Кто виноват в строительном кризисе

Застройщики Украины замерли в ожидании. Пока банки не кредитуют, а население не торопится покупать жилье, ожидая дальнейшего падения цен, единственная надежда у строителей – государственные программы. Но обещанные правительством 3 млрд. грн. на финансирование недостроя помогут только части компаний. Остальным придется выбирать из двух возможностей – договариваться с банком или объявлять о банкротстве.

Заветные 3 млрд. грн., которые Кабмин обещал направить на доведение "до ума" недостроенных домов, посеяли немалое волнение среди застройщиков. Прежде чем дойдет до денег, Минрегионстрой должен утвердить перечень тех объектов, которые инвесторам посчастливится ввести в эксплуатацию. "Мы ожидаем этого списка, как Бога", – говорит глава донецкой строительной компании "Герц" Александр Ротов. По его словам, в Донецке только у пяти домов есть шанс попасть в этот список. Что делать с остальными 80-ю – непонятно. Аналогичная ситуация по всей Украине.

Нужно строить модель

"Кризис затронул строительство, остались десятки тысяч объектов, по которым мы могли бы сформировать режим достройки и реализации по доступным ценам людям, стоящим на очереди", – заявлял еще в прошлом году президент Виктор Ющенко.

Практически одновременно с президентской инициативой подобное предложение выдвинули в Кабмине. Минрегинстрой провел инвентаризацию и определил 750 объектов с готовностью более 70%, которые могут посоревноваться за господдержку. Списки сейчас утверждаются в министерстве. Но, по данным того же Минтрегионстроя, на ввод в эксплуатацию всех этих домов понадобится 14 млрд. грн. А чтобы достроить еще несколько сотен зданий, которые в данный момент завершены наполовину, нужно еще 10 млн. грн. Правительственные деньги растворятся, как капля в море.

К тому же некоторые участники строительного рынка сомневаются в том, что эти деньги вообще будут. Причина волнений – категорическое противостояние между премьером и президентом по всем важным позициям. "Как Тимошенко может дать 3 миллиарда, если здесь нужна воля Нацбанка? А Нацбанк подчиняется президенту", – размышляет вице-президент Ассоциации производителей строительных материалов Иван Салий.

Но даже если все ветви власти объединятся в одном стремлении помочь строительной отрасли, это не решит всех проблем. По условиям Кабмина, напрямую застройщикам деньги не пойдут. Часть средств направят в Государственное ипотечное учреждение для предоставления льготной ипотеки госслужащим и очередникам, еще часть – через "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк" – также на льготное кредитование. Но такой способ помощи не будет эффективен, уверены эксперты. Ведь на тех объектах, где готовность составляет 70%, почти все квартиры уже проданы и привлечь новых покупателей не получится. К тому же госслужащие и граждане, стоящие на квартирной очереди – это не самые платежеспособные категории населения. Наиболее эффективным способом помочь отрасли был бы выкуп госорганами ипотечных кредитов. Но эта модель в Украине пока не работает. Необходимо искать другие выходы.

Убить законом

По прогнозам аналитиков, до конца 2009 года банки не будут кредитовать строительство и недвижимость. Единственный шанс выжить для отрасли – привлечь инвестора – как своего, так и зарубежного. Но украинские законодатели сделали все возможное, чтобы отвадить потенциального инвестора от этого рынка, уверены юристы, работающие в строительной отрасли. Наличие всесильного посредника – управителя финансами – сильно увеличивает расходы инвестора, говорят они. Директор КУА "Финком Есет Менеджмент" Павел Ружицкий утверждает, что появление армии посредников в свое время лоббировалась самими застройщиками: "Это позволяло им направлять средства не на строительство, а на другие цели, например, на покупку земельных участков".

Закон №800 о стабилизации ситуации в строительстве, принятый под занавес прошлого года, должен был помочь отрасли, но некоторыми положениями еще больше усугубил ситуацию, считает директор Центра правового анализа и исследований политических рисков Михаил Диденко. "Законодатель прямо разрешил при расторжении договора не возвращать средства инвестору в течение 18 месяцев. Я на таких условиях никому бы не посоветовал вкладывать деньги в строительство", – говорит эксперт.

В ожидании выхода

У строительных компаний, считает Диденко, есть несколько вариантов выхода из затруднительного положения:
– отложить на время проекты, которые не окупаются,
– снизить цены на свои объекты,
– объявить о банкротстве.

Грамотно проведенная процедура санации позволяет избавиться от груза долгов, но большинство строителей на нее все же не согласятся. "Банкротство очень плохо отразится на репутации фирмы" , – считает Александр Ротов.

На снижение цен тоже готовы пойти единицы. Как рассказал интернет-газете "СЕЙЧАС" президент Ассоциации специалистов по недвижимости Андрей Шульга, таких застройщиков всего 10%. "Есть компании, которые не могут удержаться, они поняли это еще в ноябре-декабре и продали свои объекты. Их уже кто-то купил, чтобы достроить и продать дороже", – пояснил эксперт.

Поэтому на уход спекулянтов с рынка недвижимости и оглушительное падение цен на первичку рассчитывать не приходится. Игроки рынка просто выжидают своего часа.