Цены на квартиры достигли дна?

Кризис в строительстве и торговле недвижимостью подвел черту под "диким" рынком. Теперь на рынке риэлтерских услуг успешно работать смогут только те, кто адаптируется к цивилизованному бизнесу, в котором сверхприбылями даже и не пахнет. И в этом – положительная сторона финансово-экономического кризиса, обрушившего пирамиду цен на жилье, по крайней мере, для его покупателей.

Сегодня риелторы утверждают, что в конце марта – начале апреля увеличилось количество сделок на киевском рынке вторичной недвижимости. Замедлились и темпы падения цен. Некоторые заговорили о том, что рынок достиг дна.

Действительно, первый весенний месяц внес некоторое оживление на рынок вторичной недвижимости – количество сделок увеличилось. В последнюю мартовскую неделю цены на вторичное жилье в Киеве немного подросли – в среднем на 2,39%. Правда, в целом, за І квартал 2009 г. квартиры в Киеве подешевели на 23-27%.

Согласно данным Союза специалистов недвижимости Украины, рекордное падение цен произошло в сегменте однокомнатных квартир. Если в І квартале 2008 г. квадратный метр в однокомнатных квартирах стоил $3333, то в І квартале 2009-го цена снизилась до $1878. Больше всего спрос упал на трехкомнатные квартиры. Такие объекты, расположенные в Дарницком районе Киева, подешевели за последние 12 месяцев на 63%. Двухкомнатные квартиры упали на 39%. Меньше всего упали цены в центре столицы. Так, например, в Печерском районе, за квадратный метр сегодня придется заплатить $4,45 тыс., в то время как в прошлом году та же площадь стоила в среднем $5,71 тыс. (-22%). А вот в элитном секторе недвижимости продажа сейчас практически "заморожена". Когда произошел обвал цен, стало невыгодно продавать дорогие квартиры по низким ценам. Поэтому такие сделки на данный момент просто остановлены.

Главными причинами столь стремительного обвала цен риелторы называют сворачивание ипотечного кредитования и обесценивание гривни. Вместе с тем специалисты рынка недвижимости полны оптимизма. Традиционное весеннее оживление на рынке дало повод надеяться на то, что им удалось нащупать "дно" кризиса. И дальше цены пойдут вверх. Но пока что даже заинтересованные в росте цен и продаж риэлтеры заявляют, что так можно сказать только о самых дешевых однокомнатных квартирах в областных центрах, цена которых от средней отметки в $20-25 тыс. в декабре 2008 г. устремилась вверх, пусть пока и не значительно – на $1-2 тыс. А в Киеве – самые дешевые однокомнатные стоят $30-35 тыс. "Уже сейчас количество сделок по однокомнатным квартирам возросло", – заявил президент Союза специалистов недвижимости Александр Рубанов. По его мнению, полное выздоровление отечественного рынка недвижимости ожидается к 2010 г., сразу после проведения президентских выборов.

Однако отметим, что этот рост можно оценивать и как сезонное колебание продаж жилья, которые традиционно активизируются дважды в год: весной и осенью. Так что летом цены на квартиры опять могут поползти вниз.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что, как и раньше, спрос есть на недорогие квартиры, стоимость которых $40-45 тыс. Жилье, дороже $50 тыс., практически не востребовано. Однако если на жилье претендуют несколько реальных покупателей, продавцы часто повышают цену. В АН "Планета Оболонь" рассказали, что за март количество сделок в агентстве увеличилось на 21%, по сравнению с февралем. Но говорить о стабилизации рынка риелторы пока не решаются.

По мнению участников рынка, цены на жилую недвижимость в ближайшее время продолжат падение. Поспособствовать этому могут и залоговые квартиры банков. Их массовый выброс на рынок ожидается летом-осенью 2009 г. Кроме этого свою долю новых квартир предложат застройщики, хотя и считается, что большинство нового жилья традиционно выкупили инвесторы еще на этапе строительства. Хотя, как отмечают эксперты, динамика снижения значительно замедлится. "Во ІІ квартале 2009 г. ожидается спад на 2% в месяц по каждому сегменту рынка", – говорит А.Рубанов.

Стоит сказать, что некоторые аналитики уверены, что стабилизация цен возможна уже в начале 2010 г. В свою очередь первый вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Игорь Однопозов полагает, что при возобновлении кредитования может возобновиться быстрый рост цен. Но это может произойти лишь через несколько лет.

Свои надежды на оживление рынка недвижимости риэлтеры связывают с тем, что клиенты банков, которые изъяли из них $40-60 млрд., направят эти деньги на рынок жилья и таким образом активизируют продажи. Но место ушедшего с рынка спекулятивного капитала вряд ли займут сбережения населения. Спекулировать в условиях спада цен пока что не приходится, и дело может свестись лишь к покупке квартир теми, кому они действительно по карману. Поэтому разделять оптимистичные прогнозы посредников насчет будущего быстрого роста цен на жилье, которые основываются на значительном опережении спроса над предложением, не стоит. Потому что лишь небольшая часть спроса на квартиры является платежеспособной. Остальным – жилье необходимо, но вот денег на него нет и взять неоткуда, коль банки перестали выдавать кредиты. Особенно, в условиях кризиса, уменьшения реальных доходов и увеличения безработицы.