Упрямые цены

Арендные ставки в столичных торговых и офисных центрах по сравнению с осенью 2008-го в долларовом эквиваленте упали примерно на 30%, но арендаторы хотят платить еще меньше.

«Некоторые компании ведут переговоры о понижении стоимости аренды в гривне. Например, ранее они платили эквивалент $50 за кв. м в месяц — 250 грн (по курсу 5 UAН/USD). Сейчас речь идет об удешевлении аренды до 150 грн. В противном случае арендаторы грозят переездом в другое помещение», — объясняет директор консалтинговой компании Re Solution Александр Ланецкий.

Многие арендаторы требуют от владельцев привязки ставок к гривне либо введения нового порядка расчета стоимости аренды — выплаты фиксированного процента от оборота или от прибыли.

Собственники помещений в Киеве пока неохотно идут навстречу арендаторам. Девелоперам, строившим на кредитные деньги, необходимо погашать займы в долларах — привязывая ставки к гривне, они теряют доход. Кроме того, многие арендодатели считают, что на место ушедшего съемщика можно легко подыскать нового.

В регионах владельцы помещений более уступчивы. К примеру, за последние два месяца в Донецке арендные ставки на коммерческую недвижимость, номинированные в долларах, подешевели вдвое — в среднем с $60 за кв. м в месяц до $30, данные компании «Герц».

Упрямство владельцев столичных офисов уже приводит к оттоку арендаторов. В сегменте офисной недвижимости наблюдается миграция компаний из дорогих бизнес-центров в помещения попроще и подешевле. Этот тренд особенно проявился в сегменте стрит-ретейла магазины на нижних этажах жилых домов в центре города. «Очень много помещений пустуют: бывший арендатор и собственник не смогли, договориться о понижении ставки и компания была вынуждена уйти. Магазины переезжают на периферию», — констатирует Алексей Зеркалов, аналитик ИК Dragon Capital. Эксперт объясняет это явление недальновидностью владельцев небольших помещений. Как правило, такими площадями владеют физлица, не являющиеся профессиональными игроками рынка коммерческой недвижимости. «По прежним ставкам (номинированным в долларах США, на уровне средних цен предложения осени-2008. — Прим. Контрактов) нового арендатора найти уже невозможно. Некоторые помещения пустуют по 1,5–2 месяца», — констатирует Зеркалов.

Девелоперы крупных торговых центров пытаются договариваться со съемщиками, понимая, что цена потери арендатора велика. «Вряд ли будет наблюдаться большой отток арендаторов из профессиональных торговых центров. Это возможно только в том случае, если компании сворачивают деятельность. Если бизнес живучий, они просто договорятся с собственником о новой цене», — уверен Зеркалов.

Александр Ланецкий из Re Solution советует владельцам помещений идти на уступки арендаторам уже сейчас. «У наших девелоперов есть возможность посмотреть на то, что происходит в Москве или Прибалтике, и осознать, насколько пагубным может оказаться упрямство. Там слишком поздно стали понижать цены, и арендаторы начали массово уходить из помещений. В итоге около 40% площадей А-класса пустуют, тогда как год назад вакантными были всего 2–3% помещений».

По результатам опроса топ-менеджеров продовольственной розницы, проведенного Retail-Studio, ретейлеры ожидают снижения в 2009-м арендных ставок в сегменте торговой недвижимости в среднем на 22%. Прогноз Алексея Зеркалова более радикален: по его мнению, в 2009-м аренда коммерческой недвижимости (ставки в долларах) подешевеет на 30–50%.

А как у них

По предварительным подсчетам компании Jones Lang LaSalle, инвестиции в европейскую недвижимость в 2008-м упали на 67% и составили EUR105–110 млрд (в 2007-м этот показатель был равен EUR333 млрд). Больше других просели рынки Великобритании, Германии и Франции, где суммарный объем сделок за год упал на 60%. В последнем квартале 2008-го, традиционно самом активном для рынка коммерческой недвижимости, объем прямых сделок снизился на 30% по сравнению с предыдущим кварталом и составил около EUR16 млрд.

Падение инвестиционной активности началось еще в I полугодии прошлого года: объем инвестиций в европейскую недвижимость составил EUR69 млрд — на 44% меньше показателей аналогичного периода 2007-го.

Снижение инвестиционного спроса на европейскую недвижимость аналитики Jones Lang LaSalle объясняют курсовыми колебаниями и падением доходности объектов. В результате инвесторы перестали вкладывать в офисы и торговые центры. «Мы считаем, что самое худшее уже позади, однако в начале 2009 года инвестиционная активность останется низкой», — оптимистичен начальник отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Тони Хоррелл.