На рынке пока продают неликвид

Количество выставленных на продажу проектов коммерческой недвижимости постоянно растет. Только вот несмотря на то, что рынок трясет от нехватки средств и постоянно снижающегося спроса на площади, качественные проекты компании берегут для себя. А покупатели ждут, когда долговые нагрузки и необходимость в свободных средствах продавцов превысят возможности по реализации лучших проектов. «Без значительной долговой нагрузки компании не будут склонны продавать хорошие активы, а во время кризиса инвесторы готовы покупать и вкладываться только в такие. Компании с активами в Киеве представляют наибольший интерес»,— отмечает руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине Наталья Стельмах.

По словам управляющего директора Colliers International (Украина) Юрия Нартова, сейчас большинство потенциальных покупателей все еще находится в выжидательной позиции, надеясь на дальнейшее удешевление как функционирующих, так и проектируемых объектов коммерческой недвижимости. «Как только разрыв в ожиданиях у покупателей и продавцов будет существенно уменьшен, можно говорить об увеличении количества трансакций. В основном, покупки будут происходить в сегментах офисной и торговой недвижимости. Данные сегменты рынка являются наиболее стабильными, а также имеют наибольшее предложение инвестиционного продукта в виде готовых объектов и проектов для развития»,— комментирует господин Нартов.

Многие компании, имеющие свободные средства, рассказывают, что постоянно мониторят все предлагаемое к продаже. Однако пока что качественных проектов, которые хотелось бы купить, почти нет. Или их цена изначально сильно завышена. «С начала года наблюдается оживление предложений о продаже проектов на различных стадиях реализации. Как правило, сейчас выставляют неинтересные или интересные, но не в кризисное время, площадки. Должен заметить, что качественные проекты еще находятся у держателей на руках»,— отмечает директор департамента развития ИДК «Каскад» Александр Подгорный. По его словам, цены у всех разные и это говорит о том, что рынок как таковой в кризисное время еще не сформировался и цены разнятся существенно. «Участки в Киеве предлагают за $10-50 тыс., а в городах поменьше готовы отдать $1,5-3 тыс. за сотку. Что радует нас как инвесторов, продавцы идут на торг охотно. Сбросить минимум 30% не составляет труда»,— добавляет господин Подгорный.

«Не думаю, что многие украинские компании зашли в кризис со значительным запасом капитала, чтобы сейчас активно покупать страдающих конкурентов. Каждый спасает свой бизнес и, как это ни прискорбно, пытается минимизировать финансовые потери от кризиса»,— прогнозирует Наталья Стельмах. В DTZ отмечают, что слияния также маловероятны из-за славянского менталитета. «Наши владельцы еще не мыслят настолько глобально, чтобы объединяться с достойными конкурентами, используя эффект синергии и отсекая недостатки каждой компании по отдельности, чтобы таким образом выходить из кризиса с усиленными позициями»,— добавляет Наталья Стельмах. По ее мнению, возможно приобретение долей или компаний иностранными компаниями, однако речь снова должна идти о качественных портфелях и прозападном, готовом к болезненным инновациям менеджменте украинских компаний.

«Скорее всего, можно ожидать существенную активизацию инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости только тогда, когда инвесторы будут иметь больше понимания и уверенности в том, как будут развиваться события в целом в экономике страны и в частности на рынке недвижимости»,— утверждает Юрий Нартов. По его словам, в дополнение важными факторами будут являться вопросы заемного финансирования и ожидания покупателей и продавцов касательно ценообразования и условий сделки.