Ринок нерухомості: без шансів на зростання цін

Точка зору

Немає більш стабільного сектору в Україні, ніж ринок житлової нерухомості. Учасники цього ринку стабільно вже два роки поспіль запевняють, що ціни на житло почнуть зростати. І з такою же завидною постійністю ці самі ціни падають.

На початку пікового для ринку нерухомості 2008 року забудовники обіцяли, що "шляху назад немає", і вартість квадратного метра буде тільки підвищуватися. Втім, кінець того ж року опустив багатьох таких "оптимістів" на землю, коли ціни на житло "просіли" майже удвічі.

Вже в другій половині найбільш "хворобливого" 2009 року ті ж самі "експерти" поспішили запевнити, що цінове дно досягнуте, і слід чекати розвороту. Проте, очікуваного зростання не відбулося ні в 2009, ні в 2010 році.

Як не дивно, 2011 рік також не відрізнявся істотними змінами цін в бік подорожчання житла. Хоча в минулому році ринок житлової нерухомості все ж таки мав кілька приводів для оптимізму.

По-перше, зросла кількість угод купівлі-продажу житла. Так в Києві в 2011 році було продано майже 18 тис квартир - на 30% більше, ніж у 2010 році. А це, начебто, має свідчити про пожвавлення попиту і поліпшення платоспроможності населення.

Голова комітету аналітики Союзу фахівців з нерухомості Всеволод Жоголєв каже, що відбулася навіть переорієнтація попиту в сегмент більш якісного житла. Зокрема, за його словами, в 2011 переважав попит на двокімнатні квартири.

За інформацією консалтингової компанії SV Development, частка угод купівлі двокімнатних квартир за минулий рік становила 53%, однокімнатних - 36%. На інші об'єкти припало 11%.

По-друге, як повідомляє Держстат, обсяг будівельних робіт в грошовому вимірі в 2011 році виріс на 11,1%.

Обсяги будівельних робіт, виконаних в Україні, 2008-2011

Рік

Обсяг робіт, мільйони гривень

Зміна в % до попереднього року

Динаміка, %

2008

64 362

84

-16

2009

37 886

51,8

-48,2

2010

43 174

94,6

-5,4

2011

60 454

111,1

+11,1

Джерело: domik.net

"Будь-який показник обсягу будівельних робіт, що перевищує 5% на рік - це багато. На західних ринках зростання в межах 1-3% уже вважається добрим", - пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Віктор Оборський.

Втім, не всі поділяють оптимізм з приводу пожвавлення попиту та зростання будівельних робіт. "Як це можна сприймати як позитив? Якщо розглядати обсяг ринку в докризовий період і зараз, то це приблизно 10% від тих показників", - підкреслює голова Ріелтерської палати України Олександр Бондаренко.

До того ж, як виявляється, це зовсім не сприяло підвищенню цін. Швидше, навпаки.

"За підсумками 2011 року ціни на житлову нерухомість у Києві в середньому знизилися на 1,25%. Зниження це було нерівномірним. У першій половині року ціни знижувалися досить суттєво, і до серпня "сповзли" в середньому на 4%", - зазначає Жоголєв.

За його словами, ситуація змінилася лише в серпні 2011 року. "Був деякий сплеск, який тривав з серпня до жовтня і призвів до "відскоку" цін десь на 3%. Однак з жовтня ситуація заспокоїлася. І сьогодні рівень цін аналогічний тому рівню, який був в 2009 році після стрімкої корекції", - підкреслює експерт.

Динаміка середніх цін в містах України 2007-2011, вторинний ринок, доларів за квадратний метр

Місто

Січ

2007

Січ

2008

Січ

2009

Січ

2010

Черв

2010

Жов

2010

Січ

2011

Квіт

 2011

1

Київ

2600

3100

2150

1900

1880

1880

2170

1800

2

Донецьк

1100

1700

1550

950

1090

1120

1090

1100

3

Дніпропетровськ

1280

1700

1000

1120

990

1000

1060

900

4

Львів

1350

2000

1300

1050

1290

1310

1240

1000

5

Одеса

1900

1900

1450

1100

1250

1300

1400

1000

6

Харків

1150

1200

900

960

1010

940

870

950

 

 

 

 

 

Джерело: Союз консультантів з нерухомості

За даними ріелторських агентств, сьогодні середня вартість однокімнатної квартири в Києві становить близько $70 тис, "гостинки" - $50 тис, двокімнатної - $95 тис, трикімнатної - $125 тис.

