В поисках "настоящего дна"

Первая половина 2009 года станет страницей неопределенности и войдет в историю рынка недвижимости не только как период жесткого экономического кризиса, но и как период стремительной адаптации к новым реалиям. Первая неделя июля показала рекордный рост цен на недвижимость. Квартиры на вторичном рынке недвижимости в столице подорожали на 6,5%, это в то время, когда большинство экспертов прогнозировали стремительное падение и достижение «настоящего дна». Почему?

Дело в том, что люди окончательно перестали доверять банкам, а валюты постоянно меняют курс, инфляция стремительно пожирает сбережения, вкладывать надо, а куда? Недвижимость хороший вариант, потому что «всегда в цене». За прошлую неделю в Киеве заключили 178 операций по купли-продажи квартир (из них 147 на вторичном рынке), что на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года. И это в год прогнозированного обвала рынка.

Финансовый кризис, который навалился на украинскую экономику в октябре 2008 года, спутал карты игрокам всех отраслей рынка. Кризис изменял не только достигнутые ранее договоренности, но и устоявшиеся порядки, цены, поедал рабочие места. Поэтому естественно, что продавцы рынка недвижимости запаниковали. Участились жалобы строителей относительно отсутствия поддержки со стороны государства: увеличенные государственные отчисления, высшие показатели передачи бесплатного жилья для городов и тому подобное. Генеральный директор финансово-строительной компании «Пагода» Клавдия Бондарева указывает, что в Киеве застройщики должны отдавать городу от 7 до 20%. «Я не знаю, как так получилось, но строитель сейчас стал «изгоем». Не знаю, почему дойная корова государства стала жертвенной овцой». Игроки рынка жилищной недвижимости подчеркивают и то, что вероятным является охлаждение рынка, который был искусственно перегретым еще в 2005 году вследствие поступления внешних дешевых финансовых ресурсов. Жалуются и по поводу спроса, который значительно сокращен, и нехватки оборотных средств…

Теперь уже можно с уверенностью говорить, что ситуацию имитированного падения и так называемого «охлаждения рынка» продавцы и строители частично спровоцировали сами. Ведь, испугавшись последствий кризиса, они очень «торопились предлагать» квартиры на 30-50% дешевле аналогичных. Однако покупатели никуда не торопились, ждали еще больших скидок. Да и с наличностью были серьезные проблемы: банки заморозили депозитные вклады, прекратили ипотечное кредитование. Поэтому количество проводимых операций на рынке упала в 4—5 раз.

Конечно, пятнадцатилетнее отсутствие «нормальной» строительной политики государства, экономическая нестабильность, кредитный кризис и искусственное перегрев рынка жилищной недвижимости — весомые причины для дефолта украинского рынка жилья. Но действительно ли рынок жилищной недвижимости достигает своего реального дна?

Уже в начале 2009 года финансовый кризис в Украине усилился и стал восприниматься как должное, как ситуация, к которой необходимо приспосабливаться. Поэтому рынок жилищной недвижимости и приспособился. Паника стихла, начал восстанавливаться обычный ритм.

За последний период почти на всех сегментах рынка наблюдалась положительная тенденция к росту, хотя рост был незначительным. Можно утверждать, что рынок стабилизировался и не падает, а находится в позитивной динамике. Таково мнение председателя комитета по информационным технологиям Ассоциации строителей недвижимости Украины Андрея Гусельникова.

Надеяться на снижение цен на квартиры этой осенью напрасно. Об этом в один голос говорят и риэлторы, и застройщики. Так, риэлтор, исполнительный директор агентства недвижимости «Алекс-Консалт» Юрий Николаев отмечает, что промедление с покупкой жилья, в условиях стремительных темпов инфляции, приведет к обесцениванию сбережений.

Кардинально другой взгляд на сложившуюся на рынке жилищной недвижимости ситуацию, у старшего аналитика ИК «Тройка Диалог Украина Евгений Гребенюк». Он отмечает, что цены еще упадут, дно рынка наступит тогда, когда уровень цен на жилье достигнет показателей середины 2005 года (тогда однокомнатную квартиру в Оболонском районе столицы можно было купить в среднем за 45-50 тысяч долларов). Также он прогнозирует риск обвала, вследствие выброса на рынок квартир, которые были заложены под кредиты коммерческих банков.

Пока что статистика свидетельствует, что за период с 1 июня 2009 по 1 июля 2009 средняя цена предложения жилищной недвижимости (в долларах за квадратный метр) возросла на 1,8%.

Алла ДУБРОВИК, Виктория ПРАСОЛ