Мораторий на куплю-продажу земли может быть снова продлен. Об этом прямо заявил лидер фракции Партии регионов в ВР Александр Ефремов. Камнем преткновения земельной реформы снова стала пресловутая дилемма: быть или не быть продаже земли? К настоящему времени парламент принял только один из основополагающих законов (о кадастре), но застопорился уже на следующем – о рынке земли. Притом, что вообще-то пакет реформы предполагает более широкий спектр нормативно-правовых актов. Конечно же, формально у крестьянина всегда есть выбор: землю можно не продавать.
Выбор без выбора. Но фактически реальность диктует свои условия. Инвестор категоричен: нет рынка – не будет и дальнейших перспектив у украинского села вообще, сохранится нынешнее положение произвола, бесправия и господства теневых схем. Крестьян таким образом словно шантажируют и принуждают добровольно сдаться. Их ставят перед тупиковым выбором: или продать землю, или дальше прозябать в бедности, деградации, безысходности.
В таком случае сразу же возникает закономерный вопрос: а может, ну ее, эту земельную реформу? Правда, проблема в том, что земельная реформа уже давно запущена, и оставить ее в недоделанном состоянии будет еще хуже, чем пытаться вернуться в прежнее состояние.
Так, еще в конце 90-х годов крестьянам было предоставлено право на землю. «Земля должна принадлежать тем, кто на ней обрабатывает», – красиво гласил главный лозунг реформы. Земельная реформа начиналась хорошо – как в мечте. Правда, реалии оказались более прозаичными: одного признания права оказалось явно недостаточно, ибо нужна еще сельхозтехника, удобрения, солярка, расходы на содержание хозяйства, оборотный капитала и т.д., и т.п.
В целом, половинчатость реформы прослеживалась на всех ее этапах. Номинально предоставив крестьянам право на землю, государство не создало условий для того, чтобы они смогли заработать на реализации этого права. После развала колхозов и совхозов не была предоставлена возможность для каких-либо иных, альтернативных сельскохозяйственных коопераций.
Более того, у крестьян возникли даже проблемы при юридическом оформлении своего права: государство каждый раз подсовывало бумажку за бумажкой, за которую еще нужно было долго и нудно выстоять в очереди и заплатить кучу официальных (и неофициальных) взносов. Так, на смену «земельным сертификатам» пая быстро пришло «свидетельство о праве собственности», которое, в свою очередь, впоследствии реинкарнировалось в «госакт». Сейчас же, как оказалось, госакты больше не нужны, а бумагу власть решила заменить «кадастровыми клинышками», оформление которых также обещает растянуться на долгие годы. При этом за 15 лет постоянной бумажной чехарды в государстве до сих пор нет полной инвентаризации всех собственников, а часть земли вообще числится в формально бесхозном статусе.
В результате, право на землю вроде бы есть, а реализовать его на практике проблематично.
Летом текущего года, наконец, был принят закон о едином земельном кадастре, но в дальнейших шагах реформа снова застопорилась. Притом, что и создание кадастра на практике также обещает затянуться во времени. Несмотря на то, что вообще-то технически база данных была создана еще десять лет назад. Парадокс: у государства на кадастр постоянно не хватает денег, зато быстро нашлись гранты, и создание украинской базы данных землевладельцев профинансировал Мировой банк.
Впрочем, кадастр кадастром, но проблема двойного учета землевладения по-прежнему сохраняется. С одной стороны, учет земельных участков ведется в Госкомземе. С другой стороны, регистратором имущественных прав на недвижимость является Минюст. И это еще один подводный риф реформы. Как результат, сейчас, по мере упорядочивания кадастровой базы данных, не следует исключать роста земельных споров, когда разные землевладения будут накладываться одно на другое.
Кстати, проблемы возникнут и здесь, сугубо юридического характера: какую подведомственность выбрать – нести иски в административные суды или в общие гражданские? Ко всему из юридической среды еще и раздаются призывы создать отдельные земельные суды.
Тенденции реформы. Легализация рынка земель содержит больше позитива, чем негативных аспектов. В целом, прослеживаются следующие тенденции.
Во-первых, всякое госрегулирование приводит к упорядочиванию и систематизации правового поля. Во избежание путаницы и несогласованностей. Применительно к земельной реформе это сделает проблематичными многие теневые схемы. В крайнем случае, сделает «теневиков» более изобретательными. Кстати, в данном случае можно также привести аналогию с налоговой реформой, которая тоже упорядочила правовое поле, а спустя год, по данным Госстата, уже даже привела к росту бюджетных поступлений.
Во-вторых, после легализации земельного оборота усложнится процедура купли-продажи земли, повысится уровень ответственности сторон сделки. С одной стороны, повысится спрос на юридических посредников (правда, и к ним также повысятся требования). Ибо в одиночку крестьянам и сейчас сложно вести землеустроительную документацию самостоятельно. С другой стороны, от такого усложнения есть и свой плюс: повышаются гарантии от «кидка».
В-третьих, легализация собьет цену земли, которая сейчас, во многом, спекулятивно раздута теневыми посредниками и спекулянтами. Правда, следует отметить, не факт, что такое последствие приведет к серьезным подвижкам на рынке. Прежде всего, с учетом того, что к настоящему времени все наиболее инвестиционно привлекательные земли куплены. В основном, это городские и прилегающие земли под застройку и в меньшей степени сугубо сельскохозяйственные поля.