При цьому мінімальна вартість окремого житла - десь $35 тис. До таких об'єктів, зокрема, відносяться переобладнані приватизовані гуртожитки.

І знову вникає риторичне запитання: а що буде з цінами на житлову нерухомість в 2012 році? Чи є привід переживати у тих, хто ще не обзавівся власним житлом?

Для того, щоб відповісти на це, "Економічна правда" вирішила проаналізувати основні передумови і фактори, від яких буде залежати ринок нерухомості в цьому році.

Ціна на газ

Чомусь більшість експертів найчастіше згадують саме це питання, кажучи про вплив на вартість житла в 2012 році.

"Вирішення газового питання - це макроекономічна стабілізація, стабілізація торгового балансу. Це спричинить отримання нового траншу кредиту МВФ, прихід приватних і банківських інвестицій в Україну. Якщо буде вирішене газове питання на тому рівні, про який сьогодні говорить уряд, то ми отримаємо зростання цін" , - вважає Жоголєв.

За його словами, за умови стабільності гривні та економічної ситуації ціни збережуться на сьогоднішньому рівні з можливими коливаннями на рівні 10%.

Втім, не варто забувати, що на торговельний баланс України впливає не тільки імпорт російського газу, а ще й експорт вітчизняної продукції – завдяки ньому, наша країна отримує доходи в валюті. А один з основних споживачів українського металу - Євросоюз - переживає зараз не найкращі часи.

Крім макропоказників, від ціни на газ також залежить вартість будівельних матеріалів. І вони, за словами виробників, в 2012 році можуть подорожчати на 10-20%.

"Зараз для заводів, які виробляють цеглу та керамічну плитку, вартість газу становить $560-570 за тис кубометрів. Тобто, ніяких підстав для зниження цін немає, будматеріали дорожчатимуть" - запевняє глава "Всеукраїнської асоціації виробників будівельних матеріалів" Іван Салій.

Державна підтримка

У свою чергу, президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов вважає, що "ринок нерухомості може розправити крила тільки за умови державної підтримки".

На його думку, інакше стимулювати попит в 2012 році буде неможливо. А отже, і підстав для зростання цін не буде. До того ж, сподіватися на фінансування галузі з держбюджету, як показує досвід останніх років, особливо не варто.

Так, в 2009 році був прийнятий антикризовий закон щодо підтримки будівельної галузі, який передбачав амбітні плани щодо компенсації кредитування "черговиків" і фінансування забудовників. Ця програма врешті решт не запрацювала, а допомога з бюджету виявилася мізерною.

В останні роки сектор також отримував скромні суми. Наприклад, у бюджеті-2012 на програму "Доступне житло" передбачено 200 млн грн, а 2011 року ця сума була вдвічі менша.

Зокрема, Салій відзначає, що 99,4% житлової нерухомості в Україні фінансується за рахунок приватних інвесторів.

"Державне фінансування в питаннях соціальної нерухомості та інших об'єктів лише 0,6%. Для порівняння: у Білорусі за участю держави фінансується 95%", - нарікає він.

Іпотечне кредитування

"ЕП" уже писала про те, що 2012 рік обіцяє стагнацію для іпотечного ринку.

Так, на початку 2011 року банкіри щиро сподівалися повернути докризові обсяги видачі позик. І цього вдалося частково досягти в споживчому й автокредитуванні, але не в іпотеці.

За минулий рік банки наростили іпотечні портфелі лише на мільярд гривень - до 3,5 млрд проти 2,25 млрд роком раніше. Це зростання на 55,6%, проте до докризових обсягів - 27,8 млрд грн у 2008 році - ще дуже далеко.

Самі банкіри підтверджують згортання іпотечних програм і їх недоцільність. Принаймні, на цьому вони наголошували в численних інтерв'ю "ЕП".

