Как столичный рынок недвижимости переживает кризис

Продажи квартир в Киеве сокращаются вдвое уже второй год подряд. В таких условиях застройщики привлекают покупателей скидками и рассрочками, а также пытаются сдерживать цены за счет замещения импортных стройматериалов отечественными.

Несмотря на это, в 2016 году в столице может произойти новое подорожание жилья.

Экономия прежде всего

Политическая нестабильность, война на востоке и экономические неурядицы в стране не могли не отразится на рынке жилой недвижимости. По словам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, логичным итогом этого стало сокращение спроса на жилье до минимума.

"В нынешних реалиях в Украине органический спрос из-за существенного уменьшения доходов населения. К тому же, ипотека отсутствует, а инвесторы заметно охладели к рынку недвижимости. Сейчас их доля составляет порядка 10%. Поэтому за последние два года происходит снижение количества сделок в два раза каждый год – с 32 тысяч сделок до 8 тысяч", – говорит Артюхов.

По его словам, на фоне столь существенного падения продаж, многим стройкомпаниям пришлось приостанавливать реализацию своих проектов, а в некоторых случаях – даже инициировать их продажу. В то же время оставшиеся на рынке застройщики оптимизировали свои бюджеты  за счет замораживания зарплат сотрудников, сокращения маржи и переориентации на отечественных производителей стройматериалов.

"Девелоперским компаниям приходится менять технологию строительства и отдавать предпочтение более дешевым материалам. Большинство отказалась от использования импортных строительных материалов, ставших слишком дорогими из-за девальвации гривны", – говорит руководитель департамента маркетинга компании City Development Solutions (CDS) Алла Куценко.

Подтверждают это и в одном из крупнейших столичных застройщиков – холдинговой компании "Киевгорстрой".

"Еще два года назад компания решила отказаться от комплектующих российского производства. Отечественные, польские, турецкие комплектующие ничуть не хуже, но стоят в разы дешевле", – сообщают в пресс-службе холдинга.

"Киевгорстрой" импортирует до 50% стройматериалов – начиная от цемента и арматуры, заканчивая красками для наружных работ, лифтами и проводами.

80% акций ХК "Киевгорстрой" принадлежат Киевской горгосадминистрации.

Неудержимые цены

Несмотря на стремление к экономии, значительная доля валютной составляющей при строительстве в условиях трехкратной девальвации гривны существенно отразилась на итоговой стоимости жилья для покупателей.

По данным CDS, на первичном рынке жилья ценовой рост в 2015 году существенно отличался в зависимости от класса жилья. К примеру, в премиум-сегменте средняя гривневая цена выросла на 24%. А больше всего цены выросли в эконом-сегменте – на 36%.

По словам Куценко, это объясняется высоким спросом со стороны покупателей на жилье класса "эконом", которые приобретают его как для проживания, так и с целью сохранения денежных средств. В то же время, на вторичном рынке, где цена квартир традиционно фиксируется в долларовом эквиваленте, средняя стоимость жилья за год в гривне выросла на 24%.

Как отмечают в "Киевгорстрое", на фоне подорожания квадратных метров, меняются и предпочтения покупателей.

"Если раньше инвестор хотел сто и больше квадратов, то сейчас преимущественно выбирают квартиры с небольшой площадью, активным спросом пользуются квартиры-студии. Люди думают не только о том, в каких метрах жить, но и о том, как за эти метры оплачивать  коммунальные услуги", – говорят в компании.

Сами застройщики, по словам экспертов, пытаются соответствовать ожиданиям инвесторов. Соответственно, в следующем году для снижения общего бюджета покупки девелоперы продолжат уменьшать площадь квартир, предлагать квартиры-студио, а также сохранять высокий удельный вес 1-комнатных квартир в общем объеме предложения, полагает Куценко.

В "Киевгорстрое" признают, что несмотря на снижение спроса, цены на жилье в столице, скорее всего, продолжат расти.

"Растет цена на все – бензин, сталь и даже цемент. Соответственно, на каком-то этапе строители будут вынуждены поднимать цены на квадратный метр", – говорят в пресс-службе холдинга.

По мнению Артюхова, в вопросе стоимости жилья многое будет зависеть от экономической ситуации в стране и курса национальной валюты. При этом эксперт считает, что в случае незначительной девальвации нацвалюты – до 10% – застройщики не будут повышать цены.

"В гривне цены расти не будут, за исключением ситуации, когда рост курса доллара выйдет за коридор в 10%. И даже при возможном скачке курса, например, до 35 грн/дол, цены не прыгнут на столько же, а скорректируются вверх на 15-20% в гривне", – говорит Артюхов.

Виктор Нагорский