На минувшей неделе парламент принял во втором чтении законопроект Кабмина №1565, которым расширил полномочия жителей многоквартирных домов по управлению общим имуществом. Этот закон увеличивает для граждан возможности выбора компаний-подрядчиков по оказанию коммунальных услуг и открывает новый рынок для сервисных компаний. «Монополия ЖЭКов побеждена!» – пафосно прокомментировал принятие закона спикер Верховной рады Владимир Гройсман.
Forbes спросил у Юрия Антипова, руководителя управляющей компании «КомЭнерго-Житомир», которая уже успешно конкурирует с ЖЭКами – чего ждать от нового закона.
Наша компания на рынке ЖКУ работает шесть лет. С 2008 года она обслуживает в Житомире 540 000 кв. м жилого фонда и имеет в управлении 206 домов; из них 137 – многоэтажных.
Поэтому принятый закон №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» касается нас непосредственно. В этом документе наконец определены основные понятия – такие как «совладелец многоквартирного дома», «многоквартирный дом», «управляющий многоквартирного дома», «управление многоквартирных домов» и другие.
Что это дает? Прежде всего, документ определяет ответственность совладельцев многоквартирного дома за надлежащее содержание дома. Во-вторых, этот закон дает совладельцам многоквартирного дома право выбирать форму управления домом. Так, согласно п.1 ст. 9, по решению совладельцев все либо часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему, или все функции – объединению совладельцев многоквартирного дома.
Согласно закону, управляющий – это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд, а ОСМД – юридическое лицо, созданное совладельцами многоквартирного дома.
Также, согласно данному закону, если в течение года от даты вступления в силу этого закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, не приняли решения о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом.
В таком случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий.
Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок.
Давайте рассмотрим состояние жилищного фонда на примере двух городов – Киева и Житомира. В Житомире средний год застройки жилых домов – 1974-1975 годы, большую часть застройки составляют жилые дома панельного типа, средняя площадь дома – 3000 кв. м.
В то же время за последние десять лет город Киев развивался быстрыми темпами. Основной застройкой стали так называемые жилые массивы средней площадью 20 000 кв. м. Это современные дома, в которых установлены современные инженерные коммуникации, а сам конструктив дома сделан по сегодняшним строительным технологиям. Из этого можно сделать неутешительный вывод о капиталовложениях, которых требуют жилые дома в городе Житомир.
Можем констатировать тот факт, что жители новостроек будут более мотивированы лично заняться управлением и обслуживанием своего жилого дома. В то время как жители старых построек будут искать возможность и пути минимизировать свое участие в содержании и обслуживании жилого дома, кроме уплаты средств за предоставленные жилищные услуги.
Теперь по вопросу управления многоквартирным домом как бизнеса.
Согласно ст.11 закона, управляющий осуществляет управление на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Данный договор заключается сроком на один год в соответствии с п.6 этой статьи и подписывается совладельцами, уполномоченными на это решением собранием совладельцев. Также хочется отметить, что, согласно п.3 ст.11, условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом министров Украины.
В соответствии с требованиями Гражданского кодекса Украины, а именно ст. 1031, договор управления недвижимым имуществом подлежит нотариальному заверению. Таким образом, может возникнуть ситуация, что договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом будет рассматриваться в разрезе требований Гражданского кодекса, а следовательно, потребовать нотариального заверения. Если придерживаться указанных требований, то вопросом, не урегулированным законом, остается, на кого будет возложена обязанность по оплате услуг нотариуса.
Также в законе не определены четкие критерии управляющего, а именно: опыт работы, профессиональный состав работников, техническое обеспечение и т.д. Согласно постановлению №869 от 10 июня 2011 года, определяющему порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий, в перечне услуг отсутствует услуга управления многоквартирным домом. И это не дает возможности определить стоимость данной услуги.
Если подытожить все вышесказанное, то очевидно, что при всей остроте вопроса этот закон нужно доработать для окончательного введения его в действие.
Юрий Антипов
руководитель управляющей компании «КомЭнерго-Житомир»