"Ми думали, що восени, коли буде напруга на ринку, люди будуть вкладатися в нерухомість. Ну, десь прорахувалися. Тому в нас зараз багато квартир і обсяг продажів не може мене радувати", - заявив голова правління банку "Таврика" Анатолій Дроб'язко.

До того ж, банківське співтовариство очікує подальшого падіння цін і цього року.

"Хто може купити все те, що вже збудовано? Ми не очікуємо зростання доходів населення... Бюджетні витрати скорочуються не тільки в Греції, а і у нас. Відкладений попит на квартири найближчим часом не з'явиться. Тому ціни на нерухомість будуть або стояти на місці, або знову знижуватимуться", - вважає голова "Райффайзен банку Аваль" Володимир Лавренчук.

За словами керівника "Єврогазбанку" Ростислава Павліченка, ціна квадратного метра може просісти ще на 20-30%.

Євро-2012

Як не дивно, цю подію експерти раніше називали одним з тих каталізаторів, який дозволить вітчизняному ринку нерухомості вийти на новий рівень.

Коли в 2007 році Україна і Польща виграли право на проведення Чемпіонату Європи з футболу, багато хто з забудовників поспішили заявити, що це дозволить українським містам-господарям Євро-2012 "обрости" новими житловими комплексами та інфраструктурою.

У результаті криза перекреслила всі плани девелоперів, а компанії-"одноденки" з "невідомими" власниками вигравали всі тендери і наживалися на держзакупівлях.

"Побічно "Євро-2012" могло вплинути тільки на ті компанії, які виступали субпідрядниками по великих проектах. Вони могли використовувати зароблені кошти для зведення нових об'єктів", - відзначає голова Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Прикладом такого субпідрядника є столична компанія "Київміськбуд", яка була задіяна на будівництві НСК "Олімпійський".

Президент Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова зазначає, що "Євро-2012" "ніяким чином на динаміці цін не позначиться, окрім як на короткостроковому подорожчанні добової оренди квартир".

"Вони що приїдуть сюди не футбол дивитися, а нерухомість нашу скуповувати? Кому це треба?", - дивується експерт.

За його словами, вартість оренди на час проведення Чемпіонату може підвищитися на 5-10%. Це і все.

Вибори-2012

Якраз ця подія, на думку експертів, може вплинути дужче на вартість житла, аніж проведення заходів світового масштабу.

"Під час будь-яких виборів – президентських або парламентських - на київському ринку спостерігається певна "хвиля" купівель нерухомості. Частина коштів, витрачених на рекламу і піар, так чи інакше перетікає на ринок", - каже Рубанов.

Серед осіб, які виявили бажання обзавестися житлом після виборів, переважають маркетологи, рекламісти і журналісти, підтверджує Бондаренко. Він припускає, що і інші покупці, які поліпшують житлові умови в такий час, зазвичай, пов'язані із виборами.

Утім, ніхто з опитаних "ЕП" ріелторів не вважає таку тенденцію визначальною для зростання цін. Обсяги таких угод все одно є несуттєвими.

Іван Палій

Новини

1 Грудня 2022

Укренерго отримало 372 млн євро на відновлення електромереж

Російські війська обстріляли підприємства ДТЕК

Продажі нових авто значно скоротилися

У листопаді бізнес погіршив економічні очікування

Газпром вдвічі скоротив експорт газу в країни ЄС

Сєвєрсталь втратила 400 млн долл через санкції

Для швидкого відновлення енергосистеми необхідно послабити ціни на ринку е/е 

Швейцарія заморозила російські активи на 7,2 млрд євро

Запоріжсталь скоротив випуск прокату

Через похолодання в Європі подорожчав газ

НБУ погіршить прогноз росту ВВП через обстріли інфраструктури

Кабмін дозволив продавати зелену е/е на двосторонніх безперервних аукціонах

Російська Сєвєрсталь через санкції втратила 400 млн дол

Пентагон уклав контракт на виробництво ЗРК NASAMS для України

Уряд Канади розмістив облігації на 370 млн дол для допомоги Україні

30 Листопада 2022

Світовий банк надав Україні екстрену допомогу у 17,8 млрд дол

ВСІ НОВИНИ ⇢