Доступное жилье – недоступно

Столкнувшись с крайне медленной реализацией госпрограммы удешевления ипотечного кредитования, в Минрегионстрое подготовили изменения в соответствующий правительственный Порядок. Доступ населения к дешевым кредитам на жилье решили простимулировать, снизив размер первоначального взноса и смягчив ряд нормативных требований к заемщикам. При помощи этого власть надеется заметно актуализировать одну из своих главных социальных инициатив. Ведь пока "доступное жилье" от Кабмина все больше напоминает один из предвыборных лозунгов, а не реальное решение квартирного вопроса украинцев и нынешних проблем стройиндустрии страны.

Программа "Доступное жилье", заявленная в марте среди прочих социнициатив главы государства, в своей декларативной части предусматривала возможность получения дешевых ипотечных кредитов сроком на 10-15 лет. Потенциальным заемщикам-участникам программы было обещано, что реальная стоимость таких денег для них не превысит 3% годовых от суммы кредита.

Уже в момент оглашения этих цифр многие эксперты выражали сомнение в реальном, а не популистском характере программы. Недоверие вызывало готовность выделять бюджетные деньги на кредитование. По некоторым оценкам, ежегодные прямые затраты государства в данном случае могли бы составить порядка 20-25 млрд грн. "Такие средства в госбюджете изыскать можно, но тогда придется сократить все остальные госпрограммы", – отмечал тогда один из аналитиков.

Правительство, впрочем, тут же обрисовало свое видение механизмов удешевления ипотечного кредитования в стране. Вскоре после социальных заявлений Президента в Кабмине конкретизировали, что из бюджетных денег такие кредиты выдавать и не планируется. Госсредства должны пойти на компенсацию разницы между проанонсированной величиной социальной ставки и реальным ее уровнем в коммерческих банках. Но и данный подход был воспринят аналитиками со скепсисом. Учитывая, что в том же марте средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам в Украине достигла 24,35% годовых, в банковской среде совсем не были уверены в том, что в правительстве сочтут возможным оплачивать эти свыше 20% кредитной ставки по ипотеке.

И скептики отчасти оказались правы. После апрельских корректировок госбюджета-2012 и принятия постановления Кабмина №343, легализовавшего "Порядок удешевления стоимости ипотечных кредитов…", окончательно прояснились как условия доступа потенциальных заемщиков к дешевой ипотеке, так и денежный ресурс государства на реализацию программы в текущем году. Претендуя изначально на 2 млрд грн. целевого финансирования, Кабмин получил в госбюджете на "Доступное жилье"-2012 вдвое меньше. А утвержденный в правительстве Порядок установил потолочный размер компенсируемых государством ипотечных кредитов в 16% и в течение только 10 лет из 15-летнего срока.

Как видно, на деле государство взялось компенсировать не более 13% по получаемому в банке кредиту на приобретение жилья. Причем заемщик должен был соответствовать определенным критериям по доходу – не менее 55 тыс грн. в год на семью из трех человек (средний по стране максимум: 400 тыс. грн.). А к участникам программы на тот момент были отнесены лишь те, кто реально "нуждался в улучшении жилищных условий".

В качестве жилья, кредитуемого по госпрограмме, в Кабмине и Минрегионстрое (это министерство принимает ключевое участие со стороны государства в реализации постановления №343) предложили дома, недостроенные в кризис 2008-2009 годов. "Внедрение дешевой ипотеки и привлечение ее средств для завершения таких объектов решит жилищную проблему не только участников новой ипотечной программы, но и сотен инвесторов собственного жилья", – заявлял в начале мая глава Минрегионстроя Анатолий Близнюк. Среди программных кредиторов он называл тогда украинские банки I и II группы по критериям НБУ; всего таковых в соответствующем классификаторе – 36.

"Доступное жилье" с такими вот параметрами начали внедрять в середине мая, менее чем через две недели после публикации постановления КМУ №343. Первый "дешевый кредит", выданный жителю города Сумы, тогда был широко освещен в СМИ. Казалось бы, столь оперативный старт начинания делает вполне возможным выполнение поставленной в Кабмине задачи: обеспечить жильем до конца 2012 свыше 30-35 тыс. семей. Но уже к 23 мая инициатива начала буксовать; возникла необходимость в "усовершенствовании" механизма удешевления стоимости ипотечных кредитов.

