного анализа ее инвестиционной привлекательности. Это связано с тем, что в ней нет рыночной составляющей, целевого потребителя, финансово-экономические показатели неудовлетворительные.

Как правило, игроки рынка изначально хотят приобретать землю сельскохозяйственного назначения. Ее без труда можно перевести под необходимую целевую застройку. Эти вопросы легко решаются в рамках существующего законодательства. Схем для этого существует достаточно много: земля либо передается в аренду, либо в долгосрочное пользование, либо приобретаются паи, которые фактически продаются.

Крупные отечественные компании, которые имеют деньги и ищут, куда их можно вложить, выбирают землю. Инвестиции в жилье невыгодны, в логистические, офисные либо торговые центры – требуют опыта, а он есть не всегда. Чтобы минимизировать риски, инвесторы вкладывают в крупные земельные участки (сегодня это 200, 300, 400 га) и планируют перепродажу в течение нескольких последующих лет.

В Украине если правильно выбрать участок, капитализация его будет возрастать очень быстрыми темпами. Сегодня в нашей стране очень мало проектов, которые приносят собственнику земельных участков меньше 100-200% рентабельности на вложенные инвестиции. Если раньше, лет пять назад, наиболее инвестиционно привлекательными и перспективными были районы, прилегающие к Киеву, такие, как Обуховский, Киево-Святошинский, то сегодня привлекательны и Фастовский, и Кагарлыкский – практически через один. Там сегодня земля недооценена. Человек, который вложит деньги сейчас, будет иметь хорошую прибыль в будущем. В среднем, только до конца года стоимость земельных участков под Киевом вырастет на 6%.