В Минрегионстрое Украины решили оживить сектор жилищного строительства крупными денежными вливаниями. На эти цели министерство рассчитывает направить бюджетные средства и привлечь ресурс украинских комбанков. Но если Кабмин, в лице премьер-министра, согласился с целесообразностью достройки нескольких сотен объектов за государственный счет, то в банковской системе к масштабному финансированию стройиндустрии отнеслись с большой осторожностью. Рыночные эксперты также сомневаются в реальности подобных планов Министерства регионального развития и строительства.
Государственная схема
О господдержке строительной отрасли в виде возобновления незавершенного строительства жилых домов в профильном министерстве активно говорят с начала весны 2010 года. В марте там интенсивно собирали информацию об украинских недостроях со степенью готовности более 50% и 70%. В апреле были рассмотрены предложения о тысяче таких объектов, из которых "на господдержку" отобрали 683 наполовину готовых дома (72 тыс. квартир). Тогда заместитель главы Минрегионстроя Дмитрий Исаенко сообщил журналистам, что для их достройки необходимо более 9 млрд грн. Всего же по состоянию на 1 января текущего года в Украине насчитывалось 4356 объектов жилищной "незавершенки".
В мае тема получила развитие в заявлениях министра регионального развития и строительства. В начале месяца Владимир Яцуба сообщил, что возглавляемое им министерство провело полный мониторинг всех недостроев в стране. И отметил, что на завершение строительства жилых домов со степенью готовности 70% необходимо почти 6 млрд грн. Окончательно же объекты, претендующие на государственное финансирование, и суммы такового были определены к 19 мая. В этот день глава украинского правительства проводил совещание о вводе в эксплуатацию объектов незавершенного строительства с высокой степенью готовности.
Поначалу премьер-министр Николай Азаров был категорически против выделения каких-либо госсредств на возобновление "незавершенки" – мол, с деньгами и "дурак построит". Однако выступление В.Яцубы переубедило премьера, и он сообщил о готовности правительства профинансировать застройщиков. А министр, собственно, просил у главы Кабмина одобрить выделение 5 млрд грн. на завершение до конца 2010 года строительства 459 жилых домов со степенью готовности 70% и выше (около 50 тыс. квартир). И пообещал, что Минрегионстрой будет поддерживать только добросовестных застройщиков с позитивной кредитной историей.
Владимир Яцуба также перечислил источники, из которых может быть сформирован указанный объем финансирования. Прежде всего, это 1,04 млрд грн., предусмотренных в Законе Украины "О государственном бюджете на 2010 год" для строительства доступного жилья. За счет этих денег планируется компенсировать гражданам 30% стоимости приобретаемой недвижимости при условии, если они оплатят остальное. Таким образом, подсчитали в министерстве, в строительную отрасль можно будет привлечь дополнительные 2 млрд грн. непосредственно от физлиц. Еще столько же намерены изыскать в Государственном ипотечном учреждении за счет привлечения под госгарантию средств, предназначенных для льготного кредитования.
Помимо финансовых возможностей, на совещании также обсуждались вопросы освобождения застройщиков от уплаты НДС (к чему премьер отнесся довольно скептически) и списания курсовой разницы с убытков строительных компаний (это глава правительства одобрил).
Краткосрочный эффект
На первый взгляд, у профильного министерства получилась довольно стройная схема перезапуска стройиндустрии Украины посредством более или менее масштабного возобновления "незавершенки". К тому же она позволяет несколько снизить социальное напряжение по тем недостроям, которые возводились по проектам долевого участия инвесторов-физлиц. Однако рыночные эксперты трактуют события иначе.
Аналитик "Ренессанс Капитал" Анастасия Головач говорит, что указанные меры способны помочь тем, кто уже приобрел недвижимость в недостроенных домах, отобранных для господдержки. "Получив деньги на завершение проектов, стройкомпании смогут выполнить свои обязательства перед покупателями квартир. Но их самих это не избавит от трудностей с нехваткой средств на дальнейшее развитие. Налоговые льготы также вряд ли смогут решить проблему ликвидности этих компаний", – полагает она.
Аналогичного мнения придерживается и Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital. По его словам, "направление 5 млрд грн. на окончание незавершенного строительства может послужить лишь для кратковременного решения вопроса. Однако данный шаг не в состоянии обеспечить существенное увеличение спроса". Такой подход, отметил эксперт, напоминает политику правительства США, которое для стимулирования спроса выделило дотации на покупку нового авто при обмене старого. Это сработало, и реализация новых автомобилей действительно увеличилась. Но как только программа завершилась, их продажи упали до прежнего уровня. "Схожего эффекта следует ожидать и в случае выделения украинским правительством денег на завершение недостроев. Спрос увеличится, но кратковременно – на период действия программы. Но этого явно недостаточно для вывода строительной отрасли из кризиса", – убежден эксперт.
Аналитик ИК BG Capital Александр Романов также считает, что правительственная схема достройки нескольких сотен объектов может повлиять на рынок лишь незначительно. Причина – сравнительно небольшой объем финансирования госпрограммы. "Выделенных средств хватит максимум для приобретения около 1 млн кв. м, в то время, как в 2007-2008 годах в Украине ежегодно вводилось в эксплуатацию более 10 млн кв. м. Чтобы вернуть отрасль к докризисному уровню строительства, требуется финансирование, сопоставимое по объему с ипотечным кредитованием 2006-2008 годов. В текущих ценах это составит около 20 млрд грн. в год", – поясняет он.
Впрочем, упомянутые обстоятельства в Минрегионстрое осознают хорошо. Здесь отмечают, что для полноценного строительства жилья в Украине необходимо ежегодно осваивать свыше 30 млрд грн., как это и происходило в 2007-2008 годах. А в последнее время на эти цели выделяется вдвое меньше (16 млрд грн. в прошлом году). Недостающие объемы финансирования, уверены чиновники, можно позаимствовать у банковской системы Украины. И руководство Минрегионстроя даже предприняло некоторые шаги в этом направлении.
Вопрос процентов и времени
Речь идет "о готовности украинских банков вложить на определенных условиях 17 млрд грн. в строительную отрасль". В середине мая об этом заявил министр В.Яцуба, сославшись на телефонный разговор с главой НБУ. Однако через несколько дней выяснилось, что эти "определенные условия" вряд ли устроят девелоперов.
Коммерческие банки оказались не готовы к той степени льготного кредитования отрасли, на которую рассчитывали в Минрегионстрое. Ставка в 15% годовых воспринимается сейчас украинскими банками как нереальная. Не говоря уже о возможности широко возобновить ипотечное кредитование под 12-15% в год. Представители комбанков уверяют: с учетом нынешнего уровня депозитных ставок выдавать кредиты под проценты, которые ниже 20-25%, для них экономически неоправданно.
Александр Романов подчеркивает – убедить коммерческие банки в необходимости кредитования застройщиков в текущем году будет очень сложно. Главным образом, здесь сказывается отсутствие платежеспособного спроса на жилье из-за недоступности ипотечного кредитования. При этом не менее трудно повлиять на банкиров, чтобы они начали сегодня массовую выдачу ипотечных кредитов по ставкам 12%-14% – даже с учетом рефинансирования НБУ. "Чтобы ипотека стала доступной, требуется, чтобы банки ассоциировали с рынком жилищной недвижимости меньшие риски. Необходимо время, на протяжении которого банкиры смогли бы увидеть положительную динамику развития рынка: стабильный рост доходов у населения и увеличение количества сделок на рынке недвижимости", – считает представитель BG Capital.
Его дополняет Анастасия Головач, также уверенная в маловероятности снижения ставок по кредитам. "Во-первых, стоимость ресурсов для банков остается довольно высокой, что и определяет стоимость кредитов. Во-вторых, несмотря на то что приток депозитов восстанавливается, по ним поступают в основном средства до востребования. А в таких условиях просто неприемлемо выдавать длинные ипотечные кредиты. И, в- третьих, у банков сегодня по-прежнему есть значительная доля проблемных ипотечных кредитов в портфелях", – таковы минусы ситуации по мнению аналитика "Ренессанс Капитал".
Еще одна причина недовольства банкиров – в нежелании самих застройщиков поступаться своими доходами. Вот как это прокомментировал Алексей Зеркалов: "У местных строителей маржа по прибыли до амортизации, уплаты процентов и налогов в два-три раза выше, чем у аналогичных компаний на Западе. В Украине этот показатель достигает 15-20%, тогда как в Польше – в среднем 7-8%. Для вывода украинской строительной отрасли из кризиса необходимы реформы, которые смогут создать в этой сфере конкурентную среду и прозрачный рынок".
Как бы там ни было, но руководство Минрегионстроя не теряет надежды убедить банкиров все же прокредитовать стройиндустрию по сниженным ставкам. В министерстве даже призвали губернаторов "сотрудничать" с местными филиалами коммерческих банков по вопросам кредитования достройки. Вот только вряд ли подобное админвоздействие приведет к ожидаемым результатам в масштабах всей страны.
В данном случае уместнее согласиться с мнением, что в текущем году не стоит ожидать масштабного финансирования строительной отрасли страны со стороны коммерческих банков Украины. "Мы наблюдаем слишком высокий спрос на денежный ресурс у других игроков рынка и, в первую очередь, государства и корпоративного сектора. Эти игроки готовы платить высокие ставки и брать короткие кредиты, на что банки идут охотно", – резюмирует представитель Dragon Capital.
Ипотечным кредитам в данной схеме места пока не находится. Без них же системное восстановление рыночного сектора жилищной застройки вряд ли возможно. При этом массовая ипотека вернется в Украину не раньше 2011 года, уверены многие эксперты. А в настоящий момент страна, похоже, еще не отошла от недавней рецессии настолько, чтобы вновь и немедленно доверить десятки миллиардов гривен своим девелоперам.
Сергей Кукин