Основы рынка земли. Рассмотрим теперь основные пункты реформы на примере законопроекта «О рынке земли», находящегося сейчас в парламенте. При этом сразу отметим: предлагаемый вариант нельзя назвать введением свободного оборота земель. Вопреки существующим стереотипам. Схема законопроекта характеризуется сильной зарегулированностью и обременительна для инвестора кучей обязательных условий. В то время как деньги любят простоту и поменьше любых сопротивлений. То есть существуют большие сомнения, что после принятия данного законопроекта в украинское село потекут «реки» инвестиций.
В законопроекте определен круг субъектов рынка земли: граждане, государство, органы местного самоуправления, а также фермеры как субъекты частного предпринимательства. Отдельно отметим: четко установлено – украинская земля не может быть продана иностранцам. Хотя понятно, что при этом не исключены и обходные схемы с использованием «подставных» украинских граждан. Правда, обходные схемы будут в любом случае – можно стремиться разве что к их минимизации. И, кроме того, вообще-то «подставные» граждане тоже могут иметь некоторую мотивацию с выгодой для себя. Это первое.
Второе. Для инвесторов установлен ряд ограничений. Например, строго ограничена максимально допустимая площадь землепользования «в одни руки». Правда, фиксированного показателя нет, он варьируется в зависимости от конкретного региона и определяется исполнительной властью. Кроме того, во избежание быстрых земельных «оборудок» предусмотрена 100%-я пошлина за перепродажу – в первый год землевладения, а во второй год эта пошлина снижена всего до 90%. Ко всему инвестор прежде, чем продать свой участок, должен обратиться к государству и местным советам, которые обладают правом преимущественного выкупа земель.
Третье. Установлен категорический запрет на изменение целевого назначения земли в течение первых десяти лет землепользования. Что, в свою очередь, является дополнительной гарантией от спекуляций земельным фондом.
Четвертое. Согласно законопроекту, крестьяне не вправе кооперироваться в совместные предприятия и вносить в таких случаях в качестве долевого участия в уставные фонды собственные земельные паи.
В-пятых, земельные участки, право собственности на которые прекращено в судебном порядке, подлежат возврату только в государственную собственность. Хотя изначально инвестором изымались из собственности территориальных громад (местных советов). Безусловно, это странный пункт, нуждающийся в его пересмотре.
В-шестых, законопроект предусматривает, что продажа земли, на которой размещены частные хозяйственные постройки домохозяйств, осуществляется по решению органа исполнительной власти. Что, между прочим, является грубейшим вмешательством в реализацию конституционного права собственности на землю.
В-седьмых, законопроект предусматривает передачу в госсобственность всех земель, занятых под несельскохозяйственные угодья (дороги, посадки и т.д.). Это, в свою очередь, приведет к тому, что государство войдет в уставный капитал всех фермерских агрохозяйств. Опять же – еще одно неконкурентное преимущество в пользу государства, дающее широкий простор для манипуляций и грубого вмешательства в право частной собственности.
Условия реформы. Кстати, земельную реформу вполне можно запустить и без принятия наиболее оспариваемого законопроекта о рынке земель. Достаточно внести ряд изменений в Земельный кодекс.
Во-первых, установить в законодательстве понятие «минимальная цена аренды».
Во-вторых, установить обязательность проведения юридической и землеустроительной экспертизы соглашения о купле-продаже земли перед тем, как оно будет подписано.
В-третьих, предоставить право вносить земельные участки, а также право землепользования в уставные фонды агрохозяйств.
В-четвертых, установить, что все фиктивные сделки, прикрывающие фактическую куплю-продажу земли, должны быть признаны ничтожными.
Однако, помимо этого, важно понимать: земельная реформа не ограничивается только двумя законами. Для начала нужно, наконец, провести инвентаризацию сельскохозяйственных земель. И сейчас, когда создается кадастр, это будет сделать проще.
Кроме того, необходимо разграничить государственные и коммунальные сельскохозяйственные земли. Большое значение также имеет создание инфраструктуры земельного рынка:
– стимулирование банковского кредитования как источник финансовых ресурсов для фермеров;
– развитие системы страхования аграрных рисков как гарантии от неурожайных сезонов;
– строительство широкой сети оптовых рынков как площадок, где крестьяне смогли бы быстро реализовать свою продукцию, не тратя время на каждодневное простаивание у прилавков, а также развитие многих других аспектов аграрного рынка.
Выводы: 1. Земельная реформа нужна, нынешнее состояние незавершенности катастрофическим образом сказывается на состоянии сельского хозяйства, а в перспективе может даже составить проблемы продовольственной безопасности страны.
2. Реформу важно проводить не для абстрактных цифр и отчетности, а, прежде всего, ради повышения благосостояния граждан. Важен не столько рост полученных прибылей от земельных продаж (которые будут одномоментными), а инвестор, понимающий груз лежащей на нем социальной ответственности. Конечно же, земля всегда будет в цене, но к чему бесконечная цепочка земельных скупок-перекупок? Есть деньги – вложи в развитие своего села и дальше развивайся интенсивно, приросши корнями к собственной земле…
Игорь Шевырев