Оказалось, что выполнить госпрограмму за счет участия в ней одних квартирных очередников малореально, а недострои как единственные предметы дешевой ипотеки – не столь привлекательны для заемщиков. Посему в конце мая указанный Порядок подкорректировали, расширив в нем круг потенциальных участников программы. А кроме недостроенного жилья разрешили кредитовать под нераспроданные квартиры в построенных несколько лет назад домах.

Но этих правок оказалось недостаточно. В середине июня договоров на получение ипотечных кредитов с госудешевлением в стране было заключено всего 40, к завершению месяца – 72. Из 1 млрд грн., предусмотренных в госбюджете-2012, в прошлом месяце на эти цели было направлено лишь 30 млн грн. При этом на конец июня желающих приобщиться к "Доступному жилью" насчитывалось 7,5 тыс., квартир по этой программе застройщики готовы были выделить 4,7 тыс.

В Минрегионстрое причины такой ситуации с реализацией программы удешевления ипотеки усматривают, прежде всего, в недостатках нормативного механизма. Среди них: высокий размер первоначального взноса, слишком жесткие требования к доле платежа по кредиту в общем доходе семьи, заниженные расчетные коэффициенты к стоимости жилья, фигурирующего в программе, и др.

Тогда в министерстве разработали третий за два месяца вариант редакции постановления №343. Проекте документа предусматривает уменьшение первоначального взноса на приобретение жилья – с 25 до 10% от его стоимости, и увеличение дозволенной части кредитных платежей в доходе семьи заемщика – с 40 до 55%. Наконец, идеологи программы пришли к выводу, что при определенных условиях заемщики вполне могут платить не 3%, а 6% социальной ставки по дешевой ипотеке. Также планируется повысить верхнюю границу годового дохода для семьи, претендующей на участие в "Доступном жилье". А сумму правительственной компенсации предполагается перечислять непосредственно банкам-участникам программы, а не на счета физлиц-заемщиков.

Хотя в министерстве и не акцентируют на этом внимание, но слишком жесткие цензы к заемщикам в прежних редакциях документа немало снижали востребованность госпрограммы среди ключевых ее участников – банков. Из всех крупных банковских учреждений страны на системной основе, в масштабах всей Украины, удешевлением ипотечных кредитов по правительственному постановлению занимается, пожалуй, один государственный Ощадбанк. Да и тот во многом на добровольно-принудительной основе. А семь коммерческих банков, которые также объявили о своей причастности к "Доступному жилью", содействуют программе сегментарно – в пределах считанных выдач таких кредитов и в рамках одной-двух областей страны.

Последние изменения в "Порядок удешевления стоимости ипотечных кредитов…", думается, как раз и призваны простимулировать коммерческие банки к более активному вовлечению в это правительственное начинание. (Деньги в банковской системе Украины на это имеются. По оценкам представителей НБУ, ипотечный портфель украинских банков в июне достигал почти 51 млрд грн., тогда как для освоения "компенсационного миллиарда" необходимо выдать кредитов на в два раза меньшую сумму). Каков будет отклик со стороны комбанков – пока судить сложно. Ведь размер средней эффективной ставки по ипотечным кредитам в Украине нынешним летом лишь немногим меньше весеннего показателя – 24%. Разрыв между социальным ипотечным процентом вкупе с правительственной компенсацией и реальной стоимостью кредитов на жилье в Украине все еще остается существенным…

Ясно одно: заявив дешевую ипотеку в качестве социнициативы для небогатых украинцев, власть постепенно приходит к тому, что действенной эта программа станет только при вхождении в нее заметного количества заемщиков из твердого среднего класса. Это куда менее рисковая категория клиентов для комбанков, чем квартирные очередники в классическом их понимании. Включив первых в круг получателей льготной ипотеки, у Кабмина, может, и получится обеспечить свыше 30 тыс. семей доступным жильем (если не этом, то в следующем году) и привлечь в стагнирующий, по сути, сектор жилищной застройки и недвижимости 10 млрд грн., как о том говорят в Минрегионстрое. В противном случае "Доступное жилье" рискует окончательно превратиться в еще одну предвыборную декларацию власти.

Евгений Ковальчук

МинПром